李亚鹏留下的“坑” 阳光100多久才能爬出

孙婉秋 摄

　　李亚鹏(左)，演员、商人，1994年毕业于中央戏剧学院表演系。第一代青春偶像代表，第一代内地金庸武侠电视剧演员，2000年四大小生之一，2014年11月17日，宣布退出娱乐圈，专注经商及慈善事业。

　　易小迪，著名企业家，1991参与创建万通企业集团，与冯仑、潘石屹、王功权等并称“万通六君子”。1999年，首创阳光100品牌，2001年起任北京阳光100置业集团董事长、总经理；2003年，创建阳光壹佰置业集团有限公司，任董事长；2014年，阳光100在香港上市。

尚有三分之一的一期项目停工至今。

　　吴婧 摄

　　一个上市公司的董事长，一个演艺界的明星，因为友情，用上市公司的钱合伙做了一桩生意，却因此惹上了官司，合作项目也停工一年多。

　　目前为止，上市公司投入已超过4亿元，投资者的买单可能还远远没有结束……

　　10月17日，一起合同纠纷案在北京市朝阳区法院一审开庭审理。作为本次案件的主体，这是“雪山小镇”项目时隔两年后再次回到公众的视线。

　　雪山小镇项目，坐落于云南省丽江市束河古镇约莫一公里处。不远处的玉龙雪山，几天前的降雪尚未融化殆尽，点点白色点缀山头。这个雪山脚下占地408亩的特色小镇，曾被两个男人寄予厚望。

　　2015年6月11日，阳光100中国控股有限公司(以下简称阳光100)在公告中宣布，收购李亚鹏及中书控股持有的雪山艺术小镇51%的股权，收购代价为1.938亿元，雪山艺术小镇自此也正式更名为阳光100雪山艺术小镇。

　　6月11日是个分水岭。

　　更名前，它是艺人李亚鹏演而优则商、“地产大亨”愿景的发源地，也是他步入商界的自证之作。更名后，它承载着阳光100董事长易小迪在错失地产行业10年高速扩张期后，重回一线的期盼。

　　从2013年项目启动时众星云集、站台撑场到2015年的低调受挫转让，随着李亚鹏角色转变带来的卖力吆喝声递减以及接盘方阳光100开发缓慢，一度笼罩在明星光环中的雪山小镇趋于暗淡。

　　李亚鹏和易小迪或许没有想到，雪山小镇再次被关注是以这样的形式，而两年前他们的那场交易，也在诉讼中被提及。

　　说好的4000万

　　该开庭案件基本围绕雪山小镇展开，原告方为丽江雪山投资有限公司(以下简称“雪山公司”，雪山小镇为其名下项目)股东之一的北京泰和友联投资有限公司(以下简称“泰和友联”)，被告为雪山公司的前董事长、实控人李亚鹏和其兄长李亚炜以及二人母亲张萍担任法定代表人的北京中书投资控股有限公司(以下简称“中书控股”)。

　　为何状告？

　　2008年11月3日在云南丽江古城区市场监督管理局登记成立的雪山公司可以称之为李亚鹏商业梦想的起点。彼时李亚鹏出资450万元(占股90%)与其兄长李亚炜(出资45万元，占股9%)、友人孙海浩(出资5万元，占股1%)共同成立了这家以丽江当地房产开发为主的投资公司。李亚鹏为第一大股东，手握实控权。当时35岁的李亚鹏，是否已经在脑海中构思出了艺莲坊项目(即阳光100雪山艺术小镇)尚不得而知，可以知道的是，在随后的几年中，雪山公司接连迎来几轮增资扩股，实现了注册资本52.3倍的增长。

　　根据起诉书描述，2012年7月，泰和友联基于对李亚鹏个人的认可，以600万元入股了雪山公司。伴随着雪山公司的不断增资，最终泰和友联出资6000万元，占股10%。

　　当时的合同规定，雪山公司向泰和友联承诺若项目发生亏损，则亏损部分由雪山公司原股东独立承担。雪山公司确保泰和友联全部权益不低于1亿元，且3年开发周期届满后，泰和友联可先行收回约定的固定权益收益4000万元。

　　换言之，李亚鹏公众人物身份做背书，加之颇高的保底收益，是泰和友联入股雪山公司的直接原因。

　　然而，眼看三年开发周期届满，李亚鹏却因为运营不利，拟出让所持有的雪山公司股份，这与泰和友联投资初衷相违背。后经李亚鹏等原股东承诺，泰和友联在股东大会上放弃对李亚鹏股份的优先购买权，同意阳光100低价收购，条件是李亚鹏以到期债权的形式，于2015年7月向泰和友联支付固定权益收益4000万元。

　　付款期限届满后，对于泰和友联的《催款通知函》，李亚鹏未予理会。截至目前，泰和友联仍未收到任何款项。只好一纸诉状，法庭相见。

　　《国际金融报》记者据此联系李亚鹏本人，其表示“这就是一起正常的诉讼，没什么可说的，我现在已经不是雪山小镇的操盘者了”。

　　定位失误

　　当初各方颇为看好的“明星项目”何以启动三年便惨遭出售，委身于他人？

　　《国际金融报》记者来到项目所在地调查发现，项目原先规划中的别墅、公寓皆没有实现，低价拍得的408亩土地，6年时间，占地112亩的一期工程尚未结束，约莫三分之一的面积被围起来用作施工，然而工地现场未见任何施工人员，只留下尚未完成的水泥打桩。

　　一名雪山小镇的租户告诉记者，因为资金问题，项目已经停工一年多了。

　　这个李亚鹏希望通过奢华府系别墅来成为他和朋友们聚集处的项目，在规划变道后，公众人物和艺术家们不见踪影，婚纱摄影照相馆成了最多的存在，不收门票的小镇成了婚纱照外景的绝佳去处。以至于当记者以游客身份计划前往时被出租车司机一再劝阻，因为在他们眼中，雪山小镇算不上景点，只有拍婚纱照才过来。

　　零星的人流量让雪山小镇颇为冷清，在这里，工作人员比游客多成了常态。

　　一位雪山小镇的首批租户向《国际金融报》记者表示了自己的无奈，原本被李亚鹏规划打动的他在投入80万元后才发现回本遥遥无期。在其看来，最初的定位错位是雪山小镇沦落今日现状的根本原因，毕竟在旅游城市打造昂贵的住房别墅并不现实。

　　2013年雪山小镇项目启动时对外的官方报价是公寓1.6万元/平方米，别墅则超2万元/平方米。彼时丽江的月均收入不过2000元，上海的平均房价才2.5万元/平方米，即便李亚鹏极力发动，明星的势能依然有限，无法从根本上解决销售难题。

　　市场的冷遇，回款的无力，形成恶性循环，将雪山小镇吞噬其中。

　　然而，《国际金融报》记者调查发现，雪山小镇项目的失利或许不仅仅是战略定位的失误，其极为混乱而随意的财务管理也为日后发展埋下了隐患。

　　与此同时，与雪山小镇项目因资金问题施工难以继续形成对比的是，李亚鹏个人的辗转腾挪。

　　内控不足

　　迅速增资扩股后的雪山公司，像一个暴富时代的缩影，纷纷繁繁，闹闹哄哄。在知情人士看来，其管理短板暴露无遗，时而“挥霍无度”，时而“放任自流”。

　　“那几年的雪山公司，财大气粗得很。”一位雪山公司的管理层人员告诉记者。

　　2011年到2015年期间，李亚鹏控制的雪山公司日常经营中出现大额现金收付，且内部审批流程简单，这一点被后来的审计公司单独提出并质疑。

　　记者调查发现的部分财务发票信息也证实了这一情况，发票报销现象尤为突出。

　　这其中，不少在审计师眼中，因为开具抬头错误不能抵扣进项税的不合规发票，依然报销成功。

　　例如，2010年12月李亚鹏以费用报销还借款96.44万元，其中12万多发票抬头将公司全称简化为“雪山投资”。

　　这类情况不在少数，2011年12月，李亚鹏以费用报销还借款80万元，但是这80万元发票全部为不合规发票，具体费用包括购服装20万元左右，购电器43万元左右，户外用品7万元左右，购家具5.2万元，购窗帘4.3万元；2012年2月，李亚鹏以购茅台酒报销还借款25.8万元。

　　这样的报销行为不仅存在于李亚鹏一个人身上。记者调查获取的一份雪山公司账面记录显示，2013年3月至2014年12月期间，行政部后勤人员刘某以个人借款名义累计向公司借款150万元。2015年5月15日，刘某以“丽江滇西北国际旅行社有限公司”开具的团费发票一次性冲销个人借款。

　　雷同的合同

　　不仅如此，雪山小镇高昂的造价成本中也屡屡出现合同协议重复付款的情况。

　　2013年8月1日，雪山公司委托中书控股进行“艺莲坊”样板区艺术展示区室内设计，合同编号为雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)，合同工程地点为云南省丽江市束河古镇东侧青龙北路与束河中路交汇处，建筑面积2000平方米，设计费120.8万元。一年后，场景重现，雪山公司再次与李亚鹏实控的中书控股签订合同编号为雪山2014-053(xstz(2014)yx-08071)的室内装饰设计合同书，项目名称、工程地点和建筑面积等设计内容与合同编号为雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)的室内装饰设计合同内容完全一致，合同金额为117.4万元。

　　就同一事项两次委托同一主体设计，且两次完成付款，记者走访了解，对于这一设计成果，工作人员也无法确认存在。

　　输血关联公司

　　雪山小镇可谓李亚鹏商业版图的一个集大成项目，其一手打造的涵盖酒店、教育、项目投资、餐饮、传播行业的“中书系”中多家公司都围绕雪山小镇的开发受益承接了多笔业务，与雪山小镇在财务上产生了千丝万缕的关联交易。

　　这些关联交易主要集中在酒店、项目投资、传播几个方面，与此擦出交易火花的包括李母张萍担任法人的北京中书酒店管理有限公司、北京中书投资控股有限公司以及李兄李亚炜作为法人的东阳万瑞达影视制作有限公司。

　　除了上文重复合同中提及的中书控股，传播方面尤为明显的是，2013年1月22日，丽江雪山公司与东阳万瑞达影视制作有限公司签订编号为雪山2013-001的效果图及多媒体制作协议800万元。东阳万瑞达影视制作有限公司股东为李亚炜，此关联方交易的内容为制作鸟瞰图2张、数字现场(白天及夜景)效果图22张，人视点图2张(收费300万元)和30分钟多媒体制作(2D/3D各一版)(收费500万元)。

　　一位广州4A广告公司的业务人员告诉记者，通常情况下，5分钟的多媒体制作市场价十几万元，30分钟不过百来万，500万元的价格明显高于市场价。

　　围绕着雪山小镇，根据记者掌握的情况，诸如此类的财务问题还有很多。一个雪山小镇失利了，却输血养活了多个“中书系”公司。

　　接盘的考量

　　这些财务上的窟窿，阳光100知道么？

　　记者据此向一名阳光100的工作人员求证，其并未否认，毕竟在达成合作意向后，阳光100做过尽调。

　　那么，既然如此，阳光100为何还愿意接盘雪山小镇？市场上对于这一交易的好奇与猜测，至今没有论断。

　　据一位接近易小迪的知情人士称，其与李亚鹏私交甚好、惺惺相惜，但仅此一点便撑起整个交易，理由稍显苍白。

　　从阳光100发展历程与其当下所处的环境，或许能窥探一二。某种程度上，彼时的阳光100和雪山小镇有相似之处，从初出茅庐时的惊鸿一现，到战略不当后的处境艰难。

　　低调的易小迪作为“万通六君子”之一，曾与冯仑、潘石屹、王功权等携手打拼，掘金海南。万通解体后，易小迪和冯仑、潘石屹一样，继续地产之路。在SOHO中国董事长潘石屹的建议下，易小迪决定在北上京城，开发阳光100国际公寓。这是阳光100的处女作，也是易小迪曾经的成名作。这个在千禧之年拔地而起，被赋予“引领北京住宅进入设计时代”美誉的建筑群，坐落在北京朝阳区光华路上。彩虹色斑块点缀在建筑立面墙上，历尽十七年，鲜艳如故。伴随着“大望路”商区的不断升值，阳光100国际公寓与长安街对面的SOHO现代城南北呼应，与寸土寸金的华茂中心一路之隔，成为北京的东三环标志性建筑之一。

　　也许是海南征战时死里逃生的缘故，也许是易小迪生性中自带的理性与克制，在2003年招拍挂制度推行后，阳光100的步伐显得谨慎而缓慢，并未像其他开发商一样加入“抢地”大军中。在地产行业坐上周期的车轮滚滚而来时，阳光100放弃了上车的门票，从而错失了高速扩张的机会。

　　在地产行业集中度不断提升的当下，跑进千亿是房企追求安全的权宜之计，而阳光100在发展20年后年销售依然只有几十亿，甚至出现业绩倒退的迹象。2014年上市元年，阳光100的营收达71.04亿元，2015年降至64.18亿元，2016年这一数字为69.65亿元，净利润也从8.1亿元一路下滑至2.31亿元。与碧桂园等头部房企仅用了一年便实现营收400亿到千亿的跨越形成对比的是，阳光100挣扎10年也未能实现业绩翻番。

　　与此同时，阳光100三四线的扩张定位，让其距离核心城市日渐遥远。对于回归一线，阳光100无疑是渴望的，然而早已边缘化的存在感让其在一二线城市很难收获土地资源。同时对于转型街区商业综合体的易小迪而言，雪山小镇的408亩占地无疑是极具吸引力的，毕竟土储是房企重要的生命线，且丽江旅游城市的属性，对这片土地上是加分项。只是易小迪没有想到阳光100在桂林、柳州的成功模式没能复制到丽江来。

　　在易居研究总监严跃进看来，商业地产中至关重要的人气需要有“本土”概念。这个概念在于，支撑房地产市场的最终需求，应该是常住人口，这个需求是最根本的，而一些流动人口或者说旅游人口，往往在购房和入住方面是“不忠诚”的。所以这个时候虽然看似这些旅游景点人气很旺，消费需求也很高，但是往往经营成本也是很高的。同时，包括丽江等城市实际上交通区位并不是非常完美，周边也有竞争性城市(如大理)。而阳光100此前大获成功的柳州等城市，常住人口规模大，潜在的各类市场需求有支撑。

　　与此同时，李亚鹏时期招商上的后遗症开始凸显，雪山小镇销售人员反映当初为了吸引商家，项目地段最好的铂爵婚纱摄影是以免租形式进驻的。此外，第一排的样板示范区存在大量关系户，他们一度拒交租金，包括有几家明星入股的客栈。该销售人员坦言，租金收缴工作推进艰难。根据其提供的数据显示，阳光100接盘后，源源输血难造血，项目资金投入已经超过4亿元，以此形成对比的是销售额不过2000万元左右，租售面积仅占一期总实测面积的33.79%。

　　因为业绩难见起色，两年时间阳光100派驻的负责人已经更换三任。从陈志国、萧德迎到顾清贫，领导的频繁更换也导致项目定位一变再变，从最初的奢华文艺到主打爱情直至现在的市集小镇接地气。雪山小镇始终在变，却难寻突破与重生。

　　收购不是结束，而是将自己与其捆绑的开始。它好似一个无解的循环，继续输血还是斩断止损。继续输血，不知尽头在何方；斩断止损，则意味着推翻前期所有的判断与付出。

　　易小迪当下的处境和另一位地产商孙宏斌有些相似，他们都低估了收购项目的复杂性和困难程度，而高估了自身对于局势的把控、扭转之力。不同在于，融创主营业务的高歌猛进让其尚有力量与下陷的泥潭做博弈，而举步维艰的阳光100似乎越陷越深。

　　阳光100常务副总裁范小冲在接受《国际金融报》记者采访时坦言，丽江作为旅游城市，市场下滑确实严重，但阳光100雪山小镇作为街区综合体，更多的是长期经营，相较于住宅销售项目，周期会更长。范小冲认为过程虽然艰苦，但这是阳光100转型过程中的必经之路。

　　如果时间倒流，阳光100还会接盘这个项目吗？范小冲停顿片刻，表示有可能。

　　潘石屹曾在其《我的价值观》一书中回忆挚友易小迪，无不饱含深情地说：“在我困难的时候，我最先想到的总是易小迪，他不一定会给我多少物质上的帮助，但他的讲话会给我力量，给我战胜困难的力量。”

　　如今，深陷“坑”中的易小迪，将如何获得支撑他爬出来的力量？