分析认为,楼市调控新政以及相关市场整顿,可归结为政府短期的调控手段,如行政手段、税收手段、市场手段、法律手段、信贷手段和金融手段等,短期的政策起到的效果可能立竿见影,比如市场进入观望期,成交量萎缩等。但是从长期来看,还是要从供给与需求、制度保障等多角度着手。
近日,北京发布“认房又认贷”的新一轮楼市调控新政,从3月18日开始执行,居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。
此外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。
分析认为,这是自去年9月30日楼市限购政策出台半年后的最新一轮强力调控,是半年前的限购政策再次加码。此轮强力调控让北京房产政策又恢复到了2014年“9·30”房贷政策之前的“认房又认贷”。另外,60%以及80%的二套房的首付比例也创下历史新高,可谓史上最严厉限购。
北京楼市新政如何认定首套房
3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,新政在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上都有所变化。
其一,房贷最高期限降至25年。无论购买的是否为首套房,都将暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款),此前最高的期限为30年。
其二,首套房“认房又认贷”,调整首套房在认定上要求,居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策。
其三,二套房首付比例提高10%,二套房认定标准提高,居民家庭名下在本市已拥有一套住房以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,都算二套房。
据北京市住建委有关工作人员解释,在本次的新政要求下,即使在北京无住房,但只要有过住房贷款记录,即使还清了,如果在北京购买住房,也将按非首套房贷政策执行。本人名下没有住房也没有贷款记录,但配偶在外地贷款买过住房,如果本人在北京贷款买住房也是二套房。
但如果在外地全款购房没有贷款,名下在北京无住房,且没有过商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,在北京购房可执行首套房贷政策。
据了解,楼市新政下,北京二手房“连环单”受到冲击,比如首套变二套首付款翻倍。“连环单”,就是指为了换新房,卖掉老房子,一边买一边卖。业界分析,“连环单”踏空,或引发二手房市场违约潮。
北京5部门重拳整治房地产市场
据了解,22日北京市已有五部门发布消息,近日分别针对“过道学区房”、中介、房企以及房地产网络媒体等领域存在的问题展开行动,重拳整治房地产市场。此外还发文,进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准,非京籍纳税从5年改成连续60个月。
22日北京市地税局、北京市住建委发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”,是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人,从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税;按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人,根据其适用的计税期间,从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。
据了解,此前关于纳税记录的认定,是5年期间,每年至少一次纳税记录即可。此次新的公告发布后,就改为往前推算的5年里,每个月都要有纳税记录,这是对购房资格认定的进一步从严。
此外,大力抑制恶炒学区房乱象,治理“过道学区房”。据北京市住建委会同规划国土委近日新政,严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记,严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。
楼市新政实施第5天,北京市住建委已对138个房地产中介机构门店进行了检查,11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。其中,唯家中介公司德茂小区店、辰明中介公司果园店被当场摘牌关停。
与此同时,北京市发改委近日发文提醒商品房经营,房企不得捏造、散布涨价信息等。
分析认为,楼市调控新政以及相关市场整顿,可归结为政府短期的调控手段,如行政手段、税收手段、市场手段、法律手段、信贷手段和金融手段等,短期的政策起到的效果可能立竿见影,比如市场进入观望期,成交量萎缩等。但是从长期来看,还是要从供给与需求、制度保障等多角度着手。
多地相继出台调控升级政策
据了解,3月17日,北京、广州、郑州、石家庄四地在同一天出台楼市调控措施。北京二套房认定将采取“认房又认贷”的方式;广州发布的新政要求单身限购一套住房、非本市居民连续缴纳社保取得购房资格的年限由3年延长至5年;石家庄要求非本市户籍居民暂不得购二套房,同时提高了首付比例。郑州宣布凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。
随后的3月18日和19日,长沙和保定又出台调控措施。长沙暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新房及二手住房。
据了解,在此之前,已经有深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取了“认房又认贷”措施。
据不完全梳理,自2月底3月初以来,已有近20个个城市出台了楼市调控升级政策,分别是福建福州连江县、河北涿州、河北保定涞水县、杭州、河北张家口崇礼区、南昌、安徽滁州、海南三亚、浙江嘉兴嘉善县等等。近日号称2016年全国房价上涨最快区域的河北廊坊市也出台了楼市升级调控政策。
分析认为,全国已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施,以控制房价过快上涨。以北京为例,据克而瑞数据,北京市去年9月份的限制措施出台后,北京市房价短暂回落,之后重启涨势,上个月创下纪录高点每平方米41249元人民币。数据显示,截至2月28日的两年内,北京住房价格上涨71%。
前不久,有专家表示,从2016年开始,房价在一些热点城市过快上涨的主要原因是大量非银行资金,包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产,带动了整个房地产价格的快速上涨,认为当前房价还是存在着泡沫风险。
据中国银监会主席郭树清近日在会议上介绍,目前银行贷款大概1/4投向房地产,2016年新增贷款中有45%是房地产贷款。
分析认为,此轮楼市调控旨在审慎把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。
但也有声音认为,楼市信贷是房价驱动的动力之一,但地方土地财政问题也是根本的原因。
(责任编辑:罗伯特)