房价上涨卖家“任性” 买家两次被毁约

　　□金陵晚报记者 陈菲

　　2016年，在房价不断上涨的同时，催生了不少“任性”的卖家。在房价升值的过程中，有不少房屋已签约在售的卖家，在持续飙升的价格面前心理逐渐扭曲、失衡。有的卖家拒不配合买家过户，有的勒令买家限期支付一笔“涨价费”，还有的卖家不仅任性毁约，还敢“一房二卖”。一大拨违约卖房人陆续来袭，有的买家连续两次“中招”，这也催生出不少“二手房买家维权群”。今天，我们请来江苏胜衡律师事务所主任宋联民律师，聊聊面对任性的“卖家”，该如何对付!

　　任性卖家之一

　　双倍退还定金 VS 继续履行合同

　　在南京上班近10年的赵先生，去年年底看中了安德门地铁口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房买卖协议上，赵先生多了个心眼，附加了“任何一方违约导致解除本协议的，还须按照房屋总额支付10%的违约金”这句话。

　　春节一过，从老家回到南京的赵先生就开始联系卖家，商量付房款以及过户事宜，岂料卖家在电话里开始犹豫，说小区业主QQ群里都在讲地铁口的房子还要涨价，自己签约时也没有和老婆“认真商量”，卖房的事儿要暂时“先放一放”。

　　卖家不急，买家急。赵先生付了购房定金，自然理直气壮，他直接找到卖家，称双方白纸黑字签了合同，自己还付了10万的定金，卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的意见也很明确:定金可以全额退，他愿意1.5倍甚至双倍支付赵先生支付的10万元定金。赵先生算了算，同区位房子的报价已上涨三四十万元，双倍退还定金也不合算，愤怒之下，赵先生诉至雨花台法院。

　　上了法庭，尴尬的卖家似乎也是有备而来，不慌不忙地当庭辩驳，认为按照双方签订的购房合同，自己也享有以支付总房款10%的违约金为代价换取购房合同的解除权。法院审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效，卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约，现原告选择继续履行合同，被告应当承担继续履行合同的违约责任。

　　任性卖家之二

　　买家两次中招 VS 卖家被判赔偿

　　遭遇卖家毁约的，远不止赵先生一人。

　　由于家庭人员增多，唐女士去年看中了孝陵卫片区一套137平方米的房屋，10月份与卖家签订了购房合同，总价250万，并支付了10万元定金。为了购买此房产，唐女士很快低价将自己的唯一住房出售。原本唐女士与卖家约定年初到银行办理资金监管，但不成想，该二手楼盘春节期间一下子涨到280万，卖家开始以各种理由推诿。

　　按照唐女士签的中介三方协议，卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的15%作为赔偿金，而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息，甚至扬言“不怕告，官司耗个一年半载，房价涨到你更买不起房”。事实也几乎如此。不说太远，就说唐女士先前卖出的房子，年后这两三个月也已经涨了三四十万元。

　　由于担心房价继续上涨，唐女士决定赶紧另寻其他房源，在同片区签订了另一套139平方米的房屋，总价290万。为了避免再次遭遇违约，唐女士支付了定金20万，另约定违约方要赔偿总房款10%的违约金，以提高卖家的违约成本。然而这并没有什么用。

　　签订合同的一个月后，卖家电话通知唐女士房子不打算卖了。唐女士通过中介一核实，原来卖家签订了房屋买卖协议后，又在其他中介挂盘，加价出售，标价340万，很快售出了并迅速办理过户。

　　再次遭遇卖家“放鸽子”的唐女士彻底愤怒了，她诉至玄武法院，要求赔偿实际损失，卖家接到法院传票时却声称“我不怕告，如果双倍定金不够，那我赔她10%的违约金(29万)就是啦!”近日，法院一审判决已下达:以实际售价330万减去卖家与唐女士的签约价290万之差，向唐女士赔偿约50万元。

　　律师小锦囊

　　遭遇违约如何选择赔偿方式

　　售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。

　　如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买家已经开始享受《物权法》保护了，前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。

　　从实际案例看，在房价上涨快时，买家诉请赔偿实际损失居多，也更有利，理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金(中介三方协议一般约定违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支持赔偿“实际损失”，法律依据是买家已经错失了“购房机遇”，付出了“缔约机会成本”，或者说买家已经产生了“预期利益损失”。