广州公寓五六月成交不断攀升 多家房企引入代客出租的管理公司增加促销筹码

　　上月，一位来自深圳的买家一口气在萝岗奥园广场买下了一整层的公寓。据称该买家是卖掉了其在深圳的千万豪宅单位，将资金投资到了萝岗公寓的。自今年第二季度以来，广州公寓物业的成交量逐月攀升。据网易房产统计数据显示，4月广州全市一手公寓物业成交1696套，随后5~6月成交不断上涨，分别达2668套和3289套。业界普遍认为，公寓物业投资热，一方面是由于投资者认为不动产的投资风险小，获利稳定。但另一方面，广州公寓成交火爆却在于广州执行严厉的限购政策，导致部分意欲入市置业的资金被迫分流到了不限购的公寓市场。

　　专题文/图：广州日报记者 王荔珏

　　网易监测阳光家缘数据显示，公寓成交量最大的区域是花都、南沙、番禺、黄埔。其中，无论是花都、南沙还是黄埔，都以万达集团旗下的公寓卖得最火。对此，有投资人士提醒道，除了像万达旅游城、南沙自贸区等有明确“概念”利好的公寓产品之外，买家切不可盲从跟风贪便宜入市买小公寓。尤其是一些非核心地段、且缺乏商务氛围的板块。

　　郊区公寓多是“猪骨头”

　　黄埔一房企人士指出，通常，不少近郊板块内冒出来的小公寓往往都是由于当初在市场火爆的状况下，房企脑子“发热”拿了商业地块。但到了规划产品时，却发现无论是建写字楼、商场都难获利，反而是小面积的公寓脱手快、回报稳。因此，近一两年，广州多个区域都出现了商务公寓。

　　这些公寓的特点是面积小、总价低，基本上都是40~50平方米，甚至是买一层得两层，而总价大多也就是50万~80万元，买家入市门槛相当低。但不可忽略的一点是，由于这些公寓扎堆建造，而且周边还有大量的一二手住宅，因此，即便是顺利出租，但租金也难有满意的回报，同时，转手变现难也是一个值得考虑的问题。

　　租金很低 变现更难

　　举例而言，早在2013年，萝岗一商务公寓项目出售，售价约为1.4万元/m2，开发商当时称“40平方米的公寓月租金能达到4000元左右”。可是近两年，由于萝岗有大量商务公寓推出，有些售价甚至低于1万元/m2，在众多低价公寓的冲击下，该商务公寓不仅二手价格没涨，其月租金也只有2300元。同时，同区域的80平方米的两房住宅单位租金也只是2500元左右，相比之下，这种小公寓在市场上几乎毫无竞争优势。

　　管家代租代管 收益稳妥袋袋平安

　　由于广州这两年一直限购，不少想投资楼市的买家早已没有了“房票”，而手头有限的闲钱却依然想在楼市寻找机会，因此，公寓便成了这一群体的首选。

　　已成功投资了珠江新城领峰、且每月有稳定的8000元租金收益的宋女士向初涉公寓市场的投资者支招：“买房的时候不妨找到合适的‘盲公竹’，就是有管家服务或者是有可代出租的公寓管家的物业。有了‘盲公竹’，虽然不肯定能赚大钱，但至少不会两眼一抹黑，而且相当一段时间的投资也有保障。”

　　“管理公司”作卖点成趋势

　　据了解，目前，这类具有代租业务的公寓已经相当普遍。像碧桂园就和途家网首度合作，推出清泉城59~77平方米两房Loft公寓，产权70年。总价34万~36万元/套，买家购买后，可5年返租，确保收益过10万元。途家网还与奥园城市天地、碧桂园空港国际、香江国际金融中心、渔人码头牵手，合作推出了多个酒店式公寓。

　　此外，“私享家”也相继与敏捷华美国际、柏丽甜果、绿地时代云等项目牵手；“一呆”集团则和保利高尔夫郡、华南金谷、捷登都会等项目合作；来自澳大利亚的雅阁集团更是在南沙连落两子，分别与南沙万达及古格集团合作管理公寓。

　　规避空租期投资者省心

　　据了解，目前这些经营公寓的合作方大都会将出售的商务公寓收归自己旗下实施统一管理，然后再给业主每年5%~8%不等的投资回报。尽管有人会认为，如果自己出租，得到的投资回报可能会比交由管理机构更高。但需要指出的是，对于“菜鸟”级的投资者而言，少赚一点租金但回报稳当才是最可靠的。因为，交由管理公司后，就有管家帮着你找租客，租客遇到问题也无需你操心。最关键的是，有管家的公寓几乎不用计算空租期。但如果你自己出租的话，广州现在商务公寓众多，竞争激烈，一不留神，你的房子可能就空置了，你不仅要供楼，还要缴交一笔不菲的管理费。与其这样，那还不如交由管理公司乐当“甩手掌柜”。

　　有楼市分析人士指出，收楼之后的前几年时间，商务公寓就是一个从“生”到“养熟”的过程。因为管家有更多渠道、更多的租客来源，将公寓交给他们更加容易“养熟”。当商务公寓“养熟”之后，“菜鸟”投资者无论是将公寓转手还是收回来自己出租都会更加容易，也能获取更好的回报。

　　风险提示

　　管理公司非神仙

　　市道不好会毁约

　　公寓交由管理公司管理，是否就万事大吉？非也，买家也应该防范可能发生的风险。曾经发生的一个典型案例是，买家陈小姐在花都购买公寓时，曾和一知名酒店管理有限公司签订租约，在收楼后就将公寓交给这家管理公司对外出租经营。未料该公司在经营一个多月后，就以“没有商业配套，地铁推迟开通并因地铁施工屏蔽导致交通不便，严重影响经营展开，公司在原有租金之下无力运营”为由，提出了减租或终止合同。最终，双方更是为此对簿公堂。

　　对此，有资深的专业人士提醒小业主，在购买公寓时不要以为有了管理公司就万事大吉，买家应实地去楼盘现场调查，了解到实际市场的租金才是最可靠的。同时，在和管理公司签租约时，还应在租赁合同中约定，“如果承租人提前解除合同，要将剩余租期的租金一次性支付给业主作为违约金”。