楼市调控升级 北京二手房市场退单违约明显增加

　　继南京、石家庄、北京等地升级楼市调控后，广州、保定、长沙、郑州等地日前也陆续出台楼市调控新政。随着多地加码楼市调控，业内人士表示，预计上半年房价上涨势头将得到抑制，限购范围仍有扩大趋势，调控政策执行力度可能进一步加大。

　　北京单日网签井喷

　　北京17日出台“认房又认贷”的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过25年，企业购买的商品住房再次上市交易需满三年及以上，被称为北京历史上“最严限购”。

　　与上海之前出台的“认房又认贷”限购政策相比，此次北京新政中认房、认贷的范围与之一致，但二套房贷款的最低首付款比例比上海更高：北京普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；上海分别为50%和70%。

　　由于政策发布后次日即实施，不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据伟业我爱我家市场研究院统计，17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅网签968套，虽然较前一日下降35%，但18日是 星期六 ，而以往周末单日网签量仅100套左右。

　　在网签量大增的同时，部分尚未网签的购房者由于受新政影响而有所犹豫，因为现在首付款较之前多了数十万元。有购房者表示，本来想先买一套住房，之后再置换一套学区房，但现在首付35%的机会只有一次，隔几年再换学区房肯定会受到限制。

　　业内人士表示，北京此次调控新政的目标是住宅，并不包括商住房，短期内对商住房是一个利好。中国证券报记者获悉，亦庄某商住房项目将于19日上调价格，涨幅为3个百分点。

　　从全国范围来看，今年以来 房地产 调控呈明显收紧态势。上海中原地产市场 分析师卢文曦表示，以北京为典型代表的一些城市住房信贷政策不断趋紧，这将进一步制约购买力有限的人群入市。

　　退单与违约大增

　　楼市调控实施后，北京市西城区的一家 房地产 中介门店店长老王很着急。“新政下发到现在，不到两天的时间，我们本月意向签约或准备签约的客户中有30%表示要退单或违约，原因就是实在凑不足首付款。”

　　他表示，北京其他地区的情况应该也和自己这里差不多，像朝阳区这样成交火热的地区受影响可能更大。多位房地产中介业务员告诉中国证券报记者，原本预定上周末来看房、谈价格的客户很多都取消了，理由是现在市场风向变了，需要再观望观望。

　　不过，多名房产中介机构工作人员及售楼人员对客户表示，房价在调控压力下可能有所下降，但估计下降幅度不大，未来还得涨，所以还是先买上、占个位再说。

　　北京调控新政显示了有关部门遏制热点城市房价过快上涨的决心。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在目前的政策力度下，预计非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟释放，春节后不断回升的楼市交易量从3月中旬开始将再次明显回落。

　　在 银行 信贷方面，多位房地产中介人员表示，目前来自银行的消息是，3月份的最后十几天不会再新批个人按揭贷款。中国证券报记者向多家商业银行咨询个人住房按揭贷款的情况，得到的回复大多是：北京市的房地产调控新政刚落地，具体到银行执行层面还需等待总行的统一口径。

　　“总行政策还没出来，我们分行只能等着，但可以明确的是，后续所有审核流程都会更长、更严格。”一家股份制银行北京分行相关负责人表示。

　　调控有扩大趋势

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，在各地出台新的调控政策后，后续房地产市场将趋于稳定。多个城市上调对外来人口社保缴纳年限的要求、推出“认房又认贷”政策，使得这些城市稳定房价的基础更加扎实。预计上半年房价环比涨幅不会太大，房地产市场总体会保持在平稳运行的区间中。

　　对于限购范围是否会继续扩大， 交通银行 金融研究中心高级研究员夏丹认为，限购仍有扩大的趋势，调控政策执行力度可能进一步加大，市场不应低估有关部门抑制资产泡沫的决心。从当前形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。

　　夏丹表示，不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离实际居住需求、房价涨势较猛的情况均可能招致“灭火”措施迅速跟进。房价涨幅排名居前的城市以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市，接下来有限购限贷的可能。

　　对于住房库存量较大的三四线城市，卢文曦表示，在去库存思路下，预计房价会保持稳定，但一些前期过热的城市房价受调控政策影响会比较明显。

　　浙商银行 分析师杨跃表示，要确保房地产行业的健康发展，避免出现非理性的大幅价格波动最为关键。就特定区域的房价变动而言，其长期影响因素是经济基本面和人口 净流入，短期因素是货币流动性和政策约束，消费者预期则始终贯穿其中。因此，房地产调控需要在供需两端共同发力，在良性的大环境下利用政策框架引导预期，防止房地产行业由于金融属性过强而进入金融市场标的物的价格变动逻辑体系，从而透支未来发展空间。