李扬：房地产市场调控应着眼于中长期手段

　　5月22日，主题为“房地产市场：泡沫与风险”的第8期国家金融与发展实验室智库讲坛在北京举行。中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬表示，一般说房地产金融风险出现的时候是出现负资产之时，目前在国内现有体制下根本不可能出现，至少中期看不可能出现这一情况。城市化路径目前主要是通过大城市化实现，小城镇路径并不可行。特大城市的房地产市场，可考虑在发展自有住房买卖市场和发展大规模租房市场两方面发力，尤其是发展租房市场大有裨益。发展租房市场的要点是要鼓励广大民间力量介入。目前看当前房地产问题过热，风险不完全在于地方政府，房价下跌地方政府马上就有危险。从长远看，房地产问题取决于人口、土地、银行信贷等各种因素。目前房地产市场的调控应当着眼于中长期，应以首付率为主要调控手段，目的是降低系统性金融风险。另一方面，进一步认真研究城市化的新格局。迅速改变居民住房的格局，谋划租和售的新格局，采取有力措施发展健康的房地产市场。

　　国家金融与发展实验室高级研究员蔡真在《房地产市场：有泡沫，无风险》主题演讲中表示，所谓泡沫是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只能想通过买卖牟利，而对这些资产本身使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。

　　以深圳为案例，目前深圳市的郊区涨幅超过城区，核心区大户型需求明显，郊区小户型需求明显；中间户型的需求略小于供给。前者反映了金融推动和投机需求；后者反映改善型需求被挤压。

　　国家金融与发展实验室金融法律与金融监督研究基地副主任郑联盛认为，房地产是中国经济金融体系的系统重要性领域。从2016年及其后2至3年最大的系统性风险因素看，房地产行业的总效应占贡献高达12.33，排名首位，远高于其他行业。房地产与银行表外融资、影子银行等紧密关联，非传统信贷融资2014年大致规模为30万亿元，2015年为36万亿元。截至2016年6月末，资产管理规模超过60万亿元。

　　房地产周期是如何形成的？郑连盛表示，在稳增长中，房地产市场政策放松成为重要的选择。房地产部门是去库存最重要的领域之一。2016年国庆前后，中央政府和各地出台房地产调控政策，再次行政手段来试图控制飙升的房地产价格。2006年以来，我国房地产周期的波动似乎与行政干预十分紧密。需求的周期波动还是政策的周期波动，目前还没有定论。从市场供求关系看，房价上涨在向二线城市蔓延。房地产市场整体存在“五高”风险：房地产市场高房价、高库存、高杠杆、高度金融化和高度关联性是房地产市场风险的基本特征，影响银行、影子银行、地方政府以及财政体系。中国系统性风险在积累。如何解决这一问题？郑联盛认为，未来财税制度和土地制度的改革是关键。

　　中国社会科学院城环所房地产研究室主任王业强表示，我国房地产市场与国外房地产市场有本质的区别，要结合制度自身特色去考察。2017年房地产市场主题是防风险，房地产市场要建立过度商品化和纠偏的机制。