南京苏州政策收紧 二线城市楼市调控料加码

　　11日，南京和苏州出台了新一轮楼市调控政策。部分二线城市呈现调控收紧的态势。业内人士表示，若土地市场火热使房价继续冲高，房地产市场将面临更多风险。未来二线热点城市或围绕限购、限贷以及社保等层面出台较为严厉的政策，同时通过信贷政策调整投资性需求来抑制资产泡沫。

　　楼市分化明显

　　2015年一线城市房价保持了上涨态势。中国指数研究院报告指出，2016年上半年全国整体房价涨幅进一步扩大，上涨态势逐渐从一线城市传导至南京、苏州等二线城市，以及东莞、中山、廊坊等一线城市周边区域。

　　但在上半年政策收紧的情况下，部分热点城市房价涨幅有所收窄。深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨的过程。为稳定楼市，这类城市先后出台了调控政策，严控房价过快上涨。短期来看，调控政策取得一定成效，这些城市房价涨幅已有所收窄。

　　以深圳为例，2015年初开始房价呈持续上涨态势，但随着调控政策收紧，限购升级，自今年3月起，房价涨幅开始收窄，特别是7月环比涨幅下降8.15%。南京、苏州作为热点二线城市的代表，上半年南京房价累计上涨21%，苏州累计上涨22%。尤其是南京，近4个月涨幅均在4%左右。11日，南京、苏州出台了新一轮楼市调控政策，在限贷、限购、土地拍卖等方面进行了限制。

　　苏州市政府在《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中明确指出，要完善差别化住房信贷政策。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。同时，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京和苏州所出台的政策，符合市场预期，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展会有积极影响。二线城市房价涨幅将趋缓，政策体现出了压低二线城市房价的决心。

　　11日，在福州的土地市场，阳光城集团以15.5亿元拍下2016-11号五一新城地块，可售楼面地价4.55万元/平方米，这也意味着福州房价或进入六万元时代。福州房价在地价等多因素助推下，屡创新高。

　　中国指数研究院上海研究副总监卢静表示，目前各城市市场分化仍较为明显，比如深圳、上海等一线城市的政策已经对市场量价有明显影响。但需要注意的是，价格不会直接掉头向下，而是会呈现波动下行的趋势。合肥、厦门、武汉、南京等热点二线城市，虽然也出台了收紧政策，但反映在量价上不会太快。当下部分城市房价涨幅仍较大，随着改善类需求和部分刚需兑现，成交量可能会率先回调。

　　供给端措施待加码

　　楼市在前期冲高后，正逐步进入高位调整期。克尔瑞报告指出，7月重点城市住宅成交量环比下滑10%，降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%，其中除深圳成交环比微涨2%以外，其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%，但同比上涨5%，近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。

　　重点城市的成交量虽有所下滑，但房价并没有太多下降。诺亚财富认为，房价坚挺的原因在于：一是在目前宽松的货币环境下，只有地产市场可以承接住10%以上M2增速；二是当下土地价格一定程度上影响着房价。

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，由于房地产供应量跟购买力回到市场的节奏不同步，房屋供给有时间的滞后性，加上房屋产品的不可移动性，造成了大约两年左右的尴尬期，因此形成了房地产价格畸形。

　　中金公司首席经济学家梁红认为，从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。

　　虽然一些大城市房价上升较快，但全社会房贷支出负担并不算高。梁红认为，这存在三方面原因：一是中国总体房贷存量并不高；二是在很多中小城市房价并未出现大幅上涨；三是由于房贷平均久期在中国仅8年左右，很多存量房产的房贷早已全部或部分付清，当期有房贷的家庭比率不高。

　　国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示，需正确引导房企对房地产市场的预期，预期引导不好会引起泡沫自我循环。如果后续不断有地王提升房价上涨预期，最后使房价继续冲高，对房地产市场而言，会面临更多风险。

　　？部分城市调控压力大

　　国家发改委政策研究室此前曾表示，要进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大对房地产调控力度。国民经济研究所所长樊纲认为，当下楼市冰火两重天是突出问题之一，进一步说明房地产调控政策应是区域性的，不能一刀切，也不能提出一个宏观政策或一般性政策，而是要落实到每个区域和地区，针对特殊问题进行特殊分析。

　　业内人士认为，从调控动向看，二线热点城市大概率会出台较为严厉的政策，或围绕限购、限贷以及社保等层面展开。可能有10个城市是政策收紧的热点地区，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快，南京、苏州已经出台相关政策，其他城市后续或有收紧政策出台。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一表示，下半年支持居民自住性、合理改善性购房需求的政策总体会保持稳定，热点城市的部分政策也会结合当地市场情况做进一步调整，土地等供应或增加。但纵观全年，商品房成交量、成交价和房地产开发投资将会创历史新高。

　　在政策走向上，链家研究院分析师李攀丽表示，下一步或通过信贷政策调整高端需求、投资性需求来抑制资产泡沫，但该部分市场份额本身不大，适度调整的力度不会引起市场大幅波动。

　　严跃进认为，在信贷收紧上有两个考虑。一是打压房价、稳定市场预期；二是打击泡沫，尤其是“资产泡沫”。总体上会呈现信贷收紧的趋势，既打击信贷泡沫，又打击房价泡沫。此外，央行此前在2016年第二季度中国货币政策执行报告中指出，若频繁降准会大量投放流动性，促使市场利率下行，加上其信号意义较强，容易强化对政策放松的预期，导致本币贬值压力加大，外汇储备下降。这一表态与目前收紧银行信贷的做法较为吻合。

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