在南头镇的奥马电器股份有限公司员工中，关于买房置业，流传着一个“半小时生活圈”的概念，即员工会以上班地点为圆心，在半个小时车程范围内来选择购房，其可选择的区域包括中山的南头、黄圃和东凤等镇，还有顺德的容桂和大良两地。而在珠三角，中山楼市被称为“价格洼地”；在中山，包括南头、黄圃和东凤在内的北部片区楼市也处于成交量和价格的中下游，三镇中房价最高的南头均价尚不足5000元/平方米，而相邻的顺德楼市均价早已超过7000元/平方米。

　　本月初，中山市市长陈良贤和佛山市市长鲁毅签署《中山市与佛山市共同推进区域协调发展战略合作框架协议》（以下简称《协议》），一时间，“中佛同城”成为舆论关注的焦点。据了解，受此影响，北部镇区的一些楼盘成交量有了显著提升，外地客购房比例与投资热情也有一定程度的提高。

　　那么“中佛同城”概念的提出和落实，能否有效提振北部楼市？专家认为，“中佛同城”必然带来利好，但长期来看，北部片区需要借此机遇充实产业，完善配套，楼市才能真正突围。

　　南方日报记者 李凤祥

　　A.政策

　　交通先行扫除双城生活障碍

　　对于广东格兰仕集团有限公司来说，“中佛同城”早已成为现实，其生产基地和研发中心均布局在中山市黄圃镇，集团总部则位于佛山顺德，有很多员工工作在中山，居住在佛山，双城生活已然成为常态。

　　这样的场景在南头和东凤每天都在上演，据南头镇政府相关负责人表示，南头镇目前近三成企业家和员工都是顺德人，每天约一万人往返顺德和南头两地。

　　游丽敏是格兰仕集团有限公司企划部部长，她每天需要驾车跨越两个市区，往返于佛山、中山之间。上下班高峰期的堵车现象，时常让她感到困扰，“如果说中佛双城生活还有什么不足，可能就是拥堵的交通了。”观察人士指出，多年来两地交通过度依赖105国道以及现有高速的现状，已成为制约“中佛同城”深入发展的主要因素。同样，交通不便也成为阻碍顺德人到中山买房的一大原因，尤其是需要在两地来回奔波的企业工作人员。

　　不过，根据《协议》，这样的状况在数年内便可得到改善。在此次两地签署的合作事项中，两地8个交通对接项目被提上议程。其中，建设对接项目4项，分别是G105国道跨桂南路跨线桥项目、顺德容桂外环路对接中山加六线、东部外环高速、江珠高速北延线；规划预控项目4项，为顺德轻轨T1线与中山轻轨2号线对接、佛山“一环”南延线与东阜公路连接、顺德均安新均榄路对接中山小榄太乐路、顺德碧桂路与中山纵四线连接。

　　《协议》坚持交通先行，将使中山黄圃、南头、东凤与顺德均安、容桂等地往来畅通无阻，也将为“中佛双城”生活进一步扫除障碍。在交通通达度大幅提高的背景下，“半小时生活圈”内的中山房价或许更具吸引力。

　　B.楼势

　　“价格洼地”期待外力破局

　　19日下午，一条《太疯狂！深圳客一人买了中山52套房！》的微信在中山人的朋友圈被疯狂转载，文中说道，有深圳客一人在中山买下52套房，火炬开发区部分楼盘涨幅超过2000元/平方米。深中通道对中山东部片区楼市的拉动可见一斑，目前中山火炬区的楼盘已然被深圳客抢购一空，甚至出现卖断货的情况，就如当年珠海人“买下”坦洲镇的盛况！

　　在珠三角，中山楼市被称为“价格洼地”，库存量长期维持在7万套以上，价格在今年也始终在6000元/平方米上下波动。长期以来，中山的人口基本处于一个相对稳定增长的状态，随着楼市增量的不断增加，整个楼市一直不温不火。业内人士认为，依靠中山本地人口来拉高房价、繁荣楼市基本没有可能，正是由于中山处于珠三角“价格洼地”，依托价格差，借助外部力量便成为中山楼市发展的突围之路，一如珠海人“占领”坦洲，深圳客“买断”火炬开发区，广州人也在不断涌入三角镇的楼盘。

　　而在中山地产市场，包括南头、黄圃和东凤在内的北部片区楼市长期处于成交量和价格的中下游。“北部片区的楼市相对较为冷淡，根据我们监测数据，其月成交量一般维持在百套左右。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟表示。统计数据显示，今年上半年，黄圃镇共成交商品房795套，均价3765元/平方米；南头镇成交694套，均价5325元/平方米，成交量分别位居中山市24镇区的第18位、22位。

　　谢仲娟认为，“中佛同城”概念的提出，对于北部片区的楼市必然是一大利好，但也不可过于乐观，恐怕难以产生深中通道那样的巨大影响力。“其实，主要原因还在于价格差够不够大，深圳目前的楼市均价已经超过40000元/平方米，珠海也在每平方米13000元以上，与中山每平方5000元的巨大价格差，足以带动深圳人和珠海人到中山买房置业。虽然顺德的房价也在7000元以上，但每平方米2000元的价格差所带来的吸引力暂且有限。”

　　C.差距

　　中山北部片区生活配套比不上顺德

　　“客观上来说，与顺德相比，目前东凤镇的生活配套和居住环境还是要有一些差距，在房价相差不大的情况下，还是会优先选择在居住环境更为舒适的顺德买房。”美的环境电器运营和人力资源总监朱端明表示。

　　朱瑞明的看法也得到了彭淑芳的认同，她是奥马冰箱国际营销中心品牌主管，居住在顺德，工作在南头镇，同样需要两地奔波。彭淑芳认为，选择在哪里买房，价格、区位和环境都是需要考虑的因素，不同收入水平的人对同一因素会有不同的权重，也就会有不同的选择。

　　“据我观察，一线产业工人对价格更为敏感，很多人便会选择在中山买房；中层管理人员会在看重价格的同时，更多的追求生活品质，多选择在容桂或大良买房；而企业高管则更加重视生活质量，还有医疗教育问题，一般都会选择住在广州。”彭淑芳表示。

　　与顺德相比，目前中山北部片区的生活配套和居住环境确有一定差距，“比如大型的综合购物商城和高档餐厅，在东凤还不是很多，但在顺德已经很普遍。”朱端明说，“不过一般生活需求，在东凤基本都可以满足，其实我们也有很多员工选择在东凤买房，并且比例在逐年升高。”

　　此外，与其他地区的区域同城化相比，“中佛同城”更有地缘和产业优势。一方面，中山的北部片区与相邻的顺德，操同一种方言，民间嫁娶不断，社会关系网交织重叠，风俗习惯也基本一致；另一方面，中山北部家电产业带由顺德家电产业辐射而兴，包括美的、格兰仕、奥马等行业巨头均具有“顺德基因”。因此，顺德人选择到中山买房定居，就不会产生语言风俗、生活习惯等方面的障碍。

　　D.路径

　　培育产业人口或成突破关键

　　知名财经评论家叶檀，曾对人口、产业和楼市关系这样阐述：“产业决定人口、人口决定房价，其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性”。

　　对于北部片区楼市而言，中佛同城所带来的利好不单单是更为密切的经济联系和人口流动；更重要的是要抓住机遇，推动产业升级，从而留住产业工人，并提高他们的收入水平，或许才是提振楼市的关键。

　　“就中佛两地的价格差而言，如果说吸引佛山本地人来中山买房，会比较困难。”谢仲娟认为，“但是对于外来的产业工人而言，如果选择在珠三角定居，那里的房子性价比更高，更容易受欢迎，因为产业工人对价格更为敏感。从这个角度来说，‘中佛同城’的提出，两地之间的产业联动会更加频繁，可能会有更多的佛山企业到中山投资设厂，也会为中山带来更多的产业人群，而他们才是北部片区楼市的潜在购买群体。”

　　“能否留住人才，对企业来说非常重要。我们也希望在中山厂区工作的员工，选择在当地买房，这样也有利于企业人才队伍的稳定。与此同时，我们也会倾向于在中山本地招聘员工。”朱端明表示，“其实东凤的生活配套设施也在不断完善，比如一些小酒吧、咖啡屋等休闲娱乐场所也已经慢慢多了起来，这对于提高城市的生活服务能力很重要，”

　　在谢仲娟看来，北部片区楼市要想突围，需要坚持“先产业后楼市”，具体来说，就是要先升级产业，充实产业人口，才能真正提高楼市购买力。同时，逐步完善教育和医疗服务，提升生活配套设施，让买家不仅买得了房，更能够在此安居乐业。