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运河板块项目应做好文化文章

2016年07月08日07:00 南方日报

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　　楼市快评

　　近日，2016WG017地块在东莞市国土资源交易网上挂牌出让。该地块位于创业路与运河东三路交汇处东侧，面积14121.61平方米，容积率在1至3.3之间，起始价为14000.0万元。

　　从出让图来看，这宗地块就位于成熟楼盘塞纳河畔的旁边，虽然地块面积不大，但是按照容积率来计算的话，建筑面积也达到了4.66万平方米，地块的普通商品房面积比例最高为70%，即3.26万平方米。综合来看，这宗地块适合建设中小户型、公寓等刚需产品。

　　目前，东莞的土地开发强度已达47%，商住地资源正日渐紧缺，而城区则首当其冲。回顾近两年，虽然东莞受“深圳客”涌入的影响而楼价大涨，地王频出，但东莞城区的商住地供应却是非常匮乏的。

　　因此，只要城区不错的地段有商住地推出，通常都会成功出让。上述2016WG017地块的出让截止期是今天15：00，而早在6日下午就有开发商报价了。

　　这宗地块之所以被开发商看好，和地段有很大关系。作为莞城运河板块的楼盘，周边的生活资源和教育资源丰富。

　　莞城的运河片区作为东莞最早开发的住宅片区之一，周边的生活资源经过多年的沉淀已经非常成熟。东莞传统商圈之一的西城楼商圈便位于运河边上，莞城人民公园、文化广场、可园等也在这个区域，生活休闲配套极为丰富。可以说，这宗地块麻雀虽小，五脏俱全。

　　教育资源方面更是运河片区的优势。这宗新地块旁边就是建设小学，距离仅有300米；而在建设小学对面的，则是可园中学。可见，从地段划分来看，这宗地块建成的项目是名副其实的学区房，作为手握稀缺资源的项目，建成后应该是不愁卖的。

　　不过，由于存在交通瓶颈、规划滞后、周边物业陈旧等问题，运河片区的楼盘相对于南城而言，还是缺乏竞争力。笔者认为，运河片区，尤其是地处莞城街道的这一部分，应该充分利用地处东莞文化中心的优势，在楼盘开发的时候做好文化的文章，从而与其他片区形成差异化竞争。

　　打造文化地产项目其实是个不错的选择。所谓文化地产，是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。

　　运河片区，在发展文化地产方面其实有着得天独厚的优势。去年，《东莞市历史文化名城保护规划》就将包括东莞古县城与城外商贸区的180.22万平方米莞城地块划定为东莞的“历史城区”，范围东至东门路、东门广场与罗沙路，南至南城路、向阳路、可园北路、可湖路与可园路，西至东江、州面坊与珊洲街，北至光明路、振海路与新风路。

　　在这一大片“历史城区”中的运河东路、向阳路、东门路和新风路大致勾勒出了原古城城墙的轮廓，而大西路、振华路等部分历史街道保存较好，还保留了东城运河水系。而运河板块目前的一些楼盘项目，其实都位于这一片区附近。

　　此外，过去在运河片区附近有不少厂房，这以后将是东莞“三旧”改造的重点。今后，运河片区的土地供应也是以改造用地为主。如果开发商能够合理利用原有的工业资源，再结合东莞本土的文化，应该能够打建成一些颇具特色的项目。

　　如果这样的文化地产项目能够实现连片开发的话，将使得运河区域从景观上、文化氛围上变得与众不同。只是，从目前的情况来看，已有的运河片区楼盘项目，并未有这样的意识，没能做出特色。而保留了原有工厂的工业文明遗迹的万科运河东一号，已经是十多年前的项目了。

　　笔者认为，运河片区的项目如果不能与文化结合起来，打造成具有独特景观和文化氛围的街区，那实在是太可惜了。龚名扬

(责任编辑：罗伯特)

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