??全面二孩政策刚出台，南京楼市就开始盛传：两房没人要，三房成刚需，四房是标配，五房才改善，学区更金贵。于是河西高端盘和江北刚需盘都推出了“二胎房”，二手房市场上改善户型成交也开始上升。不过生孩子不像降息降准，说生就能抱个娃出来，所以学区房照样进入淡季，开始量价齐跌，9050土地政策影响下的新房入市还是少有大户型。有数据分析指出，一线城市生二孩热情不高，二孩政策的出台对于三四线城市的楼市促进比较大。

　　??新房：

　　??高端盘和刚需盘都有“二胎房”

　　??张宏伟专家曾经分析指出，二孩政策放开后，一家四口的住房需求起码变为三房，甚至四房。住宅功能性要求更高，需要客厅更大的公共活动空间、保姆居住的空间、更多的储藏功能等等。南京楼市虽然对二孩政策放开回应者不多，不过居然刚需族和改善族都有选择。

　　??改善族——河西高端盘推出130平方米二胎定制房

　　??上周，河西中部楼盘金隅·紫京府的营销总监贺天啸表示，即将公开的12号楼129套房源中，有31套130平方米的四房，是“二胎定制房”，由于河西中部目前四房户型十分稀缺，这种“二胎房”将成为河西中部唯一的130平方米“四房两厅两卫”。

　　??刚需族——79平方米有三房90平方米有四房

　　??这边河西豪宅推出“二胎房”，那边江北刚需盘也打出“刚需也有生二胎的权利”的旗号。江北高新区的新城花漾紫郡称，他们11月底将推出79平方米的三房两厅一卫和89平方米的四房两厅一卫，为刚需族考虑，100万以内就能搞定“二胎房”。

　　??二手房：

　　??改善型小区成交占比上涨

　　??10月最受南京买家关注的是70—90㎡以及90—120㎡两个面积段，分别占到需求量的25.6%和24.5%。此外选择二房和三房的买家也最多，分别占43.5%和38.3%。数据还显示，与京沪等一线城市相比，南京的二手房买家显然更偏向于改善，例如选择90—110㎡面积二手房的买家在京沪两地平均只占到15.8%，但在南京却达到24.5%，选择三房户型的买家京沪只占到25.1%，南京却接近4成。

　　??南京主城小区成交前20名的榜单中，单价2万元/㎡以上的小区有13个，改善型小区占比为65%；单价2.5万元/㎡以上的小区有8个，占比40%，比9月有明显上涨。

　　??学区房：

　　??成交量和房价“双降”

　　??据统计： 10月南京30所名校学区房共成交806套，环比9月下降204套，6所名校学区房成交量环比上涨，23所名校学区房成交量环比下跌，其中鼓楼区银城小学学区房成交76套居首。学区房价方面，10月南京30所名校学区房均价23690元/㎡，环比9月下降了197元/㎡。16所名校学区房房价环比上涨，14所名校学区房环比下降。其中，琅琊路小学学区房均价45549元/㎡居首。

　　??业内：

　　??影响不在当下

　　??正荣南京置业营销经理唐晓表示，目前在售的房源都是规划早已批过的，想要现在多推大户型是不大可能的，所以二孩政策对楼市当下的影响不会太大。

　　??南京市地产开发促进会秘书长张辉表示，二胎放开心理上的刺激会影响大家对住房结构的影响，对有二胎计划的家庭而言，未来也许将卷起一小股的换房潮，或在初次置业时就选择三房、四房户型，对学区的要求也会提高。

　　??二孩政策最大受益者是三四线城市

　　??自去年起直至目前，政策上在不断放宽，央行更是六次降息、五次降准，这些均利好于楼市的政策密集出台。虽大幅促进一二线楼市升温，但三四线城市依旧同比全部下跌。其中丹东、湛江等城市10月同比跌幅已超过了7%。

　　??究其原因，安居客分析师认为，年轻劳动力人口的减少是造就三四线楼市难以复苏的主因。中国城市化加速进程之中，每年有相当于一个东京市的人口涌入一二线城市。受其影响，以东北地区为代表的三四线城市，不断出现人口净流出现象，人口常年呈现负增长。人口规模减少，是影响三四线楼市去库存工作的最大掣肘。

　　??二孩政策全面开放，或在未来一定程度上解决三四线楼市低迷现象。原因在于，一线城市生活压力更大，且对生男生女观念更为淡薄。以上海为例，上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独政策，但申请生二孩的比例还不足5%。全面放开二孩，短期内对一线城市只能是稍有影响，但达不到立竿见影的效果。

　　??相反，三四线城市受传统观念影响较深，较低的房价与生活压力，更便于催生二孩热，有利于三房四房的需求增加。2014年全国农民工总量为27395万人，外出农民工16821万人。但仅有0.9%的农民工实现了在务工城市购买住房的愿望，而大约有1/3以上的农民工选择在老家县城和乡镇买房。

　　??安居客分析师认为，当外出务工的农民工养育二孩后，迫于一二线城市的房价、生活成本压力，届时农民工在一二线城市工作，三四线家乡城市购房现象会更为普遍，这或将是三四线楼市回温的另一诱因。记者 刘娟