北辰实业回归主流遭遇成本之痛 错过一线房价快车

　　曾经长期消失于京城地产圈的北辰实业近日再度以陡增的业绩回归到业内视线中：2016年上半年，公司累计实现合同销售面积约69.5万平方米，同比上升261%；累计实现合同销售金额约93.3亿元，同比上升344%。这让近年来停滞不前的北辰似乎看到了回归主流房企的希望。然而当年采取了出走战略而错过了一线城市房价快车的北辰，此时想回归，时机与成本的重压都是其无力承受的。

　　业绩陡增回归主流房企？

　　北京北辰实业股份有限公司于7月7日公告披露，2016年上半年，公司累计实现合同销售面积约69.5万平方米，同比上升261%；累计实现合同销售金额约93.3亿元，同比上升344%。

　　对此，北辰实业方面表示，之所以实现业绩的大幅增长，在于其近两年购置了大量土地，土地储备及项目货量充足，且目前采取的依然是积极的土地策略。

　　在日前克而瑞研究中心发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》榜单上，北辰实业凭借上半年的表现再次进入百强行列。位列榜单第73位，成交金额排名较一季度上升了27位。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，北辰实业上半年销售额同比增幅很高，但这与该公司项目相对少、基数值偏小有关。在今年上半年房地产市场销售业绩普遍提升的情况下，此类房企销售业绩容易得到明显改善。

　　另外，从增幅的绝对值看，销售金额的增幅更大，说明北辰也开始积极涨价，公司经营思路和其他房企并无本质区别。

　　事实上，曾经名噪一时的北辰实业近年来几乎淡出公众的视野，业绩甚至几乎跌出百强排行榜。据北辰实业发布的企业去年业绩公告显示，2015年，公司收入上升15.28%至71.86亿元；同时，北辰实业称，受投资物业公平值变动收益较上年下降的影响，公司除税前利润、公司所有者应占利润分别下降14.29%、2.48%，为13.45亿元和7.61亿元。

　　而2014年北辰实业成绩单则显示，报告期内公司实现营业收入62.34亿元，同比增长13.24%；公司实现利润总额7.93亿元，同比减少14.89%。

　　业绩不佳一方面受市场下滑影响，另一个方面则与北辰企业战略直接相关。

　　业内人士分析，与其他龙头地产相比，北辰如今企业规模扩张缓慢早在多年前就埋下了种子。

　　资料显示，2007年，北辰走出北京。在长沙以92亿元的代价与别人联合拿下开福区新河三角洲地块。但近百亿的代价、地块1177亩的超大规模无疑成为一个沉重的负担。在行业流行高周转的年代越发成为突出问题。当时预计该地块开发周期长，至少要三年方能开始回收现金流。

　　而且当时北辰在奥运相关产业开发阶段也受到牵制，相关项目的资金保证限制了北辰的扩张。

　　已错过一线城市快车

　　在少数项目沉淀了大量资金的北辰实业公司扩张之路逐渐放缓。同时，面对以北京为代表的一线城市地价飙升，北辰实业当初也像许多企业一样选择了全国性扩张之路。

　　北辰实业在公告中表示，截至2015年期末，公司已进入长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊等几个城市，初步形成了华北、华东、中部及西南等多板块格局，2015年实现新增土地储备12宗，总建筑面积约211万平方米，权益建筑面积约130万平方米。

　　但与之对应的现实是，北辰实业在公司大本营——北京区域，新开发项目变得屈指可数。近年来，在北京土地市场上也鲜有表现。2014年，北辰实业与当代置业联合体斥资12.6亿元在顺义拿地，也成为该公司在北京土地市场上少有的表现。

　　统计显示，去年，北京地区的北辰香麓作为开发多年的老项目实现合同金额人民币8.3亿元；北辰红橡墅项目全年销售量占奥北区域同类项目总销售量近三成。当代北辰·悦MOMA自住房销售金额为12.3亿元。

　　业内人士分析，今年以来北京等一线城市地价上涨较快，但房价上涨更快。而全国其他城市受高库存影响，企业去化难度急速上升，相反一线城市凭借稳定的购买力和市场需求让楼市保持坚挺。由此，多数一线房企纷纷快速调整企业战略，回归一线城市拿地开发。但北辰实业则错过了一线城市这趟快车。实际上，已意识到一线城市价值的北辰也曾表示将努力进入上海市场。

　　此外，投资物业受到全国经济整体下滑的影响。2015年投资物业(含酒店)实现营业收入23.22亿元，同比上升9.94%，表现中规中矩。实际上，当初依靠北京本土起家的房企为数不少，包括首开、首创、城建、远洋等大型房企。多年来，这些房企不断走出北京布局全国。但这些企业要么从未放弃北京大本营的核心地位，要么逐渐选择回归北京，只有北辰在北京地区发展几乎陷入停滞。

　　业内人士表示，目前根据上半年业绩大涨就判断北辰将实现翻身的结论还为时过早。预计下半年货币政策趋紧，楼市可能出现降温态势，届时在当前楼市整体风险看涨，尤其是多数城市库存依旧高企的背景下，北辰的复兴之路可能还很长。

　　回归代价无法承受

　　多年来，忙于布局全国的北辰实业似乎错过了北京大本营的楼市快车，企业销售额与当年一起玩耍的“小伙伴”相比也渐行渐远。

　　如今北辰实业在京销售的项目只有一个销售多年的海淀温泉镇的老项目北辰香簏尾盘部分，以及亚奥板块的北辰红橡树别墅两个楼盘还能偶尔在市场发出声音。

　　“北辰要翻身不能靠老家底，积极扩大投资才是实现规模化发展的新路。”一位楼市观察员认为。

　　资料显示，北京北辰实业股份有限公司1997年由北京北辰实业集团公司独家发起设立，同年5月在香港联合交易所挂牌上市。成为最早的A+H股内地房企。

　　公司主营业务包括发展物业、投资物业(含酒店)及商业物业三大板块。目前公司在亚奥核心区内持有并经营的物业面积为120万平方米，主要包括总建筑面积达60万平方米的亚运村综合物业群、总建筑面积达53万平方米的国家会议中心及配套项目综合物业群和北辰绿色家园居住区内大型商业设施；商业物业立足北京亚奥区域，连锁发展北辰购物中心、北辰时代名门购物中心等商业项目；发展物业目前集中于北京和长沙，包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化产品。

　　“以北辰实业的资产实力来看，目前排名百名上下确实落后了。”上述人士表示，当前该公司得益于市场复苏，已出现良好发展势头。

　　北辰实业方面表示，上半年，公司取得良好的销售业绩得益于“低成本扩张”战略的实施。近两年，公司通过低成本扩张新进入了武汉、杭州、成都、苏州、南京几大热点二线城市，各城市的落地项目通过快速运作，于今年上半年均进入了销售期，实现了拿地一年内开盘销售的目标。

　　同时，在二线重点城市市场回暖的背景下，这些城市的项目也实现了不俗表现。当年的超级地王也逐渐进入回报期，长沙北辰三角洲项目上半年实现成交金额27.6亿元。

　　严跃进表示，类似北辰实业这样的企业发展一直停滞不前，和其战略策略缺乏野蛮性有关系，尤其是错过了拿地的较好时机，所以企业扩张会比较困难。后续若要持续向一线城市和重点二线城市扩张，需夯实传统开发能力。另有业内人士评价，错过了时间节点让公司回归北京的代价变得几乎无法承受。北辰可能在一个阶段内都将专注于二线城市，未来，公司的低成本扩张战略在市场下行的背景下能否走通还有待观察。就企业发展战略的话题，北京商报记者致电北辰实业企业相关部门，但截至发稿未能得到公司回应。

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