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豪宅物业费收缴率超90%,却大量存在亏损

  • 发布时间:2015-07-24 10:32:25  来源:金陵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  缴费率高,要求也高

  南京市住建局物业管理行业专家库成员、南京市城市治理委员会公众委员赵健表示,他们曾经做过南京市新老小区的调研,调研结果显示:南京普通住宅小区的物业费收缴率在70%-80%;老旧小区物业费收缴率40%-50%,最低的小区仅15%-20%。而记者调查后发现,豪宅的物业费收缴率普遍高达90%以上。

  “一般住得起豪宅的业主都不太计较物业费,他们对物业费没有一般小区敏感。”被采访的多家豪宅物业工作人员表示。“一般小区涨1毛钱,都会导致业主抗拒,但是高档楼盘业主不交物业费的较少,多半也跟前期开发商产生的质量问题有关。”但是,豪宅业主们对小区物业服务的品质要求却很高。“不允许小区坐椅上有灰,门口的保安要形象好,得让自己在朋友面前有面子。”天正桃源物业经理张大通称。

  业主房多,难倒物业

  南京市目前执行的物业费收费标准还是2006年的,但随着近年来南京市最低工资标准的上调,很多物业企业已经难以维持目前人员支出成本。据悉,一般普通住宅价格物业费最低1元/㎡,最高1.9元/㎡。

  豪宅物业收费收多少?目前收费比较高的如江宁玛斯兰德别墅,价格是6.9元/㎡,一般豪宅物业费在3至4元/㎡,高层豪宅的物业费达5元/㎡。而10家豪宅中物业费收最低的,则是雅居乐藏龙御景和仁恒江湾城,都是1.9元/㎡,目前均由开发商补贴。

  记者发现,豪宅的入住率仍与地段、租金收益率紧密相关。最高的长江路九号达100%,最低的是江北别墅绿城玫瑰园约20%。一些远郊豪宅的业主大都在城中另有住宅,入住率太低让物业公司头疼。

  “豪宅的业主多数有好几套房子,根本不过来住。”长江路九号的物业工作人员透露,豪宅入住率如果能达到100%,要么是家长们有学区需求,要么就是对地段、交通、租金要求很高的投资客。“长江路九号有双学区,靠近新街口商圈,自住的人很多;出租行情也好,133㎡的住宅租金达10000元/月-15000元/月,不过可租房源少,主要是单身公寓,出租率高达80%。”某二手中介工作人员告诉记者。

  逐年涨薪,成本太高

  位于河西板块的仁恒江湾城,目前一期二期的业主有2000多户,三期四期还处于开发状态。从2010年开始到现在,其物业服务单位一直是仁恒自己的物业,目前物业费是1.9元/㎡。

  南京仁恒物业管理有限公司张家宁经理表示,目前200多人的物业团队服务2000多人的小区。”张家宁觉得人工成本高。他分析,现在如果人工成本占总成本的60%,是可以不亏损的;但实际上大多数物管公司的人工成本,已经占总成本的90%。

  “以保安为例,一个保安工资3000多元,加上900元的保险,平均年支出超5万元。200人的物业团队,仅人工支出就达1000万元。”张家宁介绍,作为与开发商一体的物业,他们在有开发商补贴的情况下,每年还要亏损100万元到200万元不等。

  位于热河南路街道姜家园的天正桃源社区,有116户业主,目前入住率70%。该项目2010年7月开始销售,从2012年开始到现在物业公司一直是南京天正物业有限公司。物业接手项目的前两年,开发商补贴了一些物业费用,近几年一直没有任何补贴。

  “小区属于多层,实际上是6层的花园洋房,当初的物业费定在了1.98元/㎡。”该小区物业经理张大通表示,即便是开了绿灯提高了物业费,但他们每年还要亏100多万元。

  “40人的物业团队服务小区。3个门,需要配备18位保安24小时值班,保安平均年龄35-40岁。”张大通介绍,目前一位保安税后平均工资3000元/月-3100元/月,企业一年保安费用支出至少5万元/人,仅保安一项支出每年就有90万元。整个物业团队的人工成本支出就有200多万元。

  之前小区的物业费用是1.98元/㎡,“今年年初,物价局考虑项目确实体量太小,开了绿灯,物业费给上调到3元/㎡,约80户业主也同意了,”张大通表示,“但即便如此,物业费上调还是要亏损20万元/年。”

  新的南京市住宅物业管理条例出台在即,“取消物价局指导价,解决物业企业人员的成本困境,是目前大多数物业企业想要落地的事情。”仁恒物业的张家宁说,“物业费价格上调势在必行,因为近年来人员工资成本上涨厉害。”

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