市场每逢变化之时，同时也是精彩之处。房地产销售领域更是这样。今年，涉及房地产领域的政策环境已经转变，买方心态也在转为积极。为了应对这样的市场变化，各大楼盘显然也在营销上进行创新。

　　楼盘大打政策牌

　　在这一轮仍然由政策主导的行情中，开发商在营销上大打政策牌谋求更大的市场反响。以“营改增”为例，就被众多公寓楼盘作为其销售的切入点。

　　2016年全国“两会”期间，“营改增”被提上议程，其中“所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣”这一表述，对于企业而言，是莫大的利好。一方面，这意味着企业在购置商业单位改善办公条件时，其购置成本将降低，另一方面，这一税收优惠，将更好地扶持企业的利润控制，故此，企业亦将在置办不动产业务上，更为积极。

　　记者就此采访了多位房地产业内专家，业内普遍认为，拥有商住功能，交通位置优越，具有自主特色的高端公寓单位，将是企业着重选择的不动产类型。而本次税改，虽对散户业主的影响不大，但专家亦提醒，税改落地前，业主的选购压力会较小，“企业入手公寓作为办公室或员工宿舍，其购买量均较大，大多以联排单位购买，或整层购买，以此可见，散户届时要再入手购买，其可选择空间会受到挤压。”

　　就市场市况来看，公寓产品果真在“营改增”落地消息传出后，出现热销之况。敏捷地产旗下的多个公寓项目都将销售策略定在“营改增”的政策筹码上。其中萝岗敏捷广场作为商铺、公寓、别墅三种产品均已在售的大型综合体，它在“营改增”落地消息传出的首个周末，就创造出了5000万元的销售金额，而令人感到意外的是，该项目除了公寓热销外，别墅产品也受到追捧。“在‘营改增’消息传出后，公寓产品的咨询量、认购量都有明显的增幅，更有企业一方面担心后续竞争激烈，一方面想得到后续的升值空间，现已整层入手萝岗敏捷广场的商住两用公寓空间，打造成办公空间。”项目负责人介绍道，“同时，企业主来访量增加，也间接地让他们对项目得到更多的了解，因此在别墅单位的销售商，也受到了一定程度的拉升。”

　　在走访过程中，记者还意外发现，前往萝岗敏捷广场置业的客户除了广州本地客外，当中还有来自深圳、肇庆、佛山的投资客和企业主，大多数外地客户选择萝岗置业投资，主要是看中萝岗现在的房地产价格仍属洼地状态，但地铁开通后，其升值潜力不可小觑，故入手萝岗敏捷广场，这个临近地铁站点，可尽揽地铁开通带来升值空间的综合性项目。

　　萝岗敏捷广场的居住型LOFT，设计为三梯七户的低密度梯户比楼层设计，这与洋房单位的梯户比基本一致。同时，其公寓有燃气入户，可满足业主的生活所需。另外，5米层高，让住户可在改造后，拥有160%的超高空间使用率——这些优势，对于拥有创新精神的新兴产业创业公司，以及购房以自住的业主而言，都是极具置业吸引力的。

　　搞“限售”打心理牌

　　市场变得火热，开发商也开始利用买家急于入市的心理进行市场营销。在3月初，广州保利越秀岭南林语、越秀岭南雅筑等楼盘均发布封盘通知。而这些楼盘的封盘理由都是“等待涨价通知”。除了封盘外，楼盘本身设计的低价“限购限售”同样也是近期开发商营销花样中的一种。

　　今年以来，从中央到地方，系列关于房地产税费、利率、公积金等利好政策相继出台。国内楼市遇到自2009年以来最好的购房时机。从贷款利率而言，广州目前针对首套房的最优惠利率可以打到82折。融360数据显示，当前广州公积金基准的贷款利率是3.25%，汇丰银行82折后的贷款利率是4.02%；而其它85折的银行利率则为4.17%。如此利率，甚至比当前大部分的理财产品的回报率还低。与此同时，在如此购房良机之下，广州及全国不少城市都出现“日光盘”，一手楼盘涨价，二手楼盘反价现象也见诸报端。

　　正是借着当下市场环境对于买家的吸引力，开发商在销售上就推出了“限购”方式。珠光控股集团就在公司成立20周年的时候，就推出“珠光控股集团春季购房节限时限购”活动。“限量”推出特惠产品回报广大市民。在荔湾区，珠光控股集团在广州打造的豪宅标杆珠光·御景壹号项目，目前在售产品包括豪宅和公寓。豪宅为223平方米至478平方米；江畔复式公寓为面积46至92平方米的两至四房，南向一线望江，比邻省一级沙面小学、詹天佑纪念馆和铁路文化博物馆、新沙面公园等。项目还拥有一公里的私家南向江岸线，比邻地铁黄沙站及如意坊站，自配高端商业和酒店。目前，项目为庆祝公司成立20周年推出三重礼活动，包括每日抽取188份周大福999千足金生肖金猴；凡成功认购公寓客户可获砸金蛋机会一次，有8888元、18888元、38888元大礼包；特别精选部分产品推出特惠一口价单位。据介绍，珠光·御景壹号当前仅推出25套一口价特惠产品，数量相当有限。

　　此外，珠光位于广州从化区珠光御景山水城和珠光山水御苑，本周特地推出10套特惠房，产品有76平方米的两房，86至90平方米的三房，还有100至143平方米的三房。其中单价最便宜的售价仅为5364元/平方米，为一套位于31楼的103方三房，总价只需要55万。除此之外，也还有“5”字头的76方两房，“5”字头的三房。

　　网易房产监控阳光家缘数据显示，今年1月1日至3月17日，从化区的一手住宅均价为7950元/平方米。这也意味着，珠光御景山水城此次推出的特惠产品低于从化全区均价。除珠光御景山水城外，珠光控股集团同在从化的珠光流溪御景也在3月19日至27日期间推出10套特惠单位。

　　据介绍，自3月份举办“春季购房节”以来，珠光控股集团广州地区项目销售火爆。除了从化地区的刚需产品遭热抢外，就连广州豪宅标杆珠光御景壹号也持续热卖。

　　珠光旗下，御景骏庭项目，比邻5号线地铁东圃站，直达珠江新城，推83~120方两至三房，月底开售，目前火爆认筹中，来访抽奖也可得周大福999千足金生肖金猴，认筹即送，更有2万抵10万优惠。据了解，珠光控股集团在20年的发展中，现已实现房地产建筑设计与施工、物业管理、酒店管理、建材贸易及休闲度假村、医药、电商等领域的全面发展。该司未来将逐步增加优质的自持性商业物业。

　　◆经典营销案例

　　“封盘”“反价”再现

　　3月初位于萝岗的保利越秀岭南林语、越秀岭南雅筑发布封盘通知。在3月2日，有购房者接到上述两盘的销售电话，通知项目仍处于封盘状态，带装修均价13000-14000元/平方米，调价多少要等通知才能最后具体定下来，其透露预计涨2%-3%。按此计算，每平方米涨三四百元，以一套100平方米的单位计，总价涨3万-5万元。一直在快消市场上流行的“饥饿营销”今年在广州的房地产市场上可以说是一道非常醒目的“营销旗帜”。

　　有行业专家就认为，“封盘”其实就是一种营销的行为，那些封盘的楼盘在价格上并非会涨很多，但是却对市场造成一种“诱多”的心理。从营销的手段来看，“封盘待涨”其实就是一种噱头。上述此前有封盘行为的项目，记者了解到，封盘动作只是很短的时间，仅是几天后，越秀岭南雅筑就已经推新。可以看到，“封盘式”营销带来了买家的看多效应，在3月，该楼盘的销售一直在区域内处于领先。但在价格上，楼盘的均价却没见上涨太多。也就是说，盘封了价没涨，而人气却直线上升。这在当下确实是一种很好的市场营销的手段。

　　事实上，除了“封盘”以外，“反价”也是今年楼盘销售的一大现象。包括南沙、花都、萝岗、增城等区域楼盘也想借政策“暖风”。增城时代廊桥与萝岗时代春树里就在今年的3月3日起全面调价；花都万达文化旅游城，小户型住宅3月10日开卖，销售表示，价格会比第一期12000元的均价有所上涨，预计上涨2%-3%；南沙湾东苑的销售表示，目前项目均价13000-16000元/平方米，过几天可能会涨几个点。

　　记者观察

　　楼盘促销更精彩

　　楼市往往在消费市场中是最另类的一个。在市场环境好的时候，开发商一般都会放慢销售步伐，逐步升高售价。而在环境不好的年份，开发商就会花尽一切心思，甚至降价进行卖房。而今年的房地产销售市场却是有点“怪”。

　　一方面政策环境变好，开发商对于后市的预期已经转为积极。但是楼盘的推售步伐却一点不敢变慢。今年3月可以说是近几年来政策环境最好的，但同时也是开发商在一季度推货量最大，销售力度很大的一年。另一方面，开发商面对着“好年份”，涨价也是常规做法。但事实上，仍然有很多楼盘都对于涨价抱有“不安”。

　　总的来说，从住宅市场而言，今年可以说是“调和年”。在经历了利空和利好两次大的波动后，市场进入一个自我调整时期。从这方面看，今年楼市无论是营销还是其他方面都变得更精彩。

　　本版撰文 南方日报记者 蒋劲劲