叶檀：充满了气的房地产“高压锅”还需缓慢“泄气”

　　叶檀

　　房地产市场是不是出现了真正的降温？虽然国家统计局数据显示，70个大中城市中有一些城市房价增速在下降，但应当看到，房价表面被抑制，但市场上的购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况，日光盘不少，秒杀盘也不罕见。

　　开发商抢地热情不减。《经济参考报》援引易居房地产研究院数据，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。国家统计局的数据显示，开发商拿地热情依然高涨，土地购置面积增速大幅提高，全国房地产开发投资同比增长9.3%，连续第二个月刷新两年来最高值。

　　根据媒体的报道，在“4·19”济南楼市调控加码后的首轮土拍中，济南“史上最严”土拍成交的三宗地块溢价率均接近200%。天津也不遑多让，“3·31”新政已有一个半月，房企对于土地的热情不减，团泊、北闸口土地价格都刷新了历史纪录。从市区到环城再到远郊及滨海，土地市场没受到太大影响。

　　开发商不傻，不会做高买低卖的赔本生意。目前开发商显然是判断，库存正在下降，而现在正是补库存的最好阶段。

　　另两个数据与此相反：其一是4月份土地市场成交走势有所降温，受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米，环比减少25%，同比减少10%；其二是5月15日国家统计局公布房地产开发投资和销售数据——今年前4个月，商品房销售面积和销售额同比增速双双回落。媒体统计，4月当月商品房销售面积单月增长7.7%，较3月增速“腰斩”，为2015年12月以来最低。3月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。70个大中城市中，一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。

　　一方面是房价涨不动，另一方面又出现秒光盘和抢地，如此矛盾的现象似乎表明总有一个是在忽悠我们。

　　短期房价急涨，就像上世纪80年代的日本，和2008年之前的美国一样，房地产市场的疯狂有货币的因素，即大家用房地产这个居民最大宗的市场，来对冲货币购买力下行的风险。

　　国人曾经以借钱为耻，但在通胀阴影下也学会了借钱。必须强调，从当前的CPI指数上基本看不到通胀，但大家还是有些恐慌。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民高达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在上升，显示中国居民的杠杆率水平并不算低。

　　虽然中国要实行稳健的货币政策，但企业负债率、投资率，牢牢绑住了央行的手脚，无奈大家对“央妈”的心理依赖太强。前段时间拆借利率上升，市场就开始大恐慌，逼得央行不得不再作微调。5月12日，央行开展了4590亿元MLF操作，中标利率不变。5月16日，央行净投放1700亿元，为4个月以来的最大力度。

　　目前房地产价格稳定是地方政府的主要任务。但要做到这一点恐怕并不太难——控制房价涨幅，根据网签价格数量，决定卖什么价位的房子，卖多少，或者直接压住房价，那数据就不会噌噌上涨。

　　但市场很难因此改变。看看抢房潮下的库存数据：全国商品房待售面积创下2015年9月末以来的新低。4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

　　以前三四线城市库存是个大堰塞湖，悬在我们的头顶，现在库存下降了。但房价依然还像一个火上烤了几小时的高压锅，让人看着有些胆战心惊。为高压锅泄气是必须的，但也是需要条件的：一是要等到实体经济好到可以征收房产税了；二是负债达到良性的平衡。现在看来，这些条件还没有真正满足。