净利持续走低 协信入主狮头股份离不开绿地的支持

　　入主狮头股份(600539，SH)令重庆商人吴旭所控制的协信系再次被市场关注。

　　不过，据《每日经济新闻》记者多日调查发现，在经历2012年前后高调扩张后，这两年协信地产的业绩增速却不尽人意，其净利润率在短短几年间经历了过山车般的体验：从远高于全国平均水平到远低于全国平均水平。

　　此外，重金布局的产业地产领域在2015年曾提出2020年前销售额破千亿。但相关财报显示，截至2016年底的销售额为49.67亿元，目标任务任重道远。

　　净利润持续下滑

　　在各大房企排行榜中排名持续下滑的背后，是协信放缓的业绩增速。

　　协信远创(协信系旗下的地产业务平台)发布的财务数据显示，2014年、2015年、2016年、2017年上半年，公司的营业收入分别为79.26亿元、74.67亿元、119.24亿元和39.75亿元，分别同比增长了1.99%、-5.80%、59.68%、-34.81%；净利润为12.28亿元、7.54亿元、7.37亿元、1.11亿元，分别同比增长了108.07%、-39.47%、-2.25%、-74.42%；净利润率分别为15.49%、10.09%、6.18%、2.79%。

　　仅以平均净利润率为例，同期全国上市房企的平均数据分别为10%、8.3%、8.2%和10.8%。这也意味着最近几年协信地产的盈利能力经历了远高于行业平均水平到远低于行业平均水平的反转。

　　值得一提的是，这并非渝派地产的共性。据金科股份发布的财报，2014年、2015年、2016年营业收入分别为173.23亿元、193.98亿元、322.35亿元，同比增7.80%、11.97%、66.17%；净利润分别为9.07亿元、11.23亿元、12.32亿元，同比增长-7.74%、23.81%、9.69%。

　　此外，《每日经济新闻》记者调查发现，除了销售规模提振乏力外，协信地产近年来的产品竞争力也有所下滑。据协信远创发布的财务数据显示，2012年公司房产销售毛利率为47.27%，远高于金科股份同年度的35.15%销售毛利率；2016年，协信远创的这一毛利率降至19.91%。

　　同时，协信在全国的部分项目盈利能力也值得关注。据联合信用发布的协信远创债券2017年跟踪评级报告显示，截至2016年底的26个在售项目中，仅有协信嘉行中心、成都协信中心、重庆协信阿卡迪亚、苏州协信阿卡迪亚、永川协信中心、嘉州协信中心获得的回笼资金已超过总投资成本。包括协信春山台、协信星都会、学府协信天地、无锡光电园等销售面积均已超过70%的项目，均尚未收回投资。

　　“房地产是国家经济发展的重要产业，支柱地位一定时期内不会发生重大变化，未来整个行业有较大的发展空间，但行业集中越来越高且在快速提升，房企必须要快速做大规模、增强实力，才能获得更好的发展。”重庆一大型房企高管在接受记者采访时表示。

　　但对协信而言，规模化道路过去显然不好走，其面临的融资难题成为首要掣肘。

　　“协信这几年发展速度跟不上和它迟迟未能登陆资本市场有一定关联。”上述高管认为，房地产行业属于重资产，对资金流转、规模等有着较高要求，协信的融资渠道仅有银行授信和到债券市场发债，资本利用率有限，“但它已经控制了狮头股份，以后融资也许会容易一些”。

　　产业地产预定目标面临挑战

　　协信入主狮头股份离不开绿地控股(600606，SH)的支持。在规模化的道路上，它还有另外一位合作伙伴。

　　2015年6月10日，清华控股旗下的启迪控股与协信宣布成立启迪协信科技城集团(下称启迪协信)，进军科技城投资开发与产业运营服务领域，全力拓展产业地产。

　　12月4日，启迪协信所投建的重庆总部城一招商经理告诉《每日经济新闻》记者，启迪协信目前已布局重庆、北京、苏州、青岛等20余个城市，在建项目达40多个。

　　记者搜索的公开资料显示，目前启迪协信已分别在上海、重庆、青岛、深圳、镇江、无锡等地签约投资开发科技城项目，投资金额分别为115亿元、超100亿元、11.45亿元、108亿元、48亿元、16.74亿元；今年6月，启迪协信决定投资17亿元打造重庆特钢文创科技园；上述项目合计总投资高达354.45亿元。

　　“和传统地产相比，产业地产的盈利模式除了卖楼，还包括后期的招商、运营等。”重庆地产界分析人士荣腾洪表示，招商阶段的税收分成等都是产业地产可发力的盈利方向。

　　吴旭也曾公开表示，启迪协信将进行轻重资产的交替推动，前5年通过地产开发支持科技园发展，后5年则由产业运营服务的业务和收入来推动拿地和新的空间营造，通过产业、创业、商业和社区四位一体发展，为企业提供园区空间和产业服务。

　　“这种开发模式首先要求前期的地产销售要做起来，销售回款快，现金流有了保障才能足以支撑整个车轮快速转起来，做到千亿市值。”上述分析人士表示。

　　而据规划，启迪协信2020年前销售额要达到1000亿元，如今启迪协信科技城项目进展销售如何？

　　据上述债券评级报告显示，截至2016年底，启迪协信青岛科技城已售面积5.34万平方米，在可售面积中占比12.42%，已回笼资金4.29亿元；位于深圳的启迪协信科技园可售面积为85.14万平方米，已售面积和已回笼资金均为0；无锡协信中心的已售面积在可售面积中占比仅14.08%，回笼资金2.85亿元；于2016年9月开盘销售的启迪协信太古城已售面积3.97万平方米，在可售面积中占比6.75%，已回笼资金3.17亿元；重庆总部城、无锡光电园、长沙协信中心截至2016年底的回笼资金分别为26.3亿元、2.98亿元、10.08亿元。上述项目中，仅有深圳科技园、重庆总部城、青岛科技城为产业地产，其余项目为商业地产，不过开发主体为启迪协信。

　　按照上述数据统计，截至2016年底，启迪协信相关项目总共回笼资金为49.67亿元，剩下的时间里要完成950.33亿元销售目标显然并不轻松。

　　此外，记者发现，协信所打造的产业地产目标定位与现实似乎也有一定脱节。据百度百科介绍，重庆总部城是由协信与政府联合打造的总部经济园区，为世界500强、中国100强打造的专属总部基地。12月4日，上述招商经理介绍，该楼盘于2011年开发销售，截至目前已入住及已购买尚未入住的企业尚不到20家，其中仅有平安银行和中国电信属于世界500强和中国100强企业。对此，该招商经理表示，“世界500强等总部基地的说法只是宣传上的说法。”

　　11月24日，《每日经济新闻》记者就其上述财务状况等问题向协信远创信披负责人发送了采访函至其邮箱，不过截至发稿一直未收到回复。