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专业机构给中国投资者支招

2016年07月18日21:30 国际商报 作者：李高超

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　　7月12日，英国央行金融政策委员会(FPC)发布的一份会议记录显示，委员会曾强调开放式房地产基金存在的风险。记录显示，英国金融市场行为监管局(FCA)曾就短期内基金停止赎回的可能性向FPC作出概述。

　　事实上，从7月4日开始，包括标准人寿、英杰华、M&G投资、亨德森全球投资计划、天利投资集团和加拿大人寿在内的多只英国商业地产基金陆续宣布暂停所有交易，并在一定期限内禁止投资者赎回。这让投资者对英国房地产市场的忧虑开始增加。

　　房地产服务机构第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标在接受国际商报记者专访时表示，从主要经济数据以及资本市场表现来看，市场逐渐认可“脱欧”只是英国本地事件，而非区域性更非国际性事件。尽管目前还无法评估“脱欧”对房地产市场的影响到底有多大，但可以肯定的是，并不会出现资产抛售大潮。

　　邹锦标认为，上述多只基金都是零售基金，其占英国市场的比例不到10%。由于预期赎回增加，这些基金中很多已经在过去6个月中采取了增强流动性的举措。尽管这些基金将被迫出售部分资产，但它们在伦敦核心区持有的资产少之又少。最新的消息是，此前宣布暂停交易的安本资产管理(Aberdeen)旗下的英国地产基金已经开始恢复交易。

　　但邹锦标预计，一些风险偏好较弱的非本土投资者或迫于本国市场的压力而出售在伦敦持有的资产。对于中国投资者，他的建议是持观望态度且不必对“脱欧”时间过度反应。

　　英国形象未被破坏

　　邹锦标认为，虽然出现了部分商业地产基金暂停交易的情况，但目前来评判这一情况在未来是否会继续恶化还尚早。“目前，英国还处于过渡期。完成“脱欧”谈判、重新确立英国在区域及全球市场的地位需要一段时间。这一过渡期将会持续至2018年底。不过我们预期到2017年底市场走势应该会更趋明朗。”

　　他表示，英国“脱欧”以及伦敦市场的核心问题是一个长期问题，不论是普通民众、企业还是投资者，在他们眼中英国或是伦敦一向灵活变通、积极进取、民主自由、热情好客。“从我们接触的投资人来看，脱离欧盟后的英国并没有破坏在投资人眼中的美好形象。”

　　此外，在这两周时间内，英国迅速选出新首相，此举大大增强了市场信心。

　　虽然在“脱欧”结果公布后，英国资本市场出现动荡，FTSE100指数一度大跌8%，但目前，英国FTSE100指数已经比“脱欧”前一个交易日上涨超过5%。7月14日，英国央行维持基准利率在0.5%不变，同时维持购债规模3750亿英镑不变。这与市场此前普遍认为该行将降息的预期不同。

　　邹锦标分析，尽管很多人认为目前英国经济基本面已发生变化，但是从以上市场端调节来看，“脱欧”的影响还未或未完整释放。预计在英国内阁改组后，在未来几个月中政府可能给予市场新的调节政策来应对“脱欧”的影响。

　　观望但不必反应过度

　　由于目前英国还处于过渡期，市场方向还未完全确定，邹锦标建议，中国投资者应保持观望态度且不必对“脱欧”时间过度反应。“我们看到，有很多中国投资人认为现在是很好的进入英国市场的时机，除了价格原因，还可以有机会买到之前无法接触到的优质资产。在‘脱欧’影响完全释放后，投资者的疑惑和混乱也必定消散。”

　　由于“脱欧”公投结果公布之后，英镑在短期内出现贬值，导致房地产价格尤其是住宅价格下调，致使投资者对英国“脱欧”的即时反应不一。邹锦标表示，许多国际客户认为，受价格回落预期抑或汇率浮动利好的推动，伦敦的资产目前适合买入。在过去的两周时间里，已经有中国投资人完成或正在完成对伦敦核心位置物业的收购。但他提醒，对于计划在伦敦收购资产或从事开发活动的投资者来说，其在伦敦的贷款难度可能增大。

　　同时，投资者对于伦敦的投资正从资本升值驱动转向收益驱动。邹锦标预期，这股趋势将愈演愈烈。

　　“2015年末我们作出了2016年~2020年的预测，认为伦敦写字楼投资额将跟随投资回报的下滑而呈现缩减之势。公投结果则会增加上述预测实现的概率，2016~2017年伦敦核心区的写字楼投资额无疑会低于原先预期。预期2016年全年伦敦核心区写字楼投资额约介于100亿~120亿英镑之间，而2015年则约为180亿英镑。不过，下跌幅度仍小于全球金融危机时期，表明本阶段租赁行情更为坚挺。”邹锦标认为，2017年的投资市场走势将取决于价格的调整情况。“伦敦核心及二级资产的收益率会面临上行压力，但具体上升空间主要取决于看空抛售的规模，以及关注此抛售的机会型投资者的数量。目前很难判断看空抛售情绪从何而来。部分投资者也会从汇率的浮动中发现机会，无需等待市场价位整体下调时再考虑机会型投资。”

(责任编辑：罗伯特)

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