卫士通11亿买已抵押房产遇麻烦 大楼内部竣工一年未装修

　　卫士通(002268，SZ)遇上了一件糟心事儿。

　　公司近日公告称，其全资子公司中电科(北京)网络信息安全有限公司(下简称北京网安)因房屋交易纠纷被起诉。麻烦的是，在这起房屋交易纠纷中，北京网安已经全额支付了11.29亿元的房款，但由于产权纠纷，迟迟未能使用。

　　目前，卫士通面临着募资买来的楼用不了，几大募投项目还要去租房的尴尬局面。7月10日，《每日经济新闻》记者走访现场，发现募资所购大楼的正门已被线隔开。而早在2016年10月就已竣工的大楼，据工作人员称却迟迟未进行内部装修，直至近期公司才在公告中提及已启动装修流程但涉及诉讼。

　　还有一点让人好奇的是，卫士通在了解房产被开发商抵押可能存在风险的前提下，为何在短期内足额支付，公司有没有准备防范风险的措施？

　　买下已抵押房产惹麻烦

　　2015年12月，卫士通子公司北京网安购买了北京金丰科华房地产开发有限公司(下简称金丰科华)开发的金丰能源中心项目5号楼(下简称标的房产)，合同总价款11.29亿元，该房屋将供此前一项募投计划中的5个项目共同使用。

　　据卫士通公告，在2015年12月签订预售协议时，标的房产所属土地使用权及在建工程就已设置抵押，开发商取得了上述3家单位出具的《抵押权人同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》。

　　在这样的情况下，北京网安仍然选择了短期内足额付款。2016年4月，应开发商要求，北京网安与诺亚商业保理有限公司、开发商签订《款项支付协议》，并在当年7月前，分批足额支付了全部购房款11.29亿元，购房资金均来源于卫士通非公开发行股票募集资金。

　　哪知，如今一家名为北京中宏瑞德投资管理中心(有限合伙)(下简称中宏瑞德)的公司，却起诉开发商、北京网安及保理公司，要求判令3被告停止侵害，排除妨碍，恢复原状，判令3被告停止《款项支付协议》《保理合同》的履行；判令开发商和北京网安停止《北京市商品房预售合同补充协议》的履行。

　　诉讼材料显示，中宏瑞德是通过购买债权的方式取得部分抵押债权的。

　　对此，北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。按照法律规定，已抵押的房产出售时应取得抵押权人的同意；购买已抵押的房产本身就是有风险的。公司要依据当初的购房合同与开发商据理力争维护自己的权利。

　　北京杜克律师事务所徐羲明律师则表示，开发商没有通知抵押权人之前是不能交易的，但是开发商取得了之前3家单位出具的《抵押权人同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》，所以不影响房屋买卖。本案应该是由新老抵押权人之间的纠纷引起。

　　办公楼至今未内部装修

　　那么，此事会对卫士通产生怎样的影响？卫士通方面对《每日经济新闻》记者表示，一切以公告为准。而公告显示，募投项目已经租赁场地实施，待产权问题落定再转移。

　　《每日经济新闻》记者实地探访了卫士通于2016年购买的金丰能源中心项目5号楼。该项目位于北京市丰台区丰台科技园内，与东侧已投入使用的诺德中心项目相比，2016年10月竣工的金丰能源中心项目整体仍被低矮的栅栏围挡，只留有东门供出入，且需使用出入证。

　　据东门保安介绍，项目内全部6栋楼目前均未装修完成，无一投入使用。《每日经济新闻》记者在保安的阻拦下，未能抵近卫士通购买的5号楼进行观察，但远远看到，5号楼的大门口不知道被谁用线围住了。

　　卫士通公告称，公司已收房并实际占有、使用标的房产。在被起诉前，公司标的房产的装修流程已经启动，相关供应商招投标流程也已经完成，装修公司及材料也已经基本就绪。而项目北门口的一名保安也告诉《每日经济新闻》记者：“这里边有事，要不然早装修好了。”

　　正如上文所说，购房资金均来源于卫士通非公开发行股票募集资金。而这次非公开发行要追溯到2015年，当时卫士通筹划了非公开发行股票事宜，拟将募资投向5个项目。直到2017年3月，公司最终披露，7家机构以29.45元/股的价格认购了此次定增股票，最终募集资金净额为26.62亿元。证监会曾就这次非公开发行对公司下发反馈意见通知书，公司在回复中，详细说明了各个项目情况以及募投资金用途，投资者这才知道，募投资金的大头，是要投向“购置厂房”的。

　　比如其中一个项目“新型商用密码系列产品产业化及国际化项目”，总投资额7.56亿元(拟投入募投资金6.86亿元)，而“建筑工程费”占到了项目拟投入募投资金的44%。