■“365”民生物业虽说是关乎一楼一院的“小”事情，但却映射着和谐社会建设的“大”民生，实现“365”民生物业全覆盖，不仅意味着让居民全年享受到物业服务，更包含着政府着力改善民生的措施和办法。在采访中，市房管局有关负责人介绍说，“365”民生物业是一个寓意双关的概念，一方面指居民全年享受物业服务，同时每个数字都有各自内涵。据介绍，“365”民生物业全覆盖中的“3”指三大资金来源保障，即“政府补助一部分、企业补贴一部分、业主自筹一部分”。

　　■除给予一定财政补贴外，还要给接管的物业企业税收减免、连片承包、停车管理、便民亭配置等优惠政策，鼓励企业依托现代物流、信息技术开展以020为核心的多种经营。“如城关物业介入‘三不管’楼院整治后，享受了区级财政每月每平方米0.06元的资金补贴，还享有在物业小区安放便民服务亭及在有条件的街道实行单边停车管理等优惠政策。”

　　■自愿接管“三不管”楼院的管理面积达5万平方米以上，并与街道、社区或业主签订5年以上期限物业服务合同的物业企业，将享受两年内企业资质免检，在参与物业项目投标时评标总分上浮10%的优惠政策。一家物业企业负责人表示，政府财政资金的补贴和扶持政策的出台，不仅加快了物业全覆盖的进程，也为物业服务企业的后续发展提供了强有力的资金保障和政策支持，这对物业企业尤其是大型品牌物企来说是一次难得的发展机遇。

　　物业管理与市民的生活息息相关，物业服务水平已成为人们选择住宅时的重要考量标准。日前，我市出台一系列推进物业精细化管理的文件，让市民对现代化物业管理下的社区生活充满期待，也为兰州市的物业行业注入了“强心剂”，被喻为幕后英雄的物业管理伴随着一系列文件的实施再度“热”了起来。

　　“365”物业全覆盖映射大民生

　　新年伊始，一个全新的名词走上前台，那就是“365”民生物业全覆盖。为进一步提升城市形象和品位，构建和谐社区，优化居民生活环境，市房管局日前正式下发了《兰州市“365”民生物业全覆盖工作实施方案》，今后我市将按照“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，以优化城市人居环境、切实改善民生为目标，坚持物业管理先行，采取政府购买服务的方式，着力实施、推进民生物业全覆盖工作，到今年年底，全市所有“三不管”楼院将完成物业覆盖，与此同时，分阶段、分步骤实现全市“三不管”楼院基础设施改造，全面消除物业管理盲点，实现近郊四区物业服务“365”天全覆盖。

　　“365”民生物业虽说是关乎一楼一院的“小”事情，但却映射着和谐社会建设的“大”民生，实现“365”民生物业全覆盖，不仅意味着让居民全年享受到物业服务，更包含着政府着力改善民生的措施和办法。在采访中，市房管局有关负责人介绍说，“365”民生物业是一个寓意双关的概念，一方面指居民全年享受物业服务，同时每个数字都有各自内涵。据介绍，“365”民生物业全覆盖中的“3”指三大资金来源保障，即“政府补助一部分、企业补贴一部分、业主自筹一部分”。

　　“6”指六大工作联动机制，即市区政府联合管理机制、市直部门联动包抓机制、品牌企业介入联营机制、动态量化监督考核机制、长效宣传联创机制、服务对象参与联建机制。

　　“5”指物业覆盖院落基本实现五化目标，即院落净化、楼道亮化、小区绿化、氛围文化、安保常态化。

　　市房管局物业处处长袁立铭介绍说，“开展‘365’民生物业全覆盖，重点要抓好近郊四区‘三不管’楼院的物业覆盖，确保居民享受基本的物业服务。”从这个意义上说，全力推进“365”民生物业全覆盖，不仅关乎全市近500个“三不管”楼院居民的居住生活环境，也关系着文明城市创建和和谐兰州建设。

　　在物业全覆盖推进过程中，“三不管”楼院是重中之重。为全面摸清全市“三不管”楼院的整体情况，我市按照“无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理起的物业小区或单体分散的楼、幢、院”的“三不管”楼院排查标准，在近郊四区开展排查摸底，并对建立起详细的台账：目前全市近郊四区共有495处“三不管”楼院，总建筑面积345万平方米，共涉及居民户数49300余户，居民135000余人。其中城关区294处，面积189.7万平方米；七里河区共122处，面积119万平方米；西固区51处，面积20.7万平方米；安宁区28处，面积15.6万平方米。

　　物企进驻老旧小区靓起来

　　从2013年起，市委、市政府着眼民生，以加快物业全覆盖为契机，着力推进物业行业转型升级，按照市上的统一部署，物业管理全覆盖率先在城关进行试点，随后将逐步向全市推广。2014年，物业管理全覆盖在城关区的8个街道全面启动，由此拉开兰州市物业管理全覆盖的大幕。

　　城关区是城市发展的中心区，也是超负荷运行的老城区，区内集中着一大批旧式楼院和小区，这些年代久远的住宅小区，因种种原因或成物业管理的盲区，或成“弃管”楼院，成为滋生纠纷、引发社会问题的“温床”。在全市物业管理全覆盖试点过程中，城关区以提升物业服务质量和“三不管”楼院综合整治为重点，完善基层物业管理机制，分步对全区的老旧小区及“三不管”楼院进行综合改

　　造，同时进入专业化物业管理，让一批老旧小区“旧貌换新颜”。

　　作为物业全覆盖试点的街道之一，五泉街道辖区位于老城区地带，楼院大多建于上世纪八九十年代，房屋设计标准低，楼院配套设施不到位，供暖、供水、排水管网老化严重，缺乏有效的养护与维修。物业全覆盖工作在街道试点后，通过业委会居民自治以及专业化物业公司入驻等形式，多处“三无”楼院有了贴心的管家，破旧的小区也变身为温馨庭院。在二轻局的家属院里，干净、整洁的环境让住户感叹不已，这个曾经为脏乱差所困扰的小区，如今变得异常干净整洁。该小区北临五泉菜市场，南接五泉山公交枢纽站，每日车来车往，行人熙熙攘攘。因为环境太差，楼院年久失修，加之暖、气、物业不配套，很多住户想卖房子都卖不出去。居住在此的张先生告诉记者，物业入驻后短短一年多时间，这个楼院就变的炙手可热，“以前搬出去的人陆续搬了回来，整个楼院里的房屋出租金都涨了。”租户王先生说，以前，这里小套房子的租金也就五六百元左右，现在涨到近千元。

　　类似的例子不胜枚举，物业管理全覆盖让社区环境变了样，居民看在眼里，喜在心里。据了解，截至目前，城关区215.33万平方米已初步引入专业化物业企业，实现了物业管理全覆盖；全市物业管理覆盖率达到70%。专业化物业企业进驻后，开展发卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等物业服务，使过去脏、乱、差的楼院面貌焕然一新，得到了广大居民群众的广泛认同，取得了良好的社会效应。

　　政策扶持带来新机遇

　　据了解，为加快推进365民生物业全覆盖，市上将成立专门的领导小组，并设立物业管理全覆盖专项经费，按照政府补贴一部分、物业企业承担一部分及业主自筹一部分的原则，由市财政每年设立1000万元的“三不管”楼院物业管理补助资金，各区也将按照1：1的比例进行配套列支。同时，采取以奖代补的方式，由市财政每年设立2000万元的“三不管”楼院改造资金。

　　“还将积极推行政府打包购买服务的制度，由近郊四区政府和市执法负责，以街道为单位，将街道辖区内“三不管”楼院和小街巷卫生保洁、停车管理、秩序维护整体打包，委托给专业化、实力强、信誉好的物

　　业企业进行管理服务。”市房管局局长敬国华表示。对积极接管“三不管”楼院的物业企业，由市区政府对接管企业给予一定的财政补贴，并给予企业相应的优惠政策，鼓励物业企业开展多种经营以提升自身造血能力，积极开展便民延伸服务。

　　市房管局物业处袁立铭处长介绍说，除给予一定财政补贴外，还要给接管的物业企业税收减免、连片承包、停车管理、便民亭配置等优惠政策，鼓励企业依托现代物流、信息技术开展以020为核心的多种经营。“如城关物业介入‘三不管’楼院整治后，享受了区级财政每月每平方米0.06元的资金补贴，还享有在物

　　业小区安放便民服务亭及在有条件的街道实行单边停车管理等优惠政策。”袁立铭说。

　　记者采访中了解到，自愿接管“三不管”楼院的管理面积达5万平方米以上，并与街道、社区或业主签订5年以上期限物业服务合同的物业企业，将享受两年内企业资质免检，在参与物业项目投标时评标总分上浮10%的优惠政策。一家物业企业负责人表示，政府财政资金的补贴和扶持政策的出台，不仅加快了物业全覆盖的进程，也为物业服务企业的后续发展提供了强有力的资金保障和政策支持，这对物业企业尤其是大型品牌物企来说是一次难得的发展机遇。

　　多重因素制约行业发展

　　近年来，我市着眼于培育健康的物业市场，进一步强化行业准入管理，在遵守国家有关规定的前提下，相继出台《兰州市物业管理规定》、《兰州市物业服务企业量化考核办法》等一系列文件，在很大程度上促进了物业行业的健康发展。来自相关部门的统计显示：截至2014年，全市物业企业数量达到673家，其中一级物业企业6家；二级物业企业36家，三级物业企业631家，物业托管面积达到6900万平方米。

　　市民享受的物业服务与物业行业的整体发展密不可分，从1999年出现第一家物业企业至今，兰州市的物业行业取得长足发展，但在发展过程中暴露出的问题同样不容忽视。一是部分企业发展滞后，由于我市物业行业市场竞争机制和诚信机制不健全，部分企业不能按照《服务合同》提供质价相符的物业服务，存在收费项目与标准不公示、费用收支不透明等现象，引发展业主不满。二是物业服务定价低、收缴率。物业管理行业属于相对新兴的服务行业，但却是一个微利行业，近年来物业管理成本在不断增加，而服务收费却没有随着各项成本的增加而增加，直接后果就是服务质量的下降，为了减少亏损，企业将亏损转嫁给业主及房屋使用人，造成许多小区业主、业主委员会与物业服务企业纠纷不断，形成恶性循环，因此亟待建立质价相符的物业管理定价机制。三是物业企业发展环境较差，按照《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，因供水、供电、供气、供暖等设备出现问题导致的物业企业代人履职、代人受过现场非常普遍。

　　一些从业人士分析指出，从业人员素质偏低，服务意识不强，企业发展良莠不齐，粗放管理等等，也是制约行业发展的绊脚石。多重因素的影响，加上企业自身的问题，导致物业行业整体上只能维持微利的经营现状。为促进物业行业的健康有序发展，我市出以重拳，依据相关规定对22家物业企业予以黄牌警告，对1家物业企业予以资质降级，对22家物业企业做出吊销企业资质处理。“这是近年来我市首次大规模集中处理物业企业，旨在通过严惩‘不合格’的物业企业，进一步规范物业管理服务行为，提高全市物业行业的准入门槛。”市房管局工作人员说。毫无疑问，随着业主需求的日趋多元，作为一个劳动密集型行业，物业行业的转型升级已迫在眉睫。

　　探索组团发展加快转型升级

　　随着经济社会的快速发展，市民生活水平和住房条件不断改善，人们对居住环境、社区秩序的要求越来越高，希望拥有更加安全、更加舒适的生活环境，希望得到更加规范、更加有效的物业服务。记者从市房管局了解到，今年，我市将着力推进以四有为目标的居民小区物业精细化管理，积极探索出台具体措施，引导扶持企业组团发展，促进物业行业通过优胜劣汰向现代服务业转变。

　　“通过开展专项活动，进一步转变物业企业的发展思路，推进物业行业的转型升级，努力提高行业的技术密集度和资源整合度，培育一批政府认可、业主满意、服务优育良、诚实守信的物业企业，打造一批优秀示范项目，进而带动全市物业行业发展整体上台阶。”袁立铭说。同时，加快培育龙头企业，贯彻落实各项扶持政策，引导和鼓励企业树立品牌意识和创新意识，全力推动物业企业从劳动密集型向知识密集型转变。

　　另一方面，以“物业服务规范年”活动为载体，按照物业先行的原则，采取政府买服务的方式，积极为“三不管”楼院引入专业化物业企业，实现市区495处、370万平方米“三不管”楼院物业管理全覆盖，实现全市实施物业管理的住宅小区的物业服务合同签订率达到100%。

　　为适应住宅小区的文明发展需要，物业管理必须从传统走向现代，物业管理行业要走出困境，还要千方百计根据业主的需求增加特别服务项目。

　　兰州大学法学院博士李小春在接受记者采访时说，物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，且在城市管理中发挥着重要的作用，但行业的发展需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等方面的政策扶持，方能改变全行业保本微利的状态，促进行业健康发展。“从这个意义上说，兰州市推进365民生物业全覆盖无疑给物业行业提供了发展良机，而政府给予的相应政策扶持，将在很大程度上推动物业行业加速‘突围’。”李小春说。

　　记者张万宏