余丰慧：资源互换 融创万达各取所需

　　全国商界都被本周一的一条重磅消息震惊了：万达商业与融创中国联合发布重大公告，万达将西双版纳等13个文化旅游城项目及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76家酒店转让给融创。融创则花费高达631.7亿元巨额资金收购万达旗下13个文旅项目和76家酒店。根据协议，双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

　　日前，融创中国公告了相关收购细节：已就632亿元交易支付了25亿元定金，将在本月31日前完成尽职调查和签订正式协议。在正式协议签署后的三天内，融创将累计支付至合作事项总价款的20%(126.34亿元)；协议签署后，融创需尽快获得公司股东大会的审批，在90天内支付转让价款335.95亿元。第四笔付款方式为，万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付。

　　有媒体报道称，万达将借给融创296亿元，又说万达借钱给融创收购自己。这有点说外行话了。这要分两种情况：一是万达将融创介绍给指定银行，然后由这家指定银行给融创贷款296亿元，融创与银行构成债权债务关系，从法律意义上说，万达只是介绍人。然后融创支付给万达，万达或归还指定银行贷款。这个过程，是贷款置换程序，即万达的贷款转换到融创，万达的贷款债务下降。另一种情况是，万达委托指定银行向融创贷款296亿元，构成银行科目下的委托贷款。这就构成了万达借钱给融创收购自己的事实，只是融创需承担利息。现在看起来，前一种方式的可能性更大一些。

　　笔者认为，融创收购万达酒店与文旅项目是双赢之举、各得其所。

　　万达此刻大卖资产图什么？转型升级。王健林多次表示过万达要走轻资产之路，特别在今年的集团年会上公开表示万达已不是房地产公司了，这几年来万达一直在沿着转型之路不断探索着。从院线建设到大力度投入到体育行业等，到目前为止的集团发展态势，应该说万达的转型之路是成功的。这次将文旅项目与酒店共632亿元出售，实际是万达沿着轻资产转型的进行曲。

　　万达商业拟回归沪深A股市场，而A股IPO对房地产要求严格，过会不易，卖掉酒店使得万达与房地产脱离干系更彻底了，或能以纯商业企业的身份申请回归A股。

　　外界以往一直质疑万达的资产负债率较高，融创收购万达项目也从一个侧面证明此前媒体质疑不无道理。万达卖给融创项目得到的资金，明确一部分归还银行贷款，降低资产负债率。一方面降低了高杠杆风险，另一方面又给上市备足条件。在全球经济金融不确定性增大情况下，在眼下去杠杆声趋紧，保持足够流动性极为重要。乐视的教训就是负债率太高，资金链条断裂引发了一连串问题。

　　融创斥巨资收购万达项目，也是为了转型。在房地产政策越来越紧的大气候下，融创显然早就在谋划变身了，对乐视网(30.680, 0.00, 0.00%)的深度介入就是其谋求转型的步伐。收购万达的文旅项目与高档酒店，表明融创开始大步向高端服务业迈进。

　　这是一次双方资源的互换收购。“轻资产”的万达凭借融创的资金实力卸掉了债务包袱，同时靠自家品牌继续赚钱；“重资产”的融创借助万达品牌运作延展房地产市场，巩固多元化经营阵地，开发实力大增，长远发展的可持续性增强。

　　但眼下确实还有许多疑团待解。据不完全统计，从2016年至今，融创中国对外发起的收购案有近20个，总金额超过1300亿元。查融创中国2016年的年报，其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元，账面现金约698.13亿元，股东权益354.11亿元，净负债率达121.52%。这么高的负债，主要是发行公司债券与长期借贷。这宛如在刀尖上舞蹈，风险极大。尤其在杠杆率激增的情况下，快速扩张抢占市场所面临的风险更不容低估。至于未来融创的资金链能否稳固，也得打个问号。