张明：中国房地产“崩盘”概率小 横盘调整在所难免

　　经济日报-中国经济网北京9月19日讯 近日，平安证券首席经济学家张明领衔的团队发布了《中国房地产深度研究报告》，报告认为中国房地产市场崩盘概率较小，然而横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。

　　我国房地产市场目前积聚的泡沫与美国次贷危机具有一些相似的因素，但是本质上有很大区别。比如都是在宽松的货币政策下，银行放贷压力大，房贷门槛逐渐放低；消费者盲目投资，杠杆率不断提升；金融机构和实体企业纷纷加入房地产大军，投机炒作盛行，房价不断上扬；还有监管滞后等。但两者区别也很明显：第一，美国房地产以市场为导向，是通过金融创新放宽房贷条件来创造住房需求，由此推动房地产市场和经济发展；而中国房地产市场并非完全由市场供需决定，更多的是受政府行为引导。第二，美国次贷危机的“次”是给偿付能力不高的人提供了贷款，并在此基础上发行了大量衍生产品，而中国房地产的风险则在于银行给不少投机者发放贷款炒房，这些借款人以短期投资收益为偿付基础，在房价下跌的情况下，投机者抛售房产和主动违约的后果将非常严重。第三，我国资产证券化程度不深，风险大部分还是集聚在银行体系内部。

　　我国房地产市场会崩盘吗？我们认为概率较小。

　　第一，各国历次典型的房地产泡沫破裂，导火索都是货币快速收紧和加息政策，而我国货币政策目前维持中性姿态，并且大概率不会大幅收紧。日本从1989年开始连续5次加息，限制贷款、打击土地投机，1991年房地产泡沫破裂；2004-2006年美国连续17次上调利率，2007年次贷危机爆发。我国央行面临着两难困境：抑制泡沫需要适度收紧货币政策，操作不当又可能导致资产价格崩盘。目前央行货币政策的总体思路是强调“削峰填谷”，维持流动性的平稳。因此，在密集实施的楼市调控政策下，房价不免要进入下行调整的周期，但只要货币政策能够维持货币环境的稳定，楼市崩盘的概率还是较小的。

　　第二，我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。美日房地产在紧缩货币政策的催化下崩盘并在接下来长时间内萎靡不振，一个重要的原因就是美日的房地产行业发展当时已经基本见顶，经济增长速度处于低位，城镇化过程接近尾声。而我国依然保持中高速的经济增长，且2016年底城镇化率仅为57.35%，大量流动人口的购房需求没有得到满足。因此，基本面因素的支持降低了楼市崩盘的可能。

　　第三，简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击。日本1991年房地产泡沫破裂，此后走向失去的二十年，是一场经济和政治错误干预的悲剧。若是当时知道会有这么严重的后果，相信决策者会在政策力度和节奏上作出调整。房地产泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦难以承受。房地产事关经济增长、事关民生问题，房价软着陆才是最优选择。

　　展望未来，房地产横盘调整在所难免，长效机制是改革成败的关键。2014-2016年，在经济衰退的背景下，是宽松的货币和低利率刺激催生了这一轮房地产泡沫。现在货币政策回归稳健中性，政府对房地产加杠杆和投机活动予以严厉打击，房地产难免要面临一轮调整。从基本面角度来看，经济增长和城镇化还有发展空间，为本轮房地产调整提供缓冲垫。预计2018年二、三季度房地产下行将给宏观经济带来较大的压力，这场房地产泡沫危机能否成功化解，在于政府能否坚定不走老路，推进和落实房地产长效机制的建立，扭转市场对房价只涨不跌的预期。若是政府再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨，那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。坚持总量上放缓，各城市各类型房产结构合理，那么房地产还有纠正回正确路径的可能。