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中佛同城有望提振北部楼市两地价差能否吸引顺德客源

  • 发布时间:2015-11-20 07:00:19  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  在南头镇的奥马电器股份有限公司员工中,关于买房置业,流传着一个“半小时生活圈”的概念,即员工会以上班地点为圆心,在半个小时车程范围内来选择购房,其可选择的区域包括中山的南头、黄圃和东凤等镇,还有顺德的容桂和大良两地。而在珠三角,中山楼市被称为“价格洼地”;在中山,包括南头、黄圃和东凤在内的北部片区楼市也处于成交量和价格的中下游,三镇中房价最高的南头均价尚不足5000元/平方米,而相邻的顺德楼市均价早已超过7000元/平方米。

  本月初,中山市市长陈良贤和佛山市市长鲁毅签署《中山市与佛山市共同推进区域协调发展战略合作框架协议》(以下简称《协议》),一时间,“中佛同城”成为舆论关注的焦点。据了解,受此影响,北部镇区的一些楼盘成交量有了显著提升,外地客购房比例与投资热情也有一定程度的提高。

  那么“中佛同城”概念的提出和落实,能否有效提振北部楼市?专家认为,“中佛同城”必然带来利好,但长期来看,北部片区需要借此机遇充实产业,完善配套,楼市才能真正突围。

  南方日报记者 李凤祥

  A.政策

  交通先行扫除双城生活障碍

  对于广东格兰仕集团有限公司来说,“中佛同城”早已成为现实,其生产基地和研发中心均布局在中山市黄圃镇,集团总部则位于佛山顺德,有很多员工工作在中山,居住在佛山,双城生活已然成为常态。

  这样的场景在南头和东凤每天都在上演,据南头镇政府相关负责人表示,南头镇目前近三成企业家和员工都是顺德人,每天约一万人往返顺德和南头两地。

  游丽敏是格兰仕集团有限公司企划部部长,她每天需要驾车跨越两个市区,往返于佛山、中山之间。上下班高峰期的堵车现象,时常让她感到困扰,“如果说中佛双城生活还有什么不足,可能就是拥堵的交通了。”观察人士指出,多年来两地交通过度依赖105国道以及现有高速的现状,已成为制约“中佛同城”深入发展的主要因素。同样,交通不便也成为阻碍顺德人到中山买房的一大原因,尤其是需要在两地来回奔波的企业工作人员。

  不过,根据《协议》,这样的状况在数年内便可得到改善。在此次两地签署的合作事项中,两地8个交通对接项目被提上议程。其中,建设对接项目4项,分别是G105国道跨桂南路跨线桥项目、顺德容桂外环路对接中山加六线、东部外环高速、江珠高速北延线;规划预控项目4项,为顺德轻轨T1线与中山轻轨2号线对接、佛山“一环”南延线与东阜公路连接、顺德均安新均榄路对接中山小榄太乐路、顺德碧桂路与中山纵四线连接。

  《协议》坚持交通先行,将使中山黄圃、南头、东凤与顺德均安、容桂等地往来畅通无阻,也将为“中佛双城”生活进一步扫除障碍。在交通通达度大幅提高的背景下,“半小时生活圈”内的中山房价或许更具吸引力。

  B.楼势

  “价格洼地”期待外力破局

  19日下午,一条《太疯狂!深圳客一人买了中山52套房!》的微信在中山人的朋友圈被疯狂转载,文中说道,有深圳客一人在中山买下52套房,火炬开发区部分楼盘涨幅超过2000元/平方米。深中通道对中山东部片区楼市的拉动可见一斑,目前中山火炬区的楼盘已然被深圳客抢购一空,甚至出现卖断货的情况,就如当年珠海人“买下”坦洲镇的盛况!

  在珠三角,中山楼市被称为“价格洼地”,库存量长期维持在7万套以上,价格在今年也始终在6000元/平方米上下波动。长期以来,中山的人口基本处于一个相对稳定增长的状态,随着楼市增量的不断增加,整个楼市一直不温不火。业内人士认为,依靠中山本地人口来拉高房价、繁荣楼市基本没有可能,正是由于中山处于珠三角“价格洼地”,依托价格差,借助外部力量便成为中山楼市发展的突围之路,一如珠海人“占领”坦洲,深圳客“买断”火炬开发区,广州人也在不断涌入三角镇的楼盘。

  而在中山地产市场,包括南头、黄圃和东凤在内的北部片区楼市长期处于成交量和价格的中下游。“北部片区的楼市相对较为冷淡,根据我们监测数据,其月成交量一般维持在百套左右。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟表示。统计数据显示,今年上半年,黄圃镇共成交商品房795套,均价3765元/平方米;南头镇成交694套,均价5325元/平方米,成交量分别位居中山市24镇区的第18位、22位。

  谢仲娟认为,“中佛同城”概念的提出,对于北部片区的楼市必然是一大利好,但也不可过于乐观,恐怕难以产生深中通道那样的巨大影响力。“其实,主要原因还在于价格差够不够大,深圳目前的楼市均价已经超过40000元/平方米,珠海也在每平方米13000元以上,与中山每平方5000元的巨大价格差,足以带动深圳人和珠海人到中山买房置业。虽然顺德的房价也在7000元以上,但每平方米2000元的价格差所带来的吸引力暂且有限。”

  C.差距

  中山北部片区生活配套比不上顺德

  “客观上来说,与顺德相比,目前东凤镇的生活配套和居住环境还是要有一些差距,在房价相差不大的情况下,还是会优先选择在居住环境更为舒适的顺德买房。”美的环境电器运营和人力资源总监朱端明表示。

  朱瑞明的看法也得到了彭淑芳的认同,她是奥马冰箱国际营销中心品牌主管,居住在顺德,工作在南头镇,同样需要两地奔波。彭淑芳认为,选择在哪里买房,价格、区位和环境都是需要考虑的因素,不同收入水平的人对同一因素会有不同的权重,也就会有不同的选择。

  “据我观察,一线产业工人对价格更为敏感,很多人便会选择在中山买房;中层管理人员会在看重价格的同时,更多的追求生活品质,多选择在容桂或大良买房;而企业高管则更加重视生活质量,还有医疗教育问题,一般都会选择住在广州。”彭淑芳表示。

  与顺德相比,目前中山北部片区的生活配套和居住环境确有一定差距,“比如大型的综合购物商城和高档餐厅,在东凤还不是很多,但在顺德已经很普遍。”朱端明说,“不过一般生活需求,在东凤基本都可以满足,其实我们也有很多员工选择在东凤买房,并且比例在逐年升高。”

  此外,与其他地区的区域同城化相比,“中佛同城”更有地缘和产业优势。一方面,中山的北部片区与相邻的顺德,操同一种方言,民间嫁娶不断,社会关系网交织重叠,风俗习惯也基本一致;另一方面,中山北部家电产业带由顺德家电产业辐射而兴,包括美的、格兰仕、奥马等行业巨头均具有“顺德基因”。因此,顺德人选择到中山买房定居,就不会产生语言风俗、生活习惯等方面的障碍。

  D.路径

  培育产业人口或成突破关键

  知名财经评论家叶檀,曾对人口、产业和楼市关系这样阐述:“产业决定人口、人口决定房价,其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性”。

  对于北部片区楼市而言,中佛同城所带来的利好不单单是更为密切的经济联系和人口流动;更重要的是要抓住机遇,推动产业升级,从而留住产业工人,并提高他们的收入水平,或许才是提振楼市的关键。

  “就中佛两地的价格差而言,如果说吸引佛山本地人来中山买房,会比较困难。”谢仲娟认为,“但是对于外来的产业工人而言,如果选择在珠三角定居,那里的房子性价比更高,更容易受欢迎,因为产业工人对价格更为敏感。从这个角度来说,‘中佛同城’的提出,两地之间的产业联动会更加频繁,可能会有更多的佛山企业到中山投资设厂,也会为中山带来更多的产业人群,而他们才是北部片区楼市的潜在购买群体。”

  “能否留住人才,对企业来说非常重要。我们也希望在中山厂区工作的员工,选择在当地买房,这样也有利于企业人才队伍的稳定。与此同时,我们也会倾向于在中山本地招聘员工。”朱端明表示,“其实东凤的生活配套设施也在不断完善,比如一些小酒吧、咖啡屋等休闲娱乐场所也已经慢慢多了起来,这对于提高城市的生活服务能力很重要,”

  在谢仲娟看来,北部片区楼市要想突围,需要坚持“先产业后楼市”,具体来说,就是要先升级产业,充实产业人口,才能真正提高楼市购买力。同时,逐步完善教育和医疗服务,提升生活配套设施,让买家不仅买得了房,更能够在此安居乐业。

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