险资青睐深圳写字楼

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　　■ 深圳特区报记者 张程

　　继北京、上海之后，全国写字楼市场的投资热点又转向深圳。今年第二季度，深圳甲级写字楼的租赁需求明显改善，大宗办公楼成交显著增加。其中，有着雄厚资产背景和强烈资产配置需求的保险机构，在深圳频频出手“扫楼”，引发业界热议。业内人士指出，保险业对写字楼项目的偏爱，既与保险机构“有钱任性”相关，更来源于写字楼稳定的租金和增值空间等因素；未来较长一段时间，深圳写字楼市场可能吸引更多保险机构前来“掘金”。

　　险企购楼不差钱

　　记者统计发现，近一年来深圳甲级写字楼市场出现的大宗成交中，金融、地产等行业频频出手、整栋“扫楼”，其中保险业的身影尤为活跃。

　　2015年第四季度，华夏保险以约20亿元的价格，购置了位于福田的京基滨河时代广场10层写字楼，约2.4万平方米；

　　今年1月，前海人寿抛出10亿元，拿下了皇庭中心约2万平方米的写字楼；

　　最近，太平洋寿险更是豪掷27亿元，购入深业上城14层物业，成交面积达到4万平方米……

　　保险机构大把撒钱买楼，引发业界甚至社会上的热议。一些业内专家指出，这在一定程度上表明手握大量现金资产的保险机构，在为钱寻找出路时“似乎找不到更好的出路”，资本市场长期徘徊、国际政治经济形势动荡复杂、国内经济转型艰难等，都导致保险机构将不动产视作主要的投资方向。在北京、上海的写字楼被“炒到天上”后，保险资金又瞄准了相对低洼的深圳写字楼市场。

　　不仅是国内市场，险资“扫楼”的脚步已经走向海外。近日，中国人寿以16.5亿美元的总收购价格，完成收购曼哈顿某标志性写字楼项目。而泰康人寿在伦敦、纽约、芝加哥等地已投资项目累计金额超过30亿元。

　　“保险资金目前非常活跃，其自用和投资需求相结合的投资热点已经成为一个新趋势。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，由于目前深圳经济的基本面维持良好发展，保险业又具有活跃的自用购买需求，这将一定程度上降低深圳甲级写字楼的空置率压力。

　　写字楼符合险资“胃口”

　　保险业为何对写字楼项目青睐有加？业内人士认为，由于保险市场当前已经进入快速发展期，资金累积规模不断扩大，写字楼项目凭借着稳定的投资年回报率和高增长率，成为比较合理的资产配置渠道。

　　中商情报网发布的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，办公楼物业的投资年回报率在4%-10%，办公楼物业带来的租金收入也一直保持着20%-25%的年增长率。

　　“虽然写字楼的流动性较差，但可以作为长期投资，不仅有增值的空间，还能获得稳定的租金，这符合险资投资运用的安全性原则要求。”上述人士分析称，深圳楼市的长期投资价值已经获得了大机构资金认同，但鉴于当前住宅价格攀高，投资风险累积，加之调控政策的出台，部分资金充裕的机构或个人投资者转向写字楼市场也是合理之举。

　　深圳办公楼租金低过京沪

　　记者从深圳保监局了解到，截至2016年一季度末，深圳共有保险法人机构23家，保险分公司70家，保险公司法人机构资产总额共计3.4万亿元，继续位居全国第二。凭借着险企雄厚的资产背景和极具潜力的保险市场，深圳未来可能出现更多的险资“扫楼”现象。

　　一方面原因是，深圳核心区域写字楼依然有空间。以福田区为例，“十三五”期间，福田区力争新增20家以上总部型金融机构，培育10家全国领先的金融龙头企业。然而福田目前可售的甲级写字楼极少。高力国际深圳分公司总经理简家宏坦言，深圳市场上优质且可用于买卖的写字楼项目其实并不多，“险企的资金成本较低，除了自用之外，险资购置写字楼也会考虑到投资性质”。

　　另一方面，虽然深圳住宅市场均价已跃居全国首位，但写字楼市场的租金仍低于北京和上海，这或将是险资眼中的投资蓝海。根据高力国际研究部数据显示，去年深圳写字楼租赁市场表现活跃，整体租金上升至每月每平方米约215元，而北、上、广分别为每月每平方米332元、307元、155元。在四个一线城市中，深圳租金超过广州，但仅仅是北京的6成。此外，今年一季度，全市甲级写字楼租金同比上涨1.8%至每月每平方米216.9元。

　　因此，业内普遍认为深圳甲级写字楼市场拥有稳固的基本面、高租金水平和资本值增长的潜力，这一市场仍将继续受到青睐。夏春毅预计，下半年深圳将有近80万平方米的新增供应投放市场，预期租赁需求保持乐观，优质单一产权的甲级办公楼租金仍然有一定上涨空间。“一方面，机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳市场，深圳核心区域未来的升值潜力仍然很被看好，投资需求活跃；另一方面，金融、科技等行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用，这方面需求将继续支撑写字楼投资市场发展。”

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