银行能承受房价下跌多少？ 张明：降20%就压力山大

　　经济日报-中国经济网北京9月19日讯 近日，平安证券首席经济学家张明领衔的团队发布了《中国房地产深度研究报告》，报告认为，通过综合压力测试结果与其他定性角度考虑，认为中国房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。而早在2010年，时任银监会主席刘明康要求各大中型银行按照季度开展房地产贷款压力测试工作。当时中国的各大商业银行曾经根据银监会的要求对房贷进行了压力测试，其给出的答案是——房价即使下跌30%-40%，房贷不良率也不会明显上升。

　　报告指出，房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。风险水平：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。事实上，复杂的现实情况远非模型能够准确《估计，房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过预期。

　　报告认为，当前银行整体资产安全状况尚属稳定。2014年以来，几个关键的风险指标均呈现持续的恶化，但今年以来状况有所改善：银行不良贷款率从2014年以来维持了很长一段时间的上升趋势，进入2017年后相对持平，但农商行高达2.6%的不良率在各类银行中相对醒目；拨备覆盖率从2014年超过270%的位置持续下降到目前180%左右；资本充足率一直较为稳定；资产利润率2014-2016年持续回落，但2017以来有所企稳。

　　一般而言，房地产贷款对于银行来说是优质资产，对公房贷和个人住房贷款不良率都低于整体贷款不良率。但自从2016年楼市加强调控以来，房地产贷款的风险也发生了变化。据各代表性银行2016年年报数据，个人住房贷款不良率依旧远低于其他贷款，甚至比上年末还有所降低；但公司类房贷不良率则出现较大幅度的上升，特别是四大行，对公房贷不良率已经接近甚至超过整体公司类贷款不良率。农业银行尤甚，对公房贷不良率从2015年的1.76%飙升至5.9%。

　　综合压力测试结果与其他定性角度考虑，张明及其团队认为，房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。第一，2011年温州房地产泡沫破裂后，温州银行业长达数年陷入困境，期间不良率的高点是2014年的4.68%。从我们的测试模型来看，房价下降20%，利率上调54bp的情景下，就能达到接近这个水平的4.18%。第二，美国2007年次贷危机时期，房价下跌20%~30%就造成了危及全球的后果。第三，房企毛利率大概也是这个水平，房价更进一步下跌将严重威胁到房企的生存。第四，房地产行业的资产负债率目前是77%，房价下跌20%-30%差不多也就把净资产跌没了，房地产行业的衰退不但影响涉房贷款的收回，还会通过影响其他行业进一步给银行造成风险。