深圳多家银行下调贷款利率后 楼市走向牵动人心

　　第一财经 陈淑贞

　　从深圳11号线塘尾站出来后，怎么过对面马路的华强城，真是个难题。

　　深圳西部沙井像一个大工地。地铁口的双向大马路连个红绿灯都没有，环卫工人看着为难的路人说，你一会趁着人少，冲过去。

　　华强城于2018年底开盘，尽管稍显偏僻，配套未全，但在今年1、2月，都是深圳一手住宅成交套数的Top3。同样畅销的还有三公里之隔的万科星城，这些均价不到5万的新盘，共同组成深圳刚需之底。

　　几个开盘数月的项目去化已见底，深圳楼市到底部了吗？这是个萦绕无数深圳购房者脑海的问题。

　　虽受假期等因素影响，成交量仍出现下滑，但今年1月开始，深圳一手住宅均价结束过去二十多个月的月月微跌状态，变成微涨52元／平方米，2月深圳一手住宅均价再度微涨120元／平方米，同时二手住宅成交均价也终止了连续六个月的下滑，企稳回升。

　　同期，在资金面宽松影响下，深圳各大银行个贷利率出现全面下调，普遍从基准利率上浮10%调整到上浮5%。

　　楼市春江水暖的背后，从严的调控政策并未消除，而房产税再度雷声隆隆，在中国这片市场化程度最高的土地上，楼市的前景似乎并没有那么乐观，迷惘期仍未度过。

　　此际，唯有一样可以确定：楼市仍旧牵动着民众最敏感的那一根神经。

　　开发商谨慎探路前行

　　Q房网研究部数据显示，过去一周（3月4日~3月10日），深圳全市一手住宅成交了730套，成交面积为7.09万平方米，环比均上涨两成，成交均价53497元/平方米，环比微跌0.35%，总体来说，量涨价稳。

　　从备案数据来看，上周万科星城成交104套，全市第一，紧随其后的华强城成交93套。深圳西部这两个刚需大盘，同样是过去两个月中深圳一手住宅的成交大户。

　　深圳机场再往北上，万科、华强集团、海岸地产、招商蛇口、华侨城等开发商在沙井扎堆开工，它们的项目附近，多数是一片片小产权房和工厂，商业形态落后，交通不便。但在前海蛇口自贸区、大空港、粤港澳大湾区等规划利好下，这一带成为刚需新好。

　　需要看房人鼓起勇气才能走过去的华强城售楼处，在上周备案成交近百套后，销控表已然飘红，驻场中介不紧不慢地对第一财经说，“项目去化已经七七八八，只剩极少量大户型在售。”华强城售楼处现场，连合作的驻点银行都已撤走。

　　同一片区的万科星城，销售也接近尾声，去年底一次性推出的3000多户，目前仅剩不到1000户在售，一些朝向稍好的户型已经所剩无几。

　　记者在现场看到，即便是工作日（周一），项目也有多组客户参观样板房。万科星城项目销售表示，“近期工作日每日能去化10套左右，如果是周末每天能卖30多套。”

　　该人士表示，由于受到限价等政策影响，目前项目不能涨价，但万科星城是精装交房，购房者需要签“双合同”，目前优惠的部分主要集中在装修款上。不过，3月13日起，万科将调整项目优惠力度，取消部分折扣。

　　深圳一家房企营销负责人表示，“从市场整体情况来看，今年1月开始，深圳多个楼盘调整促销力度，一些项目取消或缩窄折扣。目前政策出现了一定的放松空间，譬如限价和利率放松，开发商的资金面也宽松一些了。”

　　上述负责人表示，现在开发商跟购房者一样，也要观望，看市场情况再定价，不急于推盘。

　　利率下行搅动市场微澜

　　当开发商小心谨慎呵护着久违的一点春意之际，银行贷款利率的下调，俨然催生草木的雨露。各方消息显示，约从3月8日开始，包括招商银行、农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等在内，深圳各大银行陆续调整个贷利率。

　　目前，深圳个贷首套利率基本都从上浮10%下调至上浮5%，二套利率也多数调整至上浮10%，与去年年中时首套利率上浮至15%，二套上浮20%相比，已出现10%的利差。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平指出，利率下调时的市场现状，非常关键。“如果市场本身不景气，利率下调可能就没多大影响，但现在本身处于微妙的时间节点，利率因素就会让购房者觉得紧迫。”

　　或是因为利率调整时间尚短，周一记者走访的多个楼盘现场负责人表示，利率调整后，访客人数至今未有非常明显的变化。

　　中金房地产研究主管张宇指出，目前的房地产业政策依然以稳为主，无论是放松还是收紧，都会在一个很窄的区间里进行。

　　虽然目前政策未有大规模放松可能，不管是利率下调、股市财富效应、房企资金面稍宽松，还是粤港澳大湾区规划出台等因素影响，2018年长期横盘的市场状态已有了微澜。

　　深圳一手住宅均价在2013~2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价极其稳定，始终维持在极小范围内变动。

　　中原地产数据显示，今年1月，2016年10月开始的，长达二十多个月的一手住宅房价微跌结束，尽管1月一手住宅成交套数环比出现超过一成跌幅，但住宅成交均价54112元/平方米，环比上月增加了52元/平方米。

　　而2月，受假期因素影响，一手住宅的成交套数环比下滑五成，但成交均价为54232元/平方米，环比上升0.22%，即上涨120元/平方米；二手住宅成交均价为51828元/平方米，环比上升1.44%，止住六连跌，企稳回升。

　　购房者的十字街头

　　过年回来，姚刚（化名）的心理预期发生变化。

　　年后他老家所在的四线城市，新房项目出现普遍的降价，原先卖一万的项目，现在以特价房或其他活动形式把价格下调到9000乃至8000元，另外几个他了解的二线城市的市场也并不乐观，但他工作所在的城市深圳，景象却有所不同。

　　姚刚从年前11月左右开始看房，那时深圳房贷利率普遍还是上浮10%~15%，所有的楼市政策都没有展现出空间，他看中关外一个楼龄近二十年的大型小区三房，但一直在买与不买之间犹豫，一手房买不起，但二手住宅税费太高。

　　直至2月底，中介暗示，市场回暖，房东或另有打算，姚刚最后才出手，早了半个月，拿不到利率下调的便宜。

　　深圳链家一名中介表示，3月开始，部分业主对市场态度较为乐观，会出现调整挂牌价的行为，不过尚不普遍。

　　根据深圳中原地产数据，本周（3月4日~3月10日）中原经理人指数为64.87%。中原经理指数（CMI）概括展示了中原三级市场门店经理人对于房价走势的看法，与实际价格的走势具有较强相关性。当CMI读数高于50%时，说明看涨人数占比较高，房价上升的可能性较大；低于50%时，说明看跌的人占多数，房价很可能会下行；50%则表示与上周相比无变化。

　　对于普通民众而言，楼市无小事，任何风吹草动均足以撩拨人心。当深圳楼市因为告别二十多个月的下跌而步入新平衡之际，敏感的人心已悄然悸动。

　　此际，国家仍在强调“房住不炒”，来保持房地产市场的平稳健康发展。3月12日，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，去年以来，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓；二是住房成交价格总体平稳；三是住房市场预期逐渐趋于理性。

　　而市场上，开发商的销售人员和房屋代理的经纪人，开始变得活跃，在各种社交平台传播和渲染楼市即将“回暖”或者“反弹”的信息，试图倒逼买家入市。

　　在房地产市场，每年3月过后的4、5月份，会是当年的一个交易小高潮。如今3月份已然过半，深圳的楼市在调整了整整两年之后，是否会迎来一个新的变化。