多地出台楼市限购政策 揭露违法获取购房资质手段

　　对于各地的房地产限购政策，一些人为了房子可谓绞尽脑汁。比如，在北京，外地户籍“刚需族”找到了“假结婚”的方法，并且形成了一个市场。

　　除了“假结婚”，还有哪些违法突破政策取得购房资质的手段？《法制日报》记者对此进行了进一步采访。

　　三种违法方式形成地下市场

　　“补缴5年社保或者补缴纳税，或者办理工作居住证，这三种方式也是取得在北京购房资质的惯用方法。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说，“上述三种方式涉及到违法的问题。”

　　“北京目前是不认可通过补缴来获得购房资质的，但市场上的确有人有‘能力’或者有‘资源’，能够通过补缴得到购房资质。”王树德，“比如，违法补缴5年纳税、违法办理工作居住证(等同北京户籍)等，其中补缴5年纳税的‘黑市’价在15万元左右，办理工作居住证的‘黑市’价在12万元左右”。

　　不可否认，“炒房客”的存在是房价的主要推动力，很多“炒房客”用金融杠杆炒房，多次贷款，频繁换手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’软肋，二套房标准如果执行到位，可以打压很大一部分的‘炒房客’。但是，针对此政策，已经有人开始做起了‘消除贷款记录’的生意。”王树德对《法制日报》记者说，北京“3·17”限贷新政能否起到作用，还要看对此类行为的打压和处罚力度。

　　从业内人士向记者提供的材料来看，目前的确有专门进行消除贷款业务的人。比如，有业内人士通过微信向记者表示，“可以消除贷款记录，全国贷款记录都可以消除，永久性消除。二套房可以做成首套房，七到十个工作日办完，提供身份证复印件即可”。

　　调整个税缴纳期限为堵漏洞

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说，通过钻政策漏洞获得购房资质的做法还有不少，比如，“通过一年只缴纳一次个税的做法来规避购房政策”。

　　不过，这样的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地税局和北京市建委发文严格审查购房资格，“连续5年(含有)以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准为连续60个月在本市缴纳个人所得税(对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳)。

　　有人可能会说，5年不就等于60个月吗？有什么区别？

　　“以前可以钻的漏洞是，一年缴纳一次个税，5年缴纳5次就可以买房了。但现在就是要连续缴纳60个月。从时间上来看，虽然也是5年，但购房者在5年时间内不能辞职，这也是为了防范各类漏洞。按原来的政策，工作4年，第五年就算只工作一个月，但只要一次性缴纳个税，就属于缴纳了5年个税，但现在的要求是要工作到第五年的第12个月。”严跃进向记者分析说。

　　据严跃进介绍，过去，在缴社保和个税缴纳方面存在不同的政策要求。“社保需要连续缴60个月，而个税则可以一年缴纳一次，这就使得缴社保的要求更高，而个税缴纳的要求相对低。从这个角度看，不排除有部分购房者实际上采取个税认定的标准去购房，这显然降低了购房门槛”。

　　“所以，北京此次把个税缴纳和缴社保的模式统一，说明个税缴纳也需要采取此类严格认定的标准。这也使得个税缴纳和缴社保的差别减少了。所以，此次北京市的政策也是规避部分购房者钻漏洞的做法，定性为严厉的而非放宽的政策。”严跃进说。

　　补漏政策将“细化再细化”

　　还有哪些漏洞存在？

　　“购房市场的资金审核依然是比较困难的。比如，虽然最近不允许首付贷，但银行可能会根据以前的贷款记录打电话给购房者，可以提供装修贷，表面上看与购房没关系，但往往此类资金贷出来以后是否装修就难以监管了。类似消费贷等方式也有类似的问题。”严跃进对记者说，这些方式可以规避诸如“认房又认贷”的北京购房新政。

　　另一个“突破口”则是各类房地产金融机构的相关平台。“比如，部分互联网中介平台可以给予贷款，虽然也没有明确说贷给购房者，但很显然，利息成本很高，基本上都是那些购房者因首付不够才借款，这种情况也有很多问题。”严跃进说。

　　针对上述漏洞，严跃进建议后续可以采取三个措施。

　　“第一是缝缝补补，对当前有漏洞的地方，各地要打补丁，尤其是一些关系到二套房购房资格认定方面的内容，比如说会存在伪造证明来证明是首套而不是二套购房。第二是加强惩罚，部分违规行为在于审核不严，对于相关机构需要查处和管制。”严跃进说，第三是提示风险。漏洞背后往往会有很多纠纷，提示法律风险和交易风险是很关键的。

　　此外，严跃进向记者分析说，北京此次针对个税缴纳出台政策，充分说明了对当前购房资格认定过程中的细节把握，“这也说明在目前具体的政策执行中，存在一些操作方面的问题，也体现了政策精确化管控的导向”。

　　在严跃进看来，从北京此类政策推测，后续会延续“加码再加码”“细化再细化”，在一定程度上说明当前楼市调控过程中对于具体操作过程会提供各类配套的做法，这显然也是希望让政策落实更到位、更注重调控过程中的公平性。□ 本报记者 赵丽