万达命运十字路口:王健林紧抓文旅 布局商业造护城河

　　王健林再次成为陕西政府的座上宾，搁置许久的西安万达城计划，眼看又要热闹起来。

　　不久前，王健林前往西安，言辞恳切，称要与现有大型文旅项目错位发展，推动旅游与文化、商业和体育等深度融合。在这背后，或是他希望加快660亿元巨无霸西安万达城项目落地。

　　好坏消息总是如影随行。在随后的大半个月里，谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。万达官方声明颇有深意，他们不但完全否认了全盘出售文旅资产给融创，还明确表示“今后将继续投资文旅产业”，而文旅集团将是万达的“永续发展”产业。一纸延安红色旅游小镇计划，就是表明万达想要继续投资文旅的决心。

　　30岁的万达站到了命运的十字路口。64岁的王健林仅用了半年多的时间，通过大手笔转让资产，清理海外债务，引入投资化解对赌尴尬等一系列动作成功将危机排出体外，让万达找到能够通往未来的路径。

　　他也在寻找文旅和万达广场之外的新支柱产业，影视、体育、教育、医疗等都在视线范围内。

　　“万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以10亿级别增加。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展，”在王健林看来，万达体育产业要回归国内和自有IP；影视板块要向非万达物业扩张发力；要尽早做到管理百家高星级酒店。

　　此外，考虑到中国3亿儿童的教育消费升级，王健林特别强调看好宝贝王的发展，认为这一业务有可能超过万达电影，成为万达新的核心企业。

　　2018年，万达计划收入2479亿元，其中商业地产收入约占比1/2，文化集团约占比1/3。离最终验收，还有两个月时间留给王健林和他的万达团队。

　　继续投资文旅信号

　　发源于秦岭终南山东部的浐河，向北在西安市境内流入灞河。他们所环绕的数百平方公里，形成了今天的西安浐灞生态区，也是“一带一路”对外新窗口。

　　不出意外的话，西安万达城即将落子于此。

　　两年前的12月，西安相关部门的人专门奔赴南昌万达城调研学习。南昌万达城，是首个以“万达城”命名的超大型文旅商综合品，这在万达文旅产业发展史上有里程碑意义。4个月后，西安万达城推进工作领导小组成立，并将此项目列为重点项目正式签约。

　　万达冬天的寒潮，来得猝不及防。直到不久前，西安万达城才再次被提上日程，但具体土储量和具体位置尚为对外公布。

　　在过去的大半个月里，谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。据时代周报记者了解，坊间论调有两种：其一，继此前将13个万达城的91%股权卖给融创、将长白山文旅项目转让予大连一方后，万达拟将剩余西安、长沙、厦门、武汉等4个万达城的资产和运营均转给融创。

　　？其二，融创有意将13个文旅项目完全收入囊中，从此独立运营。这涉及万达文旅的设计规划、建设、运营管理等业务部门，但具体交易对价、交易方式，以及共计130亿元的品牌使用费是否取消等，仍是未知数。

　　“这种消息很难立得住脚，这四个万达城里，有的地（西安）还没拿，有的是轻资产项目，根本没办法转让，”一位接近万达的知情人士告诉时代周报记者，据他了解，确实有交易在谈判进行中，但主要是针对此前13个万达城的剩余股权，“万达还没有将文旅集团整体转手的想法。再说了，万达文旅的产品逻辑没有问题，王健林不会轻易罢手。”

　　万达的澄清公告随后就到，第一句即是“融创将全部接盘万达文旅的消息失实”。此外，“文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团永续发展”一句，已为文旅业务的今后命运定性。

　　原本可以和和气气，私下完成的交易和交割，为何会搞得如此沸沸扬扬？

　　生意场里永远充斥着变数。去年4月底，万达内部高层会议上，为万达城找买家的议题抛出。

　　在王健林的谋篇布局中，万达城的地位曾远远超过万达广场和万达酒店。它代表着新方向和未来，是万达从不动产向消费型企业转身的重要动作。他们甚至立下军令状，要在2020年建成20座的速度在国内外落地万达城。

　　但这些万达城扩张后带来的负债压力，曾在去年年中一度决定了万达的生死命数。不久后，王健林找到了文旅买家孙宏斌，并一道搭售了万达酒店给李思廉的富力。

　　王健林当时的逻辑很简单：大量减少负债，收回巨额现金。一年之内，他就能收到637.5亿元款项，而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。他曾坦言：“经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五六年内，每年净增1000亿元负债，压力相当大。”

　　事实上，过去多年，无论是万达商业还是万达文旅，万达系金字招牌从政府手中获取了大规模的廉价土地。而在眼下，对于王健林来说，重塑与地方关系，获取地方各类优惠政策与配套，仍是万达发展的关键之一。因而在有噱头有看头的文旅领域，无论面对谁，万达都断然不会让去文旅的核心技术。

　　“等抗过这波行业低潮期，万达或许还是会考虑做文旅。”一位接近万达的人士如此判定。万达在公告中亦提及，今后他们还将继续投资文旅产业。

　　就在西安之行的前两天，万达与延安市政府签订了一份《红色旅游小镇项目合作框架协议》。照片中的王健林满面笑容。

　　关于这笔投资的相关细节，万达至今还未作任何披露，但传达出的信号是，在甩卖了大笔资产、这两年鲜有投资的情况下，万达仍在低调地切入文旅产业。

　　护城河和围棋论

　　过去一年多里，王健林变得低调和隐忍，不再到处输出他的王氏价值观，就连万达30周年也没有过往轰轰烈烈的大肆庆祝。

　　在万达内部，他忙着翻开万达商管故事的新一页。今年年初，腾讯等巨头携340亿元入局，提前结束了王健林与一圈投资大佬的对赌协议，让万达商业IPO的紧迫感大大纾解。而万达商业的话语权，还牢牢掌握在关键先生王健林的手中。

　　在2021年12月底或万达商业再度上市之前，马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌都必须捆绑在万达商业这辆战车上，中途不许有人下车。

　　近300个万达广场，依然是王健林优质的核心资产，也是万达能吸引豪华投资队伍的底牌。在公司的内部会议上，王健林都会强调：“万达广场与AMC是万达的非卖品。”

　　“截至2018年底，全国将有285座万达广场开业，总持有物业面积4256万平方米，” 万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐向时代周报记者透露，到2019年，全国万达广场数量将超300座，其中三四线城市开业数量占比超七成。

　　在今年，王健林决定将万达商业拆分成商管、地产两个子集团，以商管公司名义上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地产商”标签，并想用实际行动来证明，不当地产商，万达商管这个公司更值钱。

　　他对万达商管的筹谋，是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，目的之一是为了有更高的市场估值。

　　根据万达集团2018年的工作目标，万达商管计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司，将负责消化商管集团的地产业务，整个消化周期将在1–2年间，但利润将归商管集团。

　　王健林给这个新地产集团设置了债务上限，“这个上限是很低的，他们就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。除了商管公司剥离的地产业务之外，地产集团还将开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发”。

　　“今后，优秀人才向商管倾斜，万达学院培训也要向商管倾斜，形成风气。”商管才是王健林的拳头产品，他在内部有过训示，他说，“要加快万达广场的全国布局，尽快多签多建项目，更快千店规模，这就是万达的护城河计划。”

　　千店规模，就意味着全国336个地级以上城市，万达广场能覆盖90%，它们会像细胞分裂一样迅速占领中国的大小城市。

　　在王健林的投资理念里，建设万达广场就像下围棋一样，需要占先手，“商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径里竞争对手很难再投资”。

　　万达要驶入新的方向，他将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”样板。

　　作为智慧商业时代的开创者，这个题材在资本市场将会价值几何？证监会官网信息显示，万达商业在A股IPO目前最新排名为第56位。