李铁：“北三县”概念是对房价的炒作

　　近期楼市似乎从不缺“大新闻”，随着通州被定位为北京市副中心，紧邻通州的“北三县”(河北三河市、大厂回族自治县、香河县)，房价也水涨船高，此外，商住两用房限购、购房者排队看房的消息也不断。北京楼市、乃至整个北京城市的发展到底去向何方？

　　6月27日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁接受新京报采访时表示，“北三县”概念是对房价的炒作，目前通州规划人口仅200多万，尚不构成对北三县的辐射。北京人口压力的化解之道在于区分开中心主城区与辖区。

　　谈“北三县”

　　通州尚未形成对北三县的辐射

　　新京报：北三县最近成为房地产新热点，你如何看待北京周边区域过热？

　　李铁：现在北京的房价，已经涨到了中低收入阶层没法忍受的程度，并且北京土地供给数量有限，城区迫切需要向外疏解扩散人口。

　　目前，年轻白领对房价承受力大多在每平方米2万元以内，超过2万就会形成购房压力。而北京行政辖区外周边区域房价在1万元附近，易于年轻人接受。以燕郊为例，与北京CBD、金融中心等距离在30公里左右，通勤时间在一个小时左右，随着京津冀一体化基础设施、交通网络的完善，燕郊等北京周边地区的生活居住便利度还会提升。

　　新京报：北三县是否会纳入北京行政区划？

　　李铁：相关传闻我估计是房地产商炒作，因为北三县离北京刚刚确立的副中心通州很近。但目前北京发展要迫切解决的，不是把北三县划入北京，而是处理好主城区和辖区的关系。

　　北京周边有很多价格洼地，除了北三县，还包括南边的固安、永清、霸州，北边的张家口、承德等。北三县最近伴随通州副中心的确立而被炒起来，但副中心未来能聚集多少人口还不好说。北京目前常住人口2170万，而通州规划人口仅200万，尚不会构成对北三县的辐射。

　　新京报：通州商住房从5月5日限购之后，销量降到了冰点，不少开发商抛售，你认为未来限购范围会扩大吗？

　　李铁：商住两用房是城市发展中不可回避的住房供给功能。我们目前的住房政策更多关注居住，忽视就业，但城市发展重点是解决就业。城镇化到了一定程度，在服务业主导的大趋势下，商住结合是解决城市与就业的一种非常好的居住形态。

　　限购主要是先遏制开发商对商住两用房的炒作，不过政策制定要建立在对城市规律更深认识的基础上，不妨给主城区以外的辖区、远郊区的房地产发展更多元化的选择空间。

　　新京报：燕郊的房价2008年在每平米4000元，2012年、2016年依次上涨到8000元、16000元，这样的飞速上涨有泡沫吗？

　　李铁：泡沫肯定存在。其他国家房地产泡沫出现时，城镇化率都在80%以上。中国目前城镇化率56%、户籍人口城镇化率不到40%，理论上不应该有泡沫。但中国最大的问题是，房地产不仅仅是由企业推动，各级城镇政府也是主要推手。地方政府由于对土地出让金的渴望，过度干预了房地产市场，把市场波动放大很多倍，这是与其他国家的根本区别。

　　新京报：刚需购房者如何更理性选择？

　　李铁：合理的居住区间绝不仅仅是北三县，在北京市辖区内也有很多可选择的居住空间。比如西边的门头沟永定河沿岸，也适合兴建新的宜居中心。

　　谈北京“城市病”

　　北京最需要疏解的是主城区人口

　　新京报：怎么看现在大城市控制人口规模的措施？

　　李铁：要想让城市生活方便，就一定需要多元人口结构的生存空间。

　　例如，临街小店铺看起来低端化，但却是城市必需的，我们到巴黎也会看到在一些区域有大量的低端店铺存在，但不意味着巴黎的发展水平就低。我们希望城市管理者应该面对我国的国情现实，尊重城市的发展规律。

　　新京报：具体到北京呢？你有什么建议？

　　李铁：关键在于区分北京主城区与行政辖区之间的关系。北京最需要疏解的是主城区人口，解决中心城区过度拥堵带来的城市病。北京辖区面积有1.6万多平方公里，相当于一个省、甚至外国小国的面积，本来具有很大的调控空间。但现在把人口控制放大到整个行政区，认为公共服务不足以供给外来人口，实际上等于自动放弃掉很多在行政辖区内可以调配的各类空间资源。

　　北京可以在主城区外一定距离内发展中小城市，形成都市圈。例如日本东京，整个都市圈1.36万平方公里内约有3600万人口，但核心区621平方公里内仅895万人，人口不是拥挤在主城区，而是有效疏解，这就是都市圈的作用。

　　新京报：京津冀协同发展会对解决北京大城市病有帮助吗？

　　李铁：北京解决城市病最核心的是打破行政区域界限，政府把基础设施做好，让市场对资源配置充分发挥作用。我相信，京津冀协同发展政策已经在行政区域化的资源配置方面进行了改革。其实市场化的资源配置没有区域界线，企业认为有利可图，可以在超出行政辖区范围进行基础设施投资，这就是市场、政府关系的重新界定。

　　我们看到，京津冀协同发展的成果就是北京制定了向周边辐射的交通规划，燕郊至中心城区的城际轨道也在修。当基础设施和交通设施一旦按照市场要求进行再配置时，沿着轨道交通线可通达的地方就会自动形成新兴的中小城市。而政府规划如何跟进，既取决于北京消费者的选择，同时市场也会自动选择。

　　谈楼市与经济

　　全国房地产库存10年内恐难消除

　　新京报：华为搬出深圳，有的观点认为是高房价加重企业成本，倒逼企业迁出，你怎样看？

　　李铁：这是伪命题。华为迁出是完全符合城镇化规律的。而且华为不是研发迁出，而是生产部分迁出。一方面工业蓝领的生活需要低成本，另一方面城市也要降低工业污染，通过地价来调整产业结构。

　　新京报：你怎么看待当前房价过高的问题？

　　李铁：房地产主动调整的作用不大。前些年地方政府卖地、企业投资房地产获得高额利润，政府和企业利益一致时，加速对房地产的推动。现在很多城市已经出现过剩，并且积压的规模很大。

　　统计局目前称房地产库存还有56亿平方米，如果按照前10年平均每年消化8亿平米的速度，那么还要至少7年才能消化积压的库存。也有一些民间的统计机构认为库存达100亿平方米甚至更多，如果这样10年恐怕也难消化完。很多房地产商面临转型，房子难卖。地方政府压力也很大，债务问题突出。而北上广房地产价格上涨是因为资源稀缺、土地供给限制、公共服务差别，房价上涨还有很大空间。所以当前房地产的问题是高房价和积压问题共存，是在不同的空间内不同的表现。

　　新京报：但是吐槽房价高的声音已经很大了。

　　李铁：一些声音总是希望政府发挥作用，继续按照计划经济的模式让居民们可以继续享受高质量公共服务、较低房价的福利，实质上并不可能。

　　发达国家不同规模的城市房价有很大区别，中国也是，吐糟最多的是北上广，是因为这里的公共资源配置的水平远高于其他城市。但是这些城市舆论的影响力最强，放大了社会舆论压力。另一方面，在增加住房供给方面，特别是增加中低收入人口的住房供给方面，由于过多地强调限制人口，导致事实上低价房的供给滞后。其实对于高房价，越是政府干预，越会放大市场波动。最好的办法是如何在合理的空间范围内解决低价房供给问题。

　　新京报：农民买房会成为化解三四线城市库存的办法吗？

　　李铁：2015年全国农民工城镇买房占总数1.3%，2.5亿农民工，按照300万农民工买房计算，大约100多万户，平均每户买100平米，那么也一共只能买1亿平米，这对现在积压的56亿平方米简直是杯水车薪。

　　况且，根据调查，农民工买房49%是在县城以下城镇。农民工2015年平均月收入2800元，户均年收入6.8万，这种收入去掉正常的消费支出外，根本没有能力去购买现在积压的高价住房，而且其他改革措施滞后，所谓通过城镇化吸引农民工在城里买房，试图解决积压库存问题也只是停留在想象阶段。