拿地热，热从何来？

　　今年上半年，杭州土地拍卖收入意外超越北上广深，更把房价领涨二线城市的苏州、南京、合肥、厦门这“四小龙”甩在身后，以818亿元拔得全国土地成交金额的头筹。

　　既非一线城市，又非房价领涨“第一阵营”，杭州土地成交火爆的背后是什么原因？应当怎么看？

　　记者调查发现，一线城市抽紧地根、杭州城市品质提升、政府精准施策、地产巨头资金充裕四大因素共同推高了杭州土地市场的单价与总量。其中，G20杭州峰会等概念更提升了资本对杭州城市品质的长远预期，甚至出现了“面粉贵过面包”的奇观。在形形色色的一线、二线城市划分榜单争议纷纭之时，似乎资本已作出了自己的选择，把眼光投向“后G20”时代的杭州。

　　土地供应量

　　超京沪深

　　分析上半年杭州土地成交金额全国第一的原因，不能离开面积谈总价。

　　上半年，杭州土地出让面积大大增加。据透明售房网数据，1-6月，杭州全市共成交土地106宗（不含加油站用地），总成交面积302.1万平方米，同比增长70%；总可建面积718万平方米，同比增长90.6%；总成交金额818.3亿元，同比增长352.6%。

　　值得注意的是，从各区域看，上半年杭州市区（含萧山、余杭、富阳）共成交土地78宗，总成交面积260万平方米，同比增长140%；总可建面积684万平方米，同比增长173%；总成交金额814亿元，同比增长392%。与之相对比的是临安、建德、桐庐、淳安四县市，上半年土地总成交面积22.1万平方米，总可建面积34万平方米，总成交金额4.3亿元，同比分别下降了62%、73%、72%。

　　上半年，杭州新房成交放出近十万套的天量后，供求关系发生变化，市区消化周期只有6个月，所以对于新房供应趋紧的市区，杭州明显加大了土地供应；而在去库存仍是主要任务的四县市，则显著减少了土地供应。这一点，符合差异化供地的原则，房地产供给侧改革特别是土地要素端的供给侧改革，效果正在显现。

　　而对比一线城市：1-6月，北京成交土地面积为101万平方米、出让金353亿元；上海231万平方米，出让金608亿元；深圳47万平方米，出让金364亿元……为控制城市规模，一线城市普遍抽紧地根，客观上将杭州推上了“第一”位置。

　　当然，也要看到杭州土地成交金额“全国第一”另一个重要原因，是地价一路攀升，纪录更迭频繁。杭州共有14个板块创下区域楼面价新高，特别是未来科技城、钱江世纪城等城市未来新中心，几乎每一宗地块都受到开发商的追捧，位于市中心的绿城潮鸣地块以45368元/平方米创杭州宅地楼面价新高。

　　若以均价论，涨幅更惊人——上半年杭州市区楼面均价已达11900元/平方米，比2015年的7397元/平方米，上涨60%。虽然地价大幅上涨与差异化供地、优质地块大量推出有很大关系，但土地价格上涨幅度超过房价已是不争的事实。要知道，上半年杭州新建商品房均价16758元/平方米，只同比上涨了3.6%，原来那套以销售价格倒推成本来测算土地成交价格的逻辑，似乎行不通了。

　　多因素合力

　　推高地价

　　那么，地价是怎么被合力抬高的？通过回顾杭州上半年两场极具代表意义的土地出让，细心者也许可以从中寻找到自己的答案。

　　第一场典型的出让，是5月27日信达以一家之力拿下奥体地铁上盖项目，总成交额达123亿元，创下史上总价最高地块纪录；楼面价21576元/平方米，也是区域宅地历史新纪录。

　　地块是G20、亚运会等利好的直接受益者，两大盛会令开发商看好杭州未来发展预期，不惜花重金布局。“杭州目前正从1.5线城市大踏步跨入准一线城市，不仅是浙江省省会城市、华东地区重要的战略城市，更是全中国的杭州。经济活跃、产业聚集强、高素质人口导入能力强、市场需求强劲，同时2016年的G20峰会以及2022年的亚运会将在杭州举办，城市的势能将不断释放，更是增强了我们在杭州拿地的决心。”浙江信达地产有限公司总监孙艳这样解释花重金拿地的原因。还有更多开发商在跃跃欲试：上半年，有3 家外来开发商相继进入杭州——和昌、江苏中南以及重庆东原，还有北京K2、葛洲坝和建发也一直试图进入杭州市场。

　　在充满火药味的拍卖现场，还有一幕颇具象征意义：与信达抢到最后一轮的，是闽系开发商融信。这半年来，全国的高地价，似乎不是由闽系房企制造，就是由央企拍下。随着地价不断走高，土地成本占项目总成本的比例大幅增加，开发项目的风险也越来越大，背靠国资系统的央企及因资本市场而资金充沛的闽系，更有实力拿地。

　　同时，上半年货币流动性充裕，今年上半年新增人民币贷款7.5万多亿元。回望历次土地高热，其宏观背景有着相似性：2008年，央行曾5次降息、4次降准，2009年土地高热；2012年2次降准、2次降息，2013年土地高热；2015年5次降准、5次降息，2016年迎来相对充裕的流动性环境，开发商“资金弹药”充足，对价格的承受能力也前所未有。

　　第二场特别值得关注的出让，是5月20日热电厂地块“闪电战”：仅报价8轮、15分钟，融信以总价23.61亿元，折合楼面价31404元/平方米，不仅打破了申花板块的楼面价纪录，更是刷出了拱墅区的地价新高。

　　参与竞拍的融信、滨江、金茂和中粮，他们都在该地块500米范围内有项目。因此出现了牛市特有的现象——板块“守门员阻截现象”，即在板块内地价快速上涨的情况下，原先有项目的开发商本着板块内“通吃”的想法，积极抢地并阻截对手进入。由于“守门员”拥有大量的浮盈，再拿下的地不管价格如何高企，都可以通过原先的利润进行对冲降低成本，于是，不计较现有项目的售价，为了阻截、为了份额，地价就在这样激烈的竞争中迅速抬升。这个现象，在杭州的几大热门板块中，尤其突出。

　　下半年房价

　　陡升概率小

　　那么，下半年的趋势，能如“守门员”所希望的那样，地价与房价轮动上涨吗？

　　土地市场风起云涌的表象之下，风险正不断累积。有业内人士指出，历史上“高价土地”往往叫好不叫座。曾经拿下“申花板块最高价土地”的雅戈尔，已悲壮地退出了房地产市场；2009年，高价地频出时，中华企业以18206元/平方米的拿地成本进入杭州，此后，杭州楼市动荡不安，直到今年“中企·艮山府”才开盘，但前期亏损已超6亿元。而同一板块、后来以一万元出头楼面价拿地的万科、德信等开发的产品，早已赚得盆满钵满……

　　“不拿地，就没有项目做。对上，没法跟老板交代；对下，养不活这些人，要裁员。”某业内人士解释房企近期的拿地心态。

　　“下半年市场走势有极大的不确定性，甚至扑朔迷离。但无论从经济走势以及政府的容忍度判断，还是从市场地价已经达到的高度等维度判断，下半年重复上半年的走势，价格继续大幅度走高的可能性不大。”浙报传媒地产研究院在其楼市半年报中指出。

　　还有业内人士透露，杭州上半年各个区域都基本完成甚至超额完成供地目标，再加上杭州将进入G20时间，下半年供地或将收紧。

　　但无论如何，开发商不愿做亏本买卖，这批高价地转化成的高价房，正在逼近。拿地热将许给杭州楼市一个怎样的未来，只能让时间来检验了。

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