楼市快评

　　龚名扬

　　10月16日，位于茶山镇横江村的一宗地块出让，这宗总面积为58194.57平方米的地块，起始价达19496万元。

　　早在10月14日下午，编号为“948”的竞拍者就已经出价。到了16日下午，距离挂牌截止时间还有15分钟，又有两家公司加入了竞拍。但“948”对于这宗地志在必得，六轮过后，其余两家公司无心恋战，“948”顺利竞得这宗地块，成交价为21996万元，溢价率12.8%。

　　“948”的身份就是保利（东莞）房地产开发有限公司，这是他们在今年收获的第二宗商住地，也是茶山镇横江村今年成功出让的第5宗商住地。

　　新出让的地块位于茶山北路，距离茶山镇新客站、东莞新火车站及地铁2号线茶山站很近，交通便利。有文化广场、茶山公园、茶园购物商场、新阳光幼儿园、茶山镇中心小学、茶山中学、茶山医院等配套。附近有伟隆国际花园、美丽湾畔花园等成熟楼盘，加上广源、德胜、万润的入驻，未来集中开发后将成为新的生活圈。

　　据笔者统计，今年茶山镇横江村出让土地总面积达15.38万平方米。茶山镇商住地出让节奏的大幅提速值得大家重视——更何况央企保利地产也是这样认为的。

　　此前，茶山镇的房地产发展得只能算是一般，这与其经济基础相对薄弱、人口基数小、商业发展相对滞后、社会投资和消费力偏低以及人均潜在消费水平并不突出有很大关系。与此同时，茶山临近传统商业重镇石龙，与市区的距离也不远，这导致了当地购房需求的外溢。

　　但从今年的情况看来，茶山显然希望在房地产市场方面发展得更好。在楼市刚刚回暖的2015年，连续5宗商住地块“零流拍”出让，这表明了开发商对于这个新兴的交通枢纽区域有着足够的信心——尽管石龙也很好，但是没有多余的土地了，不是么？

　　给予茶山镇发展房地产信心的，一是政策的支持，二是交通的改善。

　　在东莞市政府最新公布的《东莞市城市总体规划（2016-2030）草案》中，茶山镇被纳入了重中之重的中心组团，这预示着未来的发展空间获得了政策上的保障。茶山靠近生态园，纳入到中心组团后，可以起到承接核心区域的经济转移作用，作为核心区域发展延展的后备基地。

　　而且在新的《总规》中，东莞火车站等地方为“特别政策地区”，将加强规划管控，制定鼓励发展政策。轨道2号线沿线重要区域、轨道门户枢纽地区等，也被确定为市域重点更新区域，这对于茶山的发展来说无疑是一大利好。

　　而随着地铁R2线的开通，茶山与市区的距离被大幅拉近，从茶山到东城站只需要坐4站，到鸿福路站只需坐6站，在茶山居住、到市区上班会成为一种新的生活方式。更何况茶山和市区的房价差距非常大，大得足以吸引市区刚需住户的购房需求。从短期来看，R2线的开通是推动茶山楼市发展的重要因素。

　　即使按2的容积率来计算，扣除项目的商服面积，15.38万平方米的土地，保守估计将供应超过25万平方米的住宅面积。作为参照，2014年全年茶山镇住宅供应面积为80258平方米，2015年上半年这一数字为42695平方米。

　　由此可见，要下“茶山楼市将驶入快车道”这一判断，其实并不困难。