首单REITs次级年收益率仅6% 房地产信托投资基金还是风口吗

　　2014年5月份，中信证券推出国内首单REITs产品“中信启航”，受到行业瞩目。而今年6月份，中信证券发布《关于中信启航专项资产管理计划第四期（暨资产处置）收益分配公告》，公告显示，此次收益分配方案分启航优先和启航次级两种，“启航优先”本次处置的本金、利息和超额收益合计38.05亿元，投资人实际每10张（面值1000元）兑付本金、利息和超额收益1033.98元。

　　值得注意的是，“启航次级”此次处置的本金、利息和超额收益合计19.10亿元，投资人实际每10张（面值1000元）兑付本金、利息和超额收益1179.32元。经计算，次级投资者3年的投资收益率仅为17.9%，平均不足6%。而根据“中信启航”发行数据显示，该产品发行总额为52.1亿元，优先、次级分层比例分别为70.06%、29.94%，其中“启航优先”的预期收益率为7%。

　　上述收益分配公告发布后，惹来市场上一片质疑之声。投资者表示，作为基础资产的两栋大楼，在北京的一栋位于CBD的核心区，在深圳的一栋可直通地铁到香港，在京深地产走势强劲的三年内，如此低的收益让人难以理解。

　　而对于信托业内而言，亦对次级份额收益如此之低表示不解。有信托经理质疑：“北京和深圳的优质物业受让三年后变现，次级档年化收益只有6%，是资产的原因还是管理人的原因？权益类REITs是否还有投资价值？”

　　《证券日报》记者就此问题向资管业内人士求证，多位资管人士表示，一般来说，次级份额的收益率是比较高的，“年收益6%”的数据并不能代表REITs产品的真实收益水平。“该项目目前收益水平较低，可能在评估等方面存在一定问题，预估底层资产升值水平应该在40%以上。”某接近该项目的业务人员向记者表示，“简单以一单产品的收益率来否定REITs产品并不可行，今后类似产品的收益情况还是令人期待的。”

　　事实上，在房地产信托高呼“转型”的当下，REITs产品长期以来被寄予厚望。日前，中铁信托副总经理陈赤在采访中表示，房地产信托转型的升级与创新主要模式之一，即是与证券公司合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs，并希望外部环境能够给予信托公司直接参与设立和发行Reits的机会。

　　除市场关注外，近几年的两会议案上，亦频频出现“建议推动房地产投资信托基金立法”、“助力商业不动产资产证券化”等议案。目前，《房地产投资信托基金法》尚未真正出台，REITs相关政策仍在推进过程中。并且，中国基金业协会也将推动REITs模式纳入2017年协会中心任务之一，并对REITs相关税收政策的问题也给予充分关注。

　　华融信托研究员袁吉伟撰文指出，商业地产是较为优质的投资资产，根据国外REITs收益率分析，其收益率水平高于债券收益率，低于股票收益率，但是波动性较低，股息率在大部分时间都跑赢了美国10年国债收益率。在资产配置难度越来越大的背景下，REITs业务能够为保险、社保资金等机构投资者提供安全、较理想的投资回报率。

　　除此之外，袁吉伟还表示，做好REITs业务具有几个关键点：首先是要注重通过REITs撬动存量商业地产市场，加强存量商业地产资源的整合能力。其次是要有效把控基础资产种类和区域位置，合意的REITs基础资产主要包括写字楼、零售类、商业综合体等商业地产，并着重考虑一线城市。最后，开展REITs需要专业人才和整合好相关机构、资金资源。在探索REITs业务发展过程中，信托公司有必要加强商业地产专业人才的培养，建设专注商业地产业务发展的子公司，强化对REITs中介机构的联系和互动，夯实REITs业务发展基础。