金融读书汇|徐远：房价上涨的根本原因是什么？

　　3月26日，《城里的房子》作者，北京大学教授，博士生导师徐远做客头条财经联合中国网财经共同举办的“金融读书汇”，分享买房和租房背后产业链逻辑，详解我国房价上涨的根本动力。

　　徐远在访谈中直击大众置业的“灵魂3问”：“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”。对此，徐远称，买房比租房好很多，城中心的小房子更值得投资，根据资金压力决定买房是否一步到位，以免“贻误战机”。

　　对房价上涨的根本原因，徐远表示，是经济增长，通货膨胀，城市化。而其他的原因，比如货币超发，土地供应，投机炒作，证据都不足，理论上也经不住推敲。

　　以下为访谈实录：

　　中国网财经：欢迎北大教授徐远做客中国网财经联合头条财经举办的“金融读书汇”栏目。本期我们请到了畅销书《城里的房子》的作者徐远，请徐远教授先跟盆友们打个招呼吧。

　　徐远：大家好我是徐远，北大教授，博士生导师。今天做客《金融读书汇》是想和大家分享一些我对于房地产的观点和理解，帮助大家澄清一些流行的谬误，成为一个懂房子的人。

　　中国网财经：《城里的房子》出版后广受业内好评，请您先就本书的写作背景和写作原由做一下简单介绍吧！

　　徐远：这本书有两个背景，一个大背景，一个小背景。大背景是，前面十几年，对于经济增长和城市化花过点功夫，房子的价值，就是城市的价值。因此呢，研究房子，有一些学术上的准备。小背景是，2018年年初，替香帅在“得到”代课，讲述房地产投资。当时是讲了一周，很受欢迎。后来就发现，房子的问题虽然从学术上并不复杂，但是大家很关心，也存在一些流行的误区，有必要说清楚，于是就有了这本《城里的房子》。这本书出版以后很受欢迎。但是呢，其实我并不很满意，很多问题说得不够清楚，于是就又写了些文章，发在我的头条号上。

　　中国网财经：我们开宗明义，您先来解答下您的“灵魂3问”吧。“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”？

　　徐远：这三个问题很重要，我可以给出很直接的回答，一般而言：

　　(1)买房比租房好很多，因为买房抗通胀，还能抵御房租上涨；

　　(2)城中心的小房子更值得投资，因为区位价值更大，房子主要是位置值钱，郊区的房子不一定能长起来，风险较大；

　　(3)没有资金压力的话，当然要一步到位，买满意的房子。有资金压力的话，买房没必要一步到位，因为这样会贻误战机，导致越来越买不起。先买个买得起的，你的资产就可以和房价一起上涨，相当于“先买票上车”，让自己的财富和中国经济的列车一起前进，不被列车抛下，是很重要的。

　　具体的分析，请参考书中的章节，也可以关注头条号(“徐远观察”)上的文章。

　　中国网财经：您认为中国房价上涨的根本原因是什么呢？是不是只要货币不超发，土地供应足了，抑制炒作了，人口红利也透支了，房价就会下跌呢？

　　徐远：房价上涨的根本原因有三个：经济增长，通货膨胀，城市化。其他的原因，比如货币超发，土地供应，投机炒作，证据都不足，理论上也经不住推敲。

　　比如，我国通胀并不高，比绝大多数主要发展中国家都低，很难说有货币超发。再比如，土地供应可以增加，但是城中心的土地供应是有限的，而恰恰是城中心的房子最贵。至于人口红利，也经不住推敲。非洲穷国那么多年轻人，房价为什么不涨？人口红利是经常使用的一个浅层词汇，不能说完全没有道理，但是底层的逻辑并不是人口红利，而是经济增长，城市化，制度创新，技术进步等等。

　　篇幅关系，详细的解释，请大家看书。

　　中国网财经：现在的中国房价有泡沫吗？刚需族购房，有什么原则需要遵循呢？

　　徐远：房价泡沫的观点很流行，但是经不起仔细推敲。如果说房价优泡沫，为什么这么多年就是不破？严厉的调控之下依然坚挺？大城市限购之后，小城市开始涨，就说明对于房子的需要还是很大。

　　其实，现在中国房价虽然贵，但是并没有泡沫，北京上海的房价比纽约、香港、新加坡便宜很多。考虑到我国人口基数大，资源集中度高，经济增速快，房价基本合理。关于房价合理性的自习分析，请参见书中的详细分析。而且，未来随着经济的进一步发展，北京上海会超过纽约、伦敦、新加坡。

　　刚需族买房，要遵循两大原则。一是“先上车原则”，买不起大的买小的，资金紧张的时候不要想一步到位，免得贻误战机。二是稀缺原则，买房要买资源稀缺的地段，比如靠近学校、医院、商圈、地铁等等，房子的价值，主要体现在这些稀缺城市资源上。

　　中国网财经：房产和其他投资工具相比，哪个更能改善财务状况？如果买房的话，首付和贷款应该如何安排呢？

　　徐远：过去十几年的经验看，买房的收益比股票、理财高很多。未来大中城市的买房收益，不加杠杆的话在6%以上，加杠杆就更高。首付3成，就是加3倍杠杆，就是18%。对于大多数人而言，买股票和理财获得这么高的收益是很难的。而且，买房投资很省心，买了放着或者租出去，不像股票那样操心。

　　买房的时候，应该尽量少付首付，多用贷款，多用长期贷款。有公积金贷款的话，要尽量使用。有公积金余额的话，一定拿出来用。

　　中国网财经：现在买房养老已经成为了一种趋势，那么我们应该在哪些城市买，如何挑选城市呢？那些买房就可以移民的国家的房子，会比国内的房子更值得投资吗？

　　徐远：买房养老有两层含义，一是老了之后有个住的地方，二是买房可以保值增值，是一份养老的资产保障，做到“老有所依”。从“老有所依”的角度，当然是买有增值潜力的房子，主要就是一些有发展潜力的大中城市，包括一线城市、核心二线城市。

　　至于国外的房子，像纽约、东京这些大城市的房子，其实都不便宜，而且要交房产税、管理费、保险费等等，其实投资收益率并不高。天下没有免费的午餐，国外的房子便宜，回报率高的话，早就被国际资本买走了，不会留下便宜给我们捡的。

　　中国网财经：像北京、上海这样的一线城市，租售年比达到60多倍，在这种情况下，当然是租房更划算。您认为呢？对于年轻人和中年人，即事业刚刚起步的年轻人和面对改善性需求的中年人，您分别有什么建议。

　　徐远：表面看起来是租房划算，其实考虑到这些城市的房租增长很快，每年在7%左右，10年就翻一番，很难说买房比租房便宜。实际上，我仔细算过一笔账，用公积金贷款买房，比租房要划算很多，主要是买房是一次性把租金买断，而租金的增速太快。今天你以为租房很便宜，以后你会发现根本租不起。

　　对于年轻人而言，如果是在大中城市，买房是刚需，在就业的城市买一套尽量靠近城中心、靠近工作单位的房子，不需要太多犹豫，简单说就是“先上车”。如果是在小城市，其实不用着急买房了。

　　对于改善需求而言，要注意房子的升值潜力。目前看，大中城市依然有保值增值的潜力。至于如何挑选城市，请参见书中的第三章，其中讲了挑选城市的“八大要素”。

　　中国网财经：北京的房价这么高，到底会不会跌？ 2018年底，许多城市出现了所谓的楼市松绑，你怎么看待这种现象呢？

　　徐远：北京房价是很贵，但是比纽约、香港还是便宜很多，大约只有纽约、香港的一半左右。长期看，随着我国经济的增长、城市化的进一步推进，北京房价还有上涨的空间。

　　至于短期会不会跌，要具体看。总体上看，这两年调控很严，但是大部分区域并没有跌，有些房子跌，也主要是偏远地方，或者是小区环境特别不好。总体上看，北京房价下跌的可能性很小，因为北京是当今世界资源最集中的城市之一。

　　最近中央提出“一城一策”，强调城市的主体责任。在这一政策下，一些城市房地产政策进行一些探索，一些房价不紧张的城市可能会有松动。在“房住不炒”的政策基调下，倘若房地产调控松动，估计也是慢慢松动，从中小城市慢慢向大城市蔓延。

　　中国网财经：共有产权住房和完全的商品房有什么区别？共有产权住房的实质是什么？购买共有产权住房划算吗？

　　徐远：共有产权房就是部分产权房，另一部分产权仍然在政府手里，所以是购房者和政府一起持有，分享房价上涨的收益。共有产权房一般位置较偏，户型不大，同时具有商品房和廉租房的性质。

　　共有产权房的实质，是让中低收入家庭能够买房上车，同时又保障了地方政府的财政收入。因为保障了地方政府的利益，共有产权房估计会长期存在下去。

　　共有产权房有各种限制，占用买房名额，位置较偏，投资价值比商品房小。因此呢，适合中低收入家庭，不适合较高收入家庭。买得起商品房的，还是买商品房划算。

　　中国网财经：很多人认为现在房价之所以高，是因为地价高，那又是什么推高了地价呢？这其中有什么内在联系呢？

　　徐远：这个问题问得好。如果是地价推高了房价，又是什么推高了地价呢？找来找去找不到。

　　其实，地价推高房价，是一种常见的误解。正确的逻辑，是反过来的，是房价拉高了地价。地价之所以贵，是因为房价更贵，开发商争着出高价拿地，是因为拿到这个地，可以建房子卖更高的价，最后还能挣很多钱。

　　你看，开发商拿地，都是自己举牌的，没有人逼着举牌。为什么愿意出那么高的价？是因为房子还没建好，就有人排着队买，对着一个挖着的大坑就可以掏钱买房子。所以，对房子的需求很旺，拉高了房价，进一步拉高了地价。地价推高房价的逻辑，是完全说反了。

　　中国网财经：您提到了一线城市的外延外扩，以北京为例，通州副中心、大兴新机场、雄安新区这些北京的外延外扩区域的房价增长，是不是要好于核心城区呢？

　　徐远：这个不一定。我一直认为，房价还是城中心更靠谱。城市外延之后，远郊房价的潜力，需要进一步观察，不是没有风险的。这两年北京远郊的房子，很多区域有明显的下跌。

　　中国网财经：今年对房地产税的开征有一定预期，您的预期是怎样呢，对房价有影响吗？

　　徐远：房产税我一直认为短期不会出台，这个观点一直没有变过。2015年的时候，我说三年内出不来。2018年年初的时候，我又说三年出不来。主要的原因，是房产税是对存量财产征税，征税成本很高，阻力大，也不利于社会稳定。

　　要看清这个道理，不妨想一下古代的“盐铁专卖”制度。盐铁专卖制度的实质，是收税的成本太高，因此把盐铁这两大必需品收归政府专卖，通过加一点价，获取政府收入，是一种变相的税收。

　　盐铁专卖制度，帮助我们理解税收的成本很高，不是想收就能收的。房产税很难出台，也是因为成本太高。

　　进一步，即便出台了，因为要照顾大部分家庭，税率也不会太高，对房价的影响也不会太大。打个比方，房子就像城市的股票，房子的价值就是城市价值的体现。一个城市的潜力大，房价就有上涨的压力。这时候再加个房产税，是下降的压力。最后是升还是降，取决于这两种力量的大小。

　　经验上看，开征房产税不一定降房价。国外很多大城市都有房产税，房价还是很贵。韩国2005年加征房产税，而是是累进税率，房价还是一路上涨，直到2008年的金融危机。金融危机之后，又恢复上涨。

　　这个问题比较复杂，大家也很关心，书中有专门的论述，详细请参阅书中的第7章的论述。

　　中国网财经：最后，房价是很多大城市生力军头上的一把刀，例如北漂一族，如果按照北京有一定收入基础的人群的标准话(15k/月)，您对这些人有什么买房建议吗？

　　徐远：这是个很心酸的问题。如果收入只有15k，一年只有18万，再没有父母亲戚帮忙凑首付，看起来是很难买得起房。这时候我的建议，是投资自己。租一个工作地附近的小房子，能安身就行，然后努力工作，努力提高自己在就业市场上的竞争力，提高自己的薪资水平。其实只要努力，最后都会有机会。只要每年的薪资增速超过房价，其实就有希望。如果加倍努力，薪资每年涨10%以上，几年之后就付得起首付，供得起月供了。

　　网友提问：最近单身女性买房的比例不断增长，徐老师觉得单身女性有必要买房吗？

　　徐远：关于这个问题，我的看法是：现代社会女性的社会地位不断上升，基础是经济地位不断上升。女性独立，除了在职场上自立自强之外，还要有一份资产作为保障。房产是安全、稳定、收益率高、省心的投资。因此，女性不管是不是单身，买个房子都是必要的。单身女性买房，因为是婚前财产，还多了一层保障。

　　网友提问：老师好，想问一下，现在除了一线城市之外，其他城市的房子还有投资价值吗？

　　徐远：最后，也感谢这位用户提出的问题，同时恭喜你获得一本签名版《城里的房子》。关于这个问题，我想说的是：未来主要是大中城市的房子投资价值大。大中城市中，除了一线城市以外，还有一些大城市有很大的潜力，比如杭州、成都、南京等等。以前给过一个城市清单，请参见“徐远观察”。

　　徐远：时间关系，还有很多问题没有能够回答。感兴趣的同学，欢迎关注“徐远观察”，上面有很多关于宏观经济，金融市场，房地产的原创文章，解释一些大家关心的问题；也有一些更加学术的深度分析，帮助你慢慢建立分析的框架，理解底层的逻辑。