上半年百城房价整体上涨逾7% 核心一、二线城市轮番领涨

　　7月11日，中国指数研究院发布《2016年上半年中国房地产市场研究报告》。报告显示，2016年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一、二线及周边城市轮番领涨。

　　量价高位推动下，上半年品牌房企业绩大增，同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。而展望下半年，报告分析认为随着房地产调控继续因城施策，市场量价增速将放缓，全年市场将表现为量价平稳增长，绝对水平将创新高。由于房地产市场库存总量大、结构失衡，去库存仍是下半年主基调。

　　十大城市二手住宅涨幅创近5年新高

　　中指院的最新报告显示，2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势。新房方面，上半年百城住宅均价累计上涨7.61%，其中一季度上涨2.94%，二季度上涨4.54%。上半年一、二、三线城市分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%；二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二线城市涨幅扩大显著。

　　二手房方面，上半年十大城市二手住宅价格累计上涨12.62%，涨幅较去年同期扩大8.23个百分点，为近5年同期最大累计涨幅，其中一季度大幅上涨7.20%，二季度上涨5.05%；与新房相比，二手住宅价格累计涨幅超过新房3.77个百分点。

　　报告指出，政策及货币环境持续宽松推动楼市成交增长。上半年，50个代表城市新建住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高，二季度增速有所收窄。从各级城市来看，上半年各类城市同比均增长，二线城市成交同比增幅最高。

　　二手房方面，十大城市二手住宅累计成交77.59万套，同比增长42.5%，其中二季度各月成交持续环比下降，6月同比亦下降。库存与去化方面，受益于成交快速增长，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，绝对量处近两年最低水平，库存消化时间缩短至7.7个月。

　　楼市量价的变化也体现在房企的销售业绩上。

　　上半年，房企销售业绩大幅提升，115家房企销售业绩突破50亿元，重点监测的20家品牌房企销售额同比增长59.8%，代表企业目标完成率达六成。拿地方面，市场回暖激发品牌房企补仓热情，代表房企累计拿地面积同比增长49.1%，其中二线城市拿地占比显著提高。融资方面，融资成本维持低位，房企融资规模创新高。企业整合方面，大型房企兼并重组压力增大，行业洗牌将进一步加剧。

　　房企的拿地热情和各地土地供应紧张也推高了地价。上半年，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降3.9%和0.9%，绝对水平均创近六年同期新低。一线城市住宅土地成交面积大幅下降，二线城市整体成交面积微增。

　　但在价格方面，高价土地成交致各类用地成交楼面价同比上涨33.9%，溢价率达40.9%。各线城市楼面价同比均上涨、溢价率均提高。其中，二线城市土地出让金占比明显提升，楼面均价同比涨幅在各级城市中最显著，特别是苏州、南京、杭州等城市地价翻倍。

　　下半年销售面积或同比下降

　　报告认为，在多重政策利好影响下，上半年一线及部分热点二、三线城市的楼市显现过热发展态势。

　　随着城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。部分热点城市楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价政策接连出台。而多数三、四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，成渝、长三角城市群规划落地，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设等长效机制逐步完善，中央层面房地产政策趋于稳定。

　　对于下半年的楼市走向，报告分析，去年以来的宽松货币信贷政策推动热点城市量价高涨，但二季度以来货币信贷环境有趋紧态势。虽然下半年整体货币信贷政策预计趋稳，但针对热点城市房地产行业的相关信贷政策收紧预期加强。

　　报告认为，由于因城施策基调下各地政策分化将会更为显著，房地产多元化政策将会推动住房制度改革加快，促进库存去化。但下半年热点城市调控政策存在收紧预期，需求释放有限。

　　与此同时，受去年同期高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，但全年仍将保持同比增长，增幅可能会在4.6%—6.6%之间。而随着下半年成交面积下降，成交价格增幅放缓，预计全年销售额同比增幅在13.3%—15.3%之间。

　　供应方面，报告预计下半年货币信贷政策趋稳，销售回落，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，全年新开工面积同比增幅可能在6.4%—8.4%之间。另外，新开工趋稳、企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，较上半年略有放缓，全年同比增速可能在5.7%—7.7%之间。

　　就不同城市下半年的楼市走向，报告认为，在城市分化不断加剧的背景下，各类城市面临不同的风险与机遇。

　　一方面，一线及苏州、南京等二线城市在宽松的货币及政策环境下，市场急剧升温。但成交大幅增长透支未来需求，而房价高企也导致市场观望情绪渐浓，加之杠杆水平持续升高、信贷政策收紧预期加强，将导致下半年市场出现波动。另一方面，三、四线城市去库存初见成效，但短期及中长期库存仍处于高位，且部分二线城市非住宅市场供应过剩，下半年仍以去库存为主，企业可抓住相关政策机遇加快去库存。

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　　同策咨询研究部总监张宏伟：

　　销售业绩抢眼

　　难改去规模需求

　　2016年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，“千亿军团”房企的数量从去年上半年的1家增加到5家，预计全年千亿房企数量将在10家左右。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，总的来看，2016年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中，分化发展格局愈加明显。但他也指出，今年上半年房企业务规模的继续扩张，主要受企业规模化扩张惯性影响，销售业绩回升的表现并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。

　　“事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，规模化后房企的日子已经不再那么好过。”张宏伟说。

　　他认为，不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标。传统住宅市场已经走向“白银十年”，规模化时代已经过去，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。

　　“房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，”张宏伟表示，同时也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。

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