【导读】新物业突然“空降”天津河北区三和小区，一入驻小区就立起门禁系统，向业主收取停车费。入住小区十几年，从未有人收过停车费，新物业一开口就说每月80元，引发业主不满。记者调查发现，小区新物业是受街道办委派入驻小区，停车费收多少由物业说了算，业主对此毫不知情。《天天315》本期聚焦：停车费收多少应该由谁说了算？

　　央广网财经北京1月27日消息 据经济之声《天天315》报道，天津市河北区三和小区的多位业主给我们节目组打来投诉电话，说今年1月初，突然有新物业进驻三和小区，物业一入驻就立起车辆门禁系统，向业主收取停车费，一开口就要按每月80元收取停车费，这一做法引起小区业主们的强烈不满。

　　业主王先生告诉记者，他是在2002入住小区，入住小区十几年来，从没有人收过停车费。

　　王先生：现在新来这物业划个地方就要钱，划个车位框子它都收钱，原来所有小区业主来之后就随便的停就行，也没有固定车位，自打我们住进来之后，有12、13年了吧，我们始终没交过钱，现在它跟你按固定车位，都给你划上号，你选号，你选完号之后这是你的号了，然后它就找你一个月收取80块钱，收费不合理。

　　记者：具体怎么收？是每个月80是吗？

　　王先生：每个月80，一交就得交半年的或者交一年的，一年是960，我们交半年的，一般人都交半年的，现在外边骗子太多，主要怕把钱收完卷就走了。

　　王先生说，最近一段时间，三和小区附近的几个小区，也都突然冒出一些人在“圈地”收费。

　　王先生：现在有几个小区在这样办了现在，我们三和小区离我们不远有一个小区，特别特别老的小区，也是划上画，门口弄上门卫，地上立上那个杆也收费了，都是去年底。

　　记者：都是同一个物业公司在收费吗？

　　王先生：不知道。

　　突然“空降”的新物业，划个车位就收钱。这些新物业从哪来？“圈地”收费经谁允许？业主们对此毫不知情。

　　记者调查采访发现，天津三和小区的新物业公司名为“天津市港湾物业管理有限公司三和分公司”，他们是受天津市河北区建昌道街道办委派入驻小区的，这家新物业公司也是由街道办选定，和街道办签订协议，对于新物业收取停车费一事，街道办也都知情。

　　天津市河北区建昌道街道办工作人员介绍，旧楼改造以后为了进行长效管理，他们受天津市河北区民政局委托选定物业公司，并让相关物业管理单位进驻小区，让物业与施工方共同对社区环境进行改造。

　　工作人员：旧楼改造以后为了进行长效管理，市区也下过相关文件，就是97号文件，就是说各个旧楼改造小区准许进行准物业管理公司进行物业管理，所以说市区政府包括咱们街办事处经过优中选优，选了这么几家，其中有这家，就是入住各小区，进入准物业管理。

　　记者：停车费价格是谁定的？

　　工作人员：停车费的价格是物业公司，经过与其他的区其他的街，一些包括商品房在内，包括旧楼改造以后的小区在内，经过对比，不是说光价格对比，还有服务对比，出来的这么一个。

　　记者：那就是这个价格是物业公司定的？

　　工作人员：对，物业公司定的。

　　记者：然后报给街道办物业管理办？

　　工作人员：对，然后在区里边都有备案，不可能说随便在一个小区里边干什么活，咱们街里边执法部门也好哪都不管，那不可能。

　　这样看来，对业主来说，新物业入驻小区应该是一件好事，但是业主们说，三和小区是商品房小区，业主们住了十几年，和附近二三十年的老旧小区不同，而且近期也没有施工单位对小区内楼房和设施进行改造。只是发现新物业突然进驻小区，入驻小区后做的第一件事，就是立起门禁系统收停车费，而且每月要收80元，也没向业主解释，为何收80元。业主们说，三和小区新物业没有入驻前有物业公司而且停车不收费，小区车辆停放也很有序，居民之间没有因为停车问题发生过纠纷，因此业主们很迷惑，物业公司入驻小区真的是为改造社区环境吗？空降”物业“圈地”收费的做法是否合法合规？这笔停车费，业主到底该不该交？

　　天津市河北区建昌道街道办工作人员认为物业的做法合理合规。

　　工作人员：他这个是旧楼管理以后的小区，它不是商品房的那种小区，它也没有业主委员会，你要让业主定，业主恨不得不收钱，那这小区肯定永远管不了。

　　记者：就是说你们认为这样收是合理的是吧？

　　工作人员：他们这个也是经过对比而来的，虽然说这个没有一个明确的就是说收80块钱怎么来的，但是据咱们工作人员了解，而且物业公司人员了解，包括很多老百姓了解也都知道这个事，你看外边比如说60块钱，它只能让你回来有个停车的地方，一到80块钱就它就牵扯有照明了，再一到100块钱甚至120块钱有监管人员和摄像头管理了，你说这个80块钱，现在这一套我说的这一堆它都在这里边，所以说都基本上都是这个价格。

　　记者以业主的身份拨通了天津市物价局的咨询电话，工作人员解答，物业如果收的是占地费，那么收多少不应该由物业说了算，物业应该先和业主协商，大部分业主同意后，再收费。

　　物价局：停车收费现在我们天津已经没有标准了，由业主委员定，占地费。

　　记者：但是这个是老小区，它没有业主委员会。

　　物价局：没有业主委员会谁定的价呢？物业是谁请来的，居委会请来的还是街道请来的？

　　记者：现在这家物业公司是街道办请来的。

　　物价局：那就找街道办，问街道办，物业条例出来以后，因为这个设施算所有业主所有。现在不像过去严格来讲叫停车费这个概念，过去停车费理论上也是包括两项内容，一个叫占地费，一个叫存车管理费，现在物价叫占地费归全体业主所有，如果业主对车有特殊需求，它对你的车进行管理干吗的另收，那是跟车主协商，80块钱如果作为管理费，那就说我的车停这不用你管，那你就可以不收，或者你收20块管理费，这20块钱是进物业公司的收入的，如果说占这地方钱，那物业公司说了不算。

　　记者：谁说了算？

　　物价局：业主说了算，小区停这地方应该停多少钱，有车主和无车主之间的博弈和协商，国家法律就这么规定物业条例运行的，全体业主说了算。

　　物业收的是什么费用？是占地费还是存车管理费？停车费收80元，有没有和业主协商过？天津市港湾物业管理有限公司三和分公司一位经理对记者的问题避而不答，他反复强调，他们进行的是准物业服务，不是普通的物业服务，如果没有政府补贴，不收停车费，他们不会入驻三和小区提供服务。

　　经理：这三和社区现在属于是天津市政府旧楼提升改造项目，它现在是第一它这个小区没有成立业委会，我们也是受政府，就是河北区物业办公室指派我们来，我们具有二级资质正规企业，到现在为止如果政府每平米有1毛2分钱的政府补贴，如果没有这个补贴，就我们作为企业我们是要有利润的，我们也不愿意进来，你们这个小区咱不收取物业费，只收取每户一个月15块钱的，我们叫清保服务费，如果说没有车位这块的话，没有这块我们企业是亏本的，我们也是受政府相关部门委派进来的，很多居民也没通过我们业委会同意，问题是它这没有业委会，如果有业委会我们就不受政府委派了，如果有业务会的话我们也不可能进咱三和小区，进行这种准物业服务，我们还不是说进行物业服务。

　　记者：它准物业服务和物业服务有什么区别呢？

　　经理：准物业服务是享受政府补贴的，而且是按平米收费，准物业服务只是每户只收15块钱，包括原来的垃圾停运费也给免除了，我们现在负责的就是楼梯的踏布、楼道的玻璃，楼门的照明用电，还有楼宇门的电，划分几个清扫公共部位的维护及机械的擦试，这个对于我们来讲，如果没有政府补贴我们是亏本的。

　　记者：就停车费的这个定价，这个是参考哪个价格定的呢？

　　经理：这个属于政府指导价，我们遵照这个政府指导价，这个也是物业办通过的大伙的商量与协调是同意的。

　　记者：这个价格是你们给出的是吗？你们给物业办，然后办这边同意，同意之后你们按这个来收费是吗？

　　经理：没错，是这样的。

　　“空降”物业“圈地”收费的做法是否合法合规？这笔停车费，业主到底该不该交呢？

　　经济之声特约评论员、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌，北京潮阳律师事务所律师裘叶，对相关问题进行解读。

　　邱宝昌表示，业主的企业的入住合规性可能有质疑，按照物业管理条例规定，没有成立业主委员会的小区，它的物业由前期物业，前期物业应该由开发企业通过招投标来选评，就是通过业主委员会来选评。但是小区如果没有成立业主委员会应该由前期开发商来选聘物业，所以这个物业公司的选聘是谁选聘的这个可能不太清楚。第二是不是小区停车费应该收费，业主如果接受了普遍服务之外的这种额外的服务，交费也是合理的，也应当交费。但是这个交费交给谁实际，怎么去协商，费交给谁，交了费用以后怎么去运用，所有权交了费的权利归谁，是归物业公司还是归全体业主，这是大家争议的一个焦点。

　　裘叶指出，首先对于占用业主公用道路或其他场地用于停放汽车的车费定型应该是业主共有，这是关于物权法当中对此有明确的规定，也就是说这个车位是业主共同共有的，小区里的业主都有权利可以停。但是问题是往往地面的停车，车位是不够用的，怎么样管理起来，这个时候物业公司可能收取相应停车管理费。这个案件当中物价部门的人说的很明白，一般所谓停车费其实是两部分，一部分叫占地费，一部分是叫管理费。占地费大家都可以理解的，因为占用的是小区业主共有的道路，所以说这个费用的收益应该归全体业主所有，因为物业公司对这一块进行了相应的管理，所以它收取相应的管理费这是可以的。对于法律上对于占有业主公用的道路或者停车场停车位，性质是属于业主共有，但是对于这个物业公司进行相应的管理，所以它是可以收取管理费的。

　　邱宝昌认为，遇到这种纠纷可以向物业管理的小区专门有建委成立的对物业管理监管部门可以去表达诉求，如果这种收费没有合法依据，比如出现乱收费，现在小区里边的基本的商品房的放开了，所以价格合理。如果没有经过协商，事前没有约定，它这种收费既没有法律规定，又没有合同的约定，就是有一种不充分，没有依据可以不交。但是不交的话会出现一些问题，通过其他的就会爆发一些冲突。从法律途径来说，如果没有法律的规定有交款的义务或者有合同约定没有交付的义务，收费理由不充分，但是这要看你的前期物业当中，在入住之前签订的物业公约当中，如果有这种交费的这种约定，业主还应当去交费，但是对费用的多少可以去协商，可以去表达诉求。