这几个周末，距离深圳100多公里的中山某房地产项目迎来了一批又一批的深圳客。

　　酝酿多年的深中通道工程近期终于落地。嗅觉最灵敏的莫过于市场，一大批深中通道“概念房”闻风而动，频频在深圳、珠海、香港等地推介，并以团购、电商等活动吸引众多投资客，来到这个一江之隔、房价却只有深圳1/5的城市。如今中山楼市的走势和城市的特点是否确实具备投资价值？作为一项房产投资，投资客的预期能否实现？在高房价的深圳，深中通道的开通是否能让深圳人过上“深圳工作、中山生活”的双城生活？对此，有业内人士认为，中山缺乏产业和人口的支撑，投资价值难以显现，但优美的城市环境、缓慢的生活节奏使得居住成为不错的选择。

　　●南方日报记者 卓泳

　　调查

　　四成深圳市民计划中山置业

　　“我买了一套小复式，打算投资或自住。”家住宝安的林先生看好最新一轮市场机遇，约了三个朋友一起前往离深中通道出口不远处的、中山市火炬开发区一个房地产项目咨询购房。像林先生这样的投资客几乎占领了附近区域的多个楼盘。据了解，这些楼盘从开盘至今价格已有不同程度的涨幅。

　　“我们这个楼盘已经全部卖完了，有的客户还买了两三套，主要是深圳人。”中山市火炬开发区的一楼盘销售经理表示，该楼盘位于深中通道中山出入口不远处，距离深圳福永仅半个多小时车程。

　　据腾讯房产中山站日前针对深圳市民到中山置业进行的一项问卷调查显示，在今年之前，已经有32%的深圳市民在中山置业，房价便宜和环境优美成为他们置业中山的两大主因。此外，有23.5%的深圳市民表示今年内有在中山置业的计划，未来2-3年内置业的则有38.5%，另外有22.2%表示等深中通道开通后再去买。

　　深中同享一片海，价格却相差近5倍。深圳房屋均价2万-2.5万元/平方米，中山则约为5000多元/平方米。这是绝大多数深圳人选择去中山置业的主要原因。

　　根据此前公布的方案，深中通道将在中山市翠亨新区的马鞍岛设置出口，翠亨快线将接驳马鞍岛，连通深中通道。作为深圳到达中山的第一站，位于翠亨新区的楼盘由于其区位价值优势，也受到了深圳市民的青睐。“拥有一线海景、五星酒店配套、占地3500亩的度假村，由于紧靠深中通道中山落桥点，未来30分钟直达深圳，38万就买到120平方米、4.9米层高的loft，很受深圳人的欢迎。”中山一楼盘销售经理说。

　　分析

　　缺乏有效产业支撑业内谨慎看待投资价值

　　“我们这个楼盘自去年年底开盘至今，价格已经涨了几个点了。”中山市火炬开发区一楼盘销售经理告诉记者，该楼盘开盘价格是4900元/平方米，如今新建成的最后一栋楼为5800元/平方米。“位置最差的一个盘，上个月卖4000多元每平米，这个月都升到5300元每平米了。”该人士表示。

　　利好消息的逼近令楼盘出现不同程度的上涨，但在多名业内人士看来，所谓的涨价恐怕是“有价无市”。“中山楼市缺乏有效产业和流动人口支撑，多年来都是珠三角楼市的洼地，作为投资恐怕很难转手。”美联物业珠海区董事总经理朱你均认为，中山人口多为本地人口，对楼市影响不大。

　　数据显示，截至2014年11月底，中山市住宅库存超过7万套，严重供过于求。而根据该市的发展规划，到2020年该市市域总人口将达到420万人，其中城镇人口为378万。但第六次人口普查数据显示，2010年中山常住人口数量为312万，而城区人口数量（包括火炬开发区在内）尚不足百万；中山近几年曾讨论过地铁规划，但据媒体报道，在《中山市轨道交通线网规划》推荐的远景方案中，城市轨道交通高峰时段每小时最大断面客流量仅超过1万人次，离国家要求的“单向高峰小时3万人以上”尚有一定距离。因此，中山楼市多年增长平稳，和广东乃至全国的楼市价格飞速发展有较大差别，还低于惠州、东莞等地。

　　“起码在三五年内是赚不到钱的。当地的用地很大，陆续有新盘推出，即使有一波需求也不需要从二手房市场上交易，投资者要转手可能会以持平甚至亏本的价格卖出。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平对记者表示。

　　深中通道给深圳人带来“双城生活”的设想，但经常来往深中两地的李先生告诉记者，2012年从深圳机场上高速，到中山港口镇过路费89元，他预计深中通道开通后费用也不低，“如果每天来往深中两地的话，估计交通和油费每月会超过3000元。”

　　展望

　　休闲居住是理想选择

　　“中山的房价走势平稳，我们买房不是为了炒房。而是看中优美的环境、淳朴的民风和悠闲的生活节奏。”家住深圳南山的金女士2007年时“稀里糊涂”地上了一辆看楼大巴，去到100多公里以外的中山南部的一个镇区。在楼盘兜了几圈后，金女士被那里的环境吸引了，决定买下一套三居室的房子。从2008年起，中山这套房子就成了金女士第二个家。每到长假和寒暑假，全家人总会驱车三四个小时在此小住几天。“这个以侨乡著称的镇区不仅有丰富的人文景观，还有不少的古典家具作坊，每年到这里短暂生活，是对身心的陶冶。”金女士告诉记者，由于南方气候优越，自己还会把老家的老人接来这里过冬。

　　“在外地工作，在中山买房，这种”双城生活“是很好的。一是中山很适合居住，作为宜居城市，空气质量好，环境也好，而且相对珠三角其他城市来说，它的医疗配套和教育配套都是不差的；二是中山的楼价低，购房指数是很幸福的，还有大量的产品可以让你选择，高赠送率，同等价位在中山可以住得更加舒服；此外就是出行途径很多，轻轨、多条高速，交通很是便捷。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟认为，针对这种“双城模式”，她建议做业务类型的人可以去中山买房，此外还适合那种有想法将自己的产业搬过来中山的人群。而如果仅仅在中山买房、去深圳工作，还有很多不便利的因素要克服。

　　对于深中通道给房地产市场的影响，有业内人士认为，这对于中山意义可能更大。因为中山的房价远低于深圳，一旦深中通道大大缩短了深圳与中山的距离，无论是作为度假用途，还是作为居所，住在中山都变得便利。但中山市场应该是慢慢培育而不会突然火爆，再过一两年，深圳人会越来越多关注中山的房地产市场。

　　■深中通道

　　年内动工5年后通车

　　路线起于广深沿江高速机场互通立交，与深圳侧连接线对接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新区马鞍岛上岸，终于横门互通。记者从深圳市交通部门证实，深中通道深圳连接线先行工程已经开始施工招标，年内可以确保动工建设。中山连接线也将和深圳同步开工，而主体跨海桥隧项目最快年底通过国家发改委审批立项。预计整条深中通道2020年可以通车，届时从深圳到中山的距离约为40公里，约需半个多小时。