今年房企转型 应对行业变局成共识

　　国家统计局18日发布2017年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，全年房企开发投资和商品房成交量增速虽有所放缓，但销售规模再创新高。

　　国家统计局有关负责人分析称，得益于“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果显现，去年楼市总体稳定。而针对近期个别地区楼市“松绑”传闻，住建部有关负责人日前重申，2018年将毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，确保房地产市场稳定。

　　中国指数研究院分析认为，随着房地产市场出现新变化，谋变是众多百亿级房企的共同选择。

　　行业集中度加速提升

　　热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机。

　　统计局公布的数据显示，2017年全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

　　2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。

　　统计局数据还显示，2017年商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。2017年末，商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米。而2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点。

　　对此，中国指数研究院分析指出，2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高。全年共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。

　　百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000亿-5000亿元、500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。

　　中指研专家分析称，部分企业规模化扩张意愿强烈，抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇，同时创新管理机制，推动运营效率的大幅提升，实现了销售额的突飞猛进。数据显示，2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。

　　百亿级房企拿地面积比上年增长81.4%

　　整体来看，百亿级房企各阵营拿地态度加速分化，“越大越积极”现象明显。

　　值得注意的是，数据显示，2017年房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1-11月份回落0.5个百分点；土地成交13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。

　　中国指数研究院分析称，去年百亿级房企在销售带动下拿地热情高涨，大力补仓。50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。与上年相比，拿地量明显增加的城市主要为长三角、京津冀、珠三角、长江中游及成渝5个主要城市群中的温和二线及三四线城市。

　　整体来看，百亿房企各阵营拿地态度加速分化，“越大越积极”现象明显:50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。

　　谋变成大型房企共同选择

　　百亿各阵营间分化转型态势显现，大型房企地产相关转型方向大而全，小型房企聚焦主业，部分进取型中型房企寻求跨界突围。

　　展望未来，中指院认为，随着房地产市场进入新阶段，谋变是众多百亿房企的共同选择。据统计，50家百亿代表企业中，横纵向多元化拓展为主，横向积极拓展长期持有型经营业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，纵向进行产业链延伸，挖潜开发主业服务附加值，如互联网家装、社区服务等。

　　据分析，百亿各阵营间分化转型态势显现，大型房企地产相关转型方向大而全，小型房企聚焦主业，部分进取型中型房企寻求跨界突围。5000亿以上、1000亿-5000亿企业的业务布局数量更多，在特色小镇、长租公寓、文旅、社区、养老等方向均有布局；500亿-1000亿企业主要集中于特色小镇、文旅和养老、社区布局，较少涉足长租公寓，部分瞄准千亿的进取型房企则积极培育地产外的业务如生物医药、环保等方面，谋求更多增长触角；300亿-500亿以及100亿-300亿企业则主要为特色小镇、社区服务领域，养老和文旅稍有涉足，多元化布局相对单一，以扩大主业为目的。

　　中指院指出，随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面继续收紧，百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑，紧跟行业“房住不炒”下人民需求强烈的品质型、生活服务型需求，真正以“绣花功夫”磨练并提升企业运营能力，提早应对行业变局。

　　数说

　　2017年全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点

　　商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%

　　商品房待售面积58923万平方米，比11月末减少683万平方米