京郊多地房价每平方米破4万元 一手房加速挤出刚需

　　“若是现在买房，估计就买不起了。”一位在去年12月中旬购得一套两居室的受访者表示，“我当时买的房每平方米3万元，现在成交价涨至每平方米4万元以上，若是现在，同在这个位置，我就买不起了”。

　　正如中原地产首席分析师张大伟所示，北京楼市在加速告别刚需，尤其是新建住宅市场，刚需的收入已经难以承受。张大伟称，刚需收入家庭能够接受的两个价格上限分别是：单价每平方米3万元，总价200万元，但在2015年以来这一波房价上涨的过程中，新建住宅市场的刚需正在被挤出北京。

　　据中原地产研究中心提供的数据显示，北京通州、大兴、昌平等多郊区普通住宅和别墅的成交价格已超过4万元/平方米，进入4万元时代。

　　3万元天花板已成故事

　　三年前，刚需聚集地通州区房价是北京楼市的“晴雨表”，尽管房价上下波动较明显，但3万元/平方米是这个区域跑不脱的天花板，“进入4万元时代”更是难以想象的局面。在通州，从2010年最高跳涨至2.6万元/平方米，到2011年下半年部分项目跌至1.2万元/平方米，这是北京唯一一个曾经出现过房价腰斩的区域。

　　明确的副中心利好来了之后，通州区房价从新建住宅房价难以企及3万元/平方米到现在，二手房已经有多个楼盘成交单价超过4万元/平方米，一手房更是如此，甚至直接跳至5万元/平方米，目前，通州区是北京唯一一个郊区大量项目出现4万元/平方米以上的区域。

　　在刚刚结束的7月份，通州区新建普通住宅成交均价已经突破3.5万元/平方米。据一位受访者表示，其今年二季度购买的一套总价650万元的新建住宅，几个月过去后，现在同样户型同样面积的新房成交价已达740万元，几个月就涨了90万元。

　　据中原地产研究中心提供的数据显示，从2016年4月1日至今，在通州，京贸国际公馆均价高达5.2万元/平方米，京贸国际城均价高达49710元/平方米；在昌平、门头沟区域，首开国风美唐均价高达45798元/平方米，西山意境47643元/平方米；在大兴区，亦庄金茂悦均价40467元/平方米。

　　张大伟称，2016年1月份-7月份，北京郊区单价超过4万元/平方米的物业达到了2556套，创下历史最高纪录。更重要的是，从市场的有效库存看，整体商品房住宅库存合计3.6万套，其中五环内已经接近枯竭，而六环外已经成为北京新房库存的第一大区域。

　　单套房平均总价550万元

　　据中原地产研究部统计数据显示，从2016年二季度开始，北京商品房住宅平均单套进入了500万元时代。从第二季度到现在，平均成交额达到了550万元以上，而在一季度只有450万元上下。 二季度开始，北京五环内普通商品房平均单套成交金额历史首次突破1000万元。

　　值得一提的是，近年来受到土地成本攀升，以及城区供应补给的不足的影响，纯商普宅类项目尤其是五环内纯商普宅购置成本明显提高。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前7个月，北京五环内纯商普宅成交均价同比上涨30%，而套均面积也由139平方米升至152平方米，单价与面积的齐涨也使得五环内纯商普宅的套均总价由去年同期的684万元上涨至972万元，而对应周期内别墅产品的套均总价则分别为1091万元与1079万元，价差由407万元急剧缩减至107万元，价差的急剧缩小，也使得别墅类产品由原本的“高高在上”变得“亲民”多了，在总价差距不大的前提下，大量升级型置业需求开始摒弃城区的纯商普宅类产品，而是选择居住舒适度更高的别墅类产品，由此别墅市场成交出现爆发。

　　亚豪机构副总经理高姗指出，受到土地价格持续不断攀升的影响，城区纯商普宅类产品与别墅的价差将进一步缩小，甚至出现倒挂，因此今年剩下的几个月别墅市场热度仍将持续。

　　链家研究院称，2015年以来，纯商品住宅成交均价在波动中上涨，7月份达到次新高水平，为37550元/平方米，环比上涨9.5%，与去年同期相比上涨了36.1%。本月成交均价的大幅变化一方面受到上月的低基数影响，另一方面受成交结构的影响，中高端价位段的住宅成交比重上升拉高了平均价格。从当前市场供给端收缩的态势看，下阶段新房价格仍将可能保持平稳增长的趋势。

　　从成交特征看，7月份别墅成交表现强劲，大面积住房增速加快，中高档房源成交热度不减，平谷区成交脱颖而出，六环外同比增速超两成，郊区化态势更加明显。而成交面积结构的变化表明，北京市场改善性住房地位逐渐提升，已经成为推动市场成交的“新刚需”。

　　从成交区域来看，六环外成交逐渐超过五至六环。7月份，六环外共成交2374套，占本月总成交量的48.2%，比五环至六环高12个百分点。从增速看，7月份，六环外成交同比增长22%，而五至六环同比降幅达60%以上。未来六环外或环北京市场将是新房的大趋势。

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