商业地产，“减肥”仍需努力

　　如果以2016年上半年月均销售速度算，杭州市区商品住宅库存消化时间仅需5个月，酒店式公寓虽属商业地产，但因其类住宅属性也颇受市场青睐，消化周期在11个月左右。但与之成鲜明对比的是另两种商业地产类型——写字楼和商铺，其中写字楼库存消化需38个月、商铺库存消化需39个月，均超过3年。

　　商业地产去库存难言轻松。好消息是，去年年底以来，在各种利好推动下，杭州商业地产库存正在持续减少。而即将召开的G20杭州峰会，有助于让杭州更有效地对接全球优质资源，这或将有助于杭州商业地产去库存。

　　虽有回暖迹象

　　但形势依旧严峻

　　上半年，杭州土地市场总体处于炎夏，有一类性质的土地出让却不温不火——当涉宅用地平均溢价率57.3%时，商业用地的平均溢价率仅4.3%，基本无溢价。

　　据浙报传媒地产研究院统计，上半年，杭州市区商地成交28宗，总出让面积48.3万平方米，可建面积127.7万平方米，总成交金额53.8亿元，楼面均价4212元/平方米。最高楼面价为湖滨南山项目，成交楼面价31511元/平方米；最低为余杭区南苑街道商地，成交楼面价仅203元/平方米。

　　出让遇冷，是开发商“用钱投票”的结果，也客观反映出杭州商业地产正面临着供过于求的现实：在上半年市区新建商品房库存中，写字楼占比14.4%、商铺占17.4%；而在成交量上，写字楼只占总量的3.2%、商铺占3.7%。

　　不过从成交量看，从去年下半年开始商业地产已显现回暖迹象。2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套、173.7万平方米，较去年同期分别上涨133.5%、110.8%，为2014年以来首次半年度范围内呈现“供不应求”，面积供求比为0.93。截至2016年上半年，全市已取得预售证的商业地产可售库存为893.18万平方米，按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期为36.7个月，已经较去年同期减少19.9个月。

　　值得一提的是，目前的统计有值得商榷之处。有些写字楼、商铺的“库存”，是开发商在领取预售证后并不打算出售，而是自持租赁的物业。“这是个动态的数据，可能一开始开发商想出售，但后来出租了，反之亦不少。”省建设厅房地产监管处相关负责人说，区分统计难度不小。

　　无论如何，虽然近几个月杭州商业地产库存持续减少、其中还存在开发商自持部分，但去化周期仍远远超出一般认为的12至24个月的合理区间，未来去化形势依旧严峻。

　　整体还算健康

　　区域性供过于求

　　位于杭州拱墅区的大型城市综合体杭州新天地，规划用地800余亩，总建筑面积150万平方米，包括写字楼、商场、酒店及酒店式公寓等，要打造成为杭州市次级商业商务中心。负责销售的张经理告诉记者，现在销售最好的是酒店式公寓，而在写字楼方面，项目内有9幢面积达3000平方米的独幢写字楼，目前去化3幢；还有户型建筑面积为100平方米至2400平方米不等的甲级写字楼，一共3000套，目前去化近700套，仅占四分之一。但即使如此，今年5月住建部到我省调研商业地产去库存课题时，此项目仍被作为典型。

　　据地产研究机构世邦魏理仕统计，截至6月底，杭州优质写字楼的总存量已过336万平方米，“还有大量在建、未建的写字楼。”该机构杭州董事总经理马英枢告诉记者，“不过杭州写字楼市场在二线城市中已算健康，只是局部暂时性过剩。”

　　“过剩主要在城市扩张后的新区、新城中，大量商业地块出让，大量写字楼进入市场，但因为这些地方的产业基础比较薄弱、人口导入不足，加上交通、商业、居住配套等的不齐全，就很容易造成区域性写字楼供过于求。”马英枢分析说。比如在下沙金沙湖板块，目前写字楼供过于求矛盾突出。但是，在市中心、钱江新城等新兴办公区域，产业基础较好，库存去化情况就较好。

　　与住宅、类住宅不同，写字楼不适合短线炒作，由于流动性差，市场上写字楼二手交易很少。此外，写字楼户型面积较大，资金门槛、交易成本均高出住宅。所以，写字楼的投资客很少。写字楼最重要的客户还是企业这个“刚需”，而这取决于企业的自身经营状况及对未来业务扩张的判断，取决于经济大势。

　　“写字楼市场历经波折后出现曙光，但复苏的道路依然漫长。”马英枢谨慎乐观判断下半年形势。上半年，在楼市整体放量大背景下，在“营改增”固定资产进项税抵扣销项税的利好作用下，在信贷环境宽松企业手头有钱的情况下，写字楼需求被激发出来——杭州主城区写字楼新增供应8.8万平方米，成交总面积为23.5万平方米，六个月完成去年全年总量的四分之三，总销售金额同比增加54%。大宗交易频出，如农业银行购买钱江新城的万银双子中心整栋办公楼；新浙控股斥资2.8亿元购买了绿地中央广场七层……随着G20峰会在杭州召开，商业地产很可能将对接全球优质资源，吸引更多跨国公司进驻，从而给杭州写字楼去库存注入新动能。

　　面临严重去化问题的还有商铺。一方面在供给上，无效供给过剩，有效供给不足;另一方面需求不足，很多实体商业越来越缺乏生命力，市场饱和、商品同质化、人工成本、场地租赁成本上升、电商改变了人们的消费习惯等因素，导致传统零售业步入一个漫长的下降通道，招商难已经持续很多年。好在商铺是一种纯投资产品，购买者都是投资客，而使用者如品牌和商户基本不会自己购买。“作为一种投资产品，其市场表现完全取决于不动产市场的投资氛围。”马英枢说，今年住宅市场火爆，商铺表现也比去年有所提升。但是分化较为明显，与商铺在所在区域、自身定位等有关。

　　酒店公寓热销

　　“商改住”推动自救

　　相较于库存高企的写字楼和商铺，杭州的酒店式公寓却表现不错，库存消化周期在11个月左右。

　　今年上半年，“商改住”政策利好不断。先是国家层面6月出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等改建为租赁住房。7月初，在省政府发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中，针对非住宅商品房库存又提出“对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。”整体用途转换，将更有助商业地产去库存。

　　杭州一些开发商已先行一步，把原先定位为写字楼的物业改头换面，转而以酒店式公寓对外销售。以江滨澜廷为例，本来是以写字楼形式对外出售。经历长达近4年“消沉”后，今年6月16日，该项目“脱胎换骨”变更为酒店式公寓，6月26日，首开164套含装修LOFT酒店式公寓房源当天售罄。类似的例子还有同位于滨江区的金铂湾项目，该楼盘前身为中月创智中心大厦，也是由写字楼改为酒店式公寓。

　　未来，更多的非住宅商品房也许会通过业态、用途转换的方式来达到消化库存的目的。但也有业内人士指出，用途转换并不是那么容易。一是取决于开发商的项目进度和改造成本，如果项目已经快建成，改造成本就较大;二是用途转变后，路网、车辆、水电煤等涉及规划部分均要改;第三存在博弈的关系，如果大家都去改，会不会导致这一类产品供应量突增？毕竟没有任何一个市场，能保证持续好卖。

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