房产专家、业内人士评说省城未来楼市走向

　　□本报记者 水墨 李小白

　　冷热不均 未来楼市需更好把握

　　李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

　　时间过得真快，转眼到了6月中旬了。从我掌握的情况看，今年前几个月省城的楼市发展基本向好。但一手房与二手房的交易量相比仍然处于下风。虽然有一些楼盘销售业绩不错，但在严查的背景下，新上市商品房整体交易成果一般；而目前石家庄市的二手房交易量占整个市场的比例已接近40%，照这样的趋势发展下去，二手房在整个楼市中将会逐步取代在建商品房的主导地位。

　　为什么这样说呢？一是二手交易量超过一手房交易量这是一个客观规律。这在美国、英国、日本等发达国家已成事实。二是目前在我国的一些其它城市二手房交易很火的情况也很多；三是从省城的实际情况看，今年一些政策的出台对于二手房交易也出现税费减少等利好因素，促进了二手房交易的上扬；而二手房的房源中也不都是往常人们认为的旧房、差房，随着省城在建商品房选址多集中于二环路内外，那么原来一些在市区高品质楼盘投资购房的人认为出手时机已到，而相对于最初买房时投资者本人又有赚头时，往往会以比商品房价格略低的价格入市，这样既增加了二手房房源，也提高了二手房的质量，加上这些房子在地段、交通、生活配套等方面的优势，自然就赢得了一些购房者的喜爱。

　　我认为这种楼市交易冰火两重天的情况仍然会延续到下半年。而要改变这种状况并非易事。需要政府、开发商和消费者好好把握。我认为，在严查的背景下，各级政府部门应该加大让那些补证房上市的力度与速度，对于那些严重违规的楼盘，该拆的拆，该填的填；而对于那些已经取得规划、用地资质正在办理相关手续的楼盘，要加快办事效率，减少楼盘等待的时间，以推进这些补证房尽快上市；而我认为在对一些楼盘政策放宽，不同问题不同处理方面，政府部门还有很多的工作要做，特别是上一届政府承诺的事情，本届政府应根据实际情况着情加以妥善解决，可以说更应加大在这方面的力度。对于开发商来说，虽然国家降低了贷款利率，但实际的情况是开发商在资金上的成本都要在增加，资金链都很紧张。这更需要开发商积极响应政府号召，该交罚款的交罚款，该办的手续加快办，保质保量地加快施工进程，以减少楼盘上市的时间，促进资金的回笼；对于购房者来说，在京津冀协同发展的背景下，保定的房价已经上去了不少，那么石家庄的房价尽管不会上涨过快，但也是稳中有升的趋势，因此，我觉得购房者现在买房也不失为一个较为明智的选择。

　　自住型购房 宜早不宜迟

　　中宏房地产开发有限公司副总经理 廖孝青

　　3.30新政等一系列政策措施出台已有两个多月，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出利好消息，国内一二线城市“量价”齐升，尤其是对于改善性需求和二手房市场销量提升刺激较大。对于本身就没有泡沫的石家庄楼市，随着改善性需求的日渐壮大，楼市整体回暖，成交量稳步回升，都降低了购房者的观望情绪，因此房价逐步上扬是必然的，而且受到“经济下行”压力的驱动，楼市可能会有越来越多的利好政策。

　　说到“红五月”，其实四月份已经明显呈现出成交量上扬的情况。就经验来说，五月不仅是购房者的黄金购房季节，同样也是开发商们传统的推盘旺季。楼市不断升温，电商、超低首付、狠折扣，各种促销优惠不断。从我掌握的数据可以看出，石家庄五月份楼市销售价格情况一直处于小幅上升状态，新房均价为7047元/平方米，环比上涨0.17%。共有14盘价格上涨，无降价楼盘。涨价楼盘中桥西区4个，新华区4个，长安区2个，裕华区1个，开发区1个，藁城区1个，元氏县1个。正如“红五月”是对四月份楼市的延续，我判断：六到八月份除了季节因素外，石家庄楼市还是呈现比较平稳的过渡阶段。

　　在当下的政策利好环境下，各家楼盘肯定会借此势头集中发力，无论是从营销策略上，还是形象包装上，重塑购房者对楼市的信心。但是无论你是什么方法，你的产品必须过关，品质必须过硬，因为现在的购房者，尤其是多次置业的改善型客户，都会在购房前做很多“功课”，更加理性地购房，所以石家庄的开发企业也同样也有许多“功课”要做。

　　五月份石家庄商品房成交量同比上涨181.7%，从中可以看出，省会楼盘成交量在明显攀升，这预示着楼市上扬已经很明显。我认为下半年随着相关部门补证速度的加快，各楼盘优化推盘与定价策略，市场会有更多的利好景象出现，我比较看好下半年楼市。

　　商品住房库存量方面，一季度数据显示，石家庄市区商品住房库存460万平方米，按照去年552万的成交量来看，消化库存时间还不到12个月，属于正常范围。

　　通过以上数据，足以支持“购房正当时”这一理论，我对购房者的建议是：如果你是自住型购房者，你无须看房价涨跌，因为你是刚性需求，你早买肯定比晚买要好。客观地说，房价在某一段时间内会出现一些波动，但总体来看还是上涨的。

　　产品主导楼市，品质决定销路

　　河北盈阔营销机构总经理 李红

　　我认为楼市实际上还是产品楼市。从今年前五个月石家庄市场的情况看，产品好的楼盘仍然会在市场中占据主导地位。特别是在严查的背景下开盘量和出房率都有所降低的形势下，除了一些五证齐全的楼盘会赢得消费者外，碧桂园的横空出世则更让我们感到惊喜。这说明市场还是有需求的。只要楼盘本身在品牌营销、品质打造、客户定位等做出正确表达，自然会得到越来越多客户的认同。这也让更多的人感到，甚至在一些楼盘的销售上，一直被人作为重要考量的地段因素都显得不那么重要了。只要这个产品品质好、品牌知名度、美誉度高必然会得到更多购房者的认同，这虽然有些出乎意料，却在情理之中。

　　至于今年下半年，购房者在选择楼盘时会更加理性。开发商的楼盘只有在户型面积、楼层高度、社区品质等方面的表达与购房者的诉求相吻合相匹配，才能在激烈竞争的市场上立于不败之地。也就是说，是刚需房你的户型就不应该大，就应该是“七零”“九零”，是改善型的户型则应该更大，层高应该在3.3米，楼间距就得大，绿化也得跟上，周边的配套也得跟上才行。只有产品本身与用户需求更好地实现对接，这样的房子才不愁卖，反之，一些楼盘出现滞销也不是不可能。

　　这其实也在看开发商的眼力和实力，开发商只要结合石家庄本身处在京津冀一体化的大背景和藁城、栾城、鹿泉划入大市区和国家全面加快加快城镇化建设的实际审时度势，在产品定位、品质要求、品牌打造上敢于创新，那么在一些正在补办手续的楼盘入市之后，市场的供应量也会相应上升，石家庄市的楼市还是一个稳中有升的格局。另外值得一提的还有商业地产。一些地段好，定位准确的项目还是会受到市场的追捧的。像位于中华大街上的金恒基鹿城和位于翟营南大街的麦乐广场也都很好地满足了不同客户的不同需求。

　　楼市即将过半 利好仍是主旋律

　　西美房地产公司营销总监李秀静

　　五月已过，石家庄市的楼市也和另一些城市的楼市一样企稳回升。造成这一状况政策层面的因素很多。一是2015年5月11日金融机构下调贷款利率：基准利率为5.1%；二是公积金贷款新政首套住房可首付2成，贷款8成；这些政策无论是对于刚需购房一族还是改善型需求者来说都是重大的利好消息，也在一定程度上提升了楼市的信心。

　　据我所知，2015年1-5月份北京楼市消化量大增。仅别墅市场就成交346套，9.27万平方米， 1月到5月份，北京年内2000万以上的豪宅已签约超过306套，而2014年1到6月份合计签约只有20套。那么在远离北京的石家庄，受京津冀协同发展的影响和改善性需求的刺激，都需别墅建设在配套、房子质量环境等诸多方面紧紧跟上。如果不能及时跟上，就会成为制约大家购买别墅的因素。

　　我认为下半年石家庄的别墅市场仍然是以稳为主。一些有特色的配套好、环境好的别墅会赢得更多购房者的认可。一旦别墅区域形成了良好的交通、购物、医疗和景观环境，一旦在品牌、品质上形成了自己的风格，就会在成为城市一景的同时，成为购房者的乐园。

　　比如在石家庄西部岗前的小镇别墅，在1800亩的广阔土地上汇聚了意大利托斯卡纳、法国普罗旺斯等六大欧洲风情组团，并为别墅生活量身定制35万平方米的全享配套，一改过去西山别墅缺少各类配套的局面。

　　我认为只有更好的配套，才有更好的别墅，也才有更好的生活。