荣安地产营收净利双降市值蒸发76亿 疯狂扩张存货年增85亿去库存需6年

　　借壳上市9年，王久芳、王丛玮父子实际控制的荣安地产(000517.SZ)行走的是一条坎坷之路。

　　荣安地产是一家单纯的房地产公司。去年底，在宁波辖区上市公司2018年度投资者网上集体接待日中，公司财务总监宋长虹公开表示，将择机进入大健康、教育等领域多元化发展。

　　跨界、多元化发展的背后是荣安地产经营业绩的不稳定。2009年以来，仅有三年净利润同比增速超过两位数，其余年度或负增长或微增。2016年，荣安地产重回宁波大本营，但在去年前三季度，众多有一定规模房企业绩快速增长的情况下，其营业收入和净利润双双大幅下降。

　　经营业绩下降带动二级市场股价下行。近一年，其股价从4.70元左右跌至2.30元，跌幅超过五成。同时，其市值缩水至73亿元，不及总资产的三分之一，更不及巅峰时超300亿元市值的四分之一。

　　重归宁波后，遭遇了激烈竞争，毛利率下滑，荣安地产又谋划着走出宁波扩张。截至去年9月末，公司存货达158.50亿元，较上年同期增长了85.19亿元。按照公司存货周转速度，这些存货全部消耗完需要6年。

　　经营业绩上蹿下跳

　　在众多房企交出不错业绩答卷之时，荣安地产的业绩却有些难看。

　　去年三季报显示，前9个月，荣安地产实现的营业收入和净利润分别为23.25亿元、4.07亿元，分别较上年同期的38.90亿元、4.79亿元下降了40.24%、15.01%。

　　去年前三季度业绩较大幅度下滑主要源于一季度几乎无楼盘销售。当年一季度，其营业收入只有9404.88万元，净利润为亏损4103.51万元。二三季度较为稳定，营业收入在12亿元左右，净利润接近2亿元。

　　荣安地产前身是宁波第一股中元股份，主营金属切削机床，1993年在深市主板挂牌，简称甬中元。6年后，公司实施第一次资产重组，并更名为宁波成功信息，简称甬成功。因经营亏损，2006年开始，公司股票暂停上市，直到2009年，荣安地产参与重组，并更名为荣安地产，主营业务变为房地产开发与销售。

　　借壳上市之后，虽然处于地产黄金期，荣安地产似乎并未享受到这一红利。抛开2009年因重大资产重组因素业绩暴增外，其后的业绩极不稳定。2010年至2017年的8年间，其营业收入在2010年、2014年、2015年大幅下降，同比降幅为37.24%、25.46%、67.50%。增幅较大的是2013年、2017年，分别为125.76%、146.82%。同期，净利润也在2010年、2014年、2015年出现较大幅度下降，降幅分别为69.62%、31.96%、66.61%。而在2013年，虽然营业收入增速超过一倍，但净利润仅微增7.13%。2013年，公司实现的净利润就达到4.55亿元，此后不断下降，2017年才超过2013年达到5.42亿元。

　　财报显示，2016年开始，荣安地产才大肆发力大本营宁波地产市场。数据显示，2014年至2017年，来自宁波地区的营业收入占公司营业收入的比重依次为16.7%、21.1%、52.43%、88.61%。去年上半年，这一比重继续攀升至89.01%。不过，同期，在宁波地区的销售毛利率持续下降，分别为33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。与之相反，公司在宁波地区之外的同期销售毛利率则不断上升，为15.4%、27.8%、22.6%、31%。

　　毛利率下降亦能说明宁波地产市场竞争日趋激烈。为此，荣安地产开拓宁波以外市场，足迹延伸至杭州、温州、嘉兴等浙江省内市场。

　　存货倍增跨界突围未果

　　重兵攻占宁波市场成效不明，荣安地产外延扩张，但其存货倍增将考验其运营。

　　截至去年9月末，荣安地产存货余额为158.50亿元，较上年同期的73.31亿元增长了85.19亿元，较年初的78.14亿元也增长了80.36亿元，增幅分别为116.21%、102.84%。增长最为迅猛的是去年上半年，短短6个月，存货增加了67.07亿元，增幅高达85.83%。高达158.50亿元存货，占公司225.55亿元总资产的70.27%。

　　荣安地产在去年半年报中解释，存货较年初增长八成多，主要是上半年西能约81万平方米的权益建筑面积，足见其上半年拿地频繁。如去年6月，公司控股子公司嘉兴佳钇7亿元竞得嘉善县国有建设用地使用权、台州鸿茂以1.63亿元竞得温岭市一地块建设用地使用权。

　　存货居高将考验荣安地产管理层的运营能力及筹资能力。荣安地产的存货周转速度大幅放缓，2017年前9个月为667.49天，而去年前9个月大幅延长至2205.88天。这意味着，158.50亿元存货将需要6年时间才能完成去库存。

　　对此，荣安地产董秘邓华堂曾公开表示，为了控制风险，荣安地产一直保持着理性拿地策略，严格控制土地成本。公司通过合作、公开市场竞拍、股权收购、合作开发等方式增加土地储备，拓展项目，坚决不高溢价拿地、不拿地王。同时，公司倾向于选择中小体量地块，快速开工、开盘、回笼资金。

　　存货猛增也对荣安地产的资金提出了更高要求。根据公司公告，截至去年11月30日，公司借款余额为49.67亿元，当年累计新增借款18.06亿元，累计新增借款占上年末净资产的42.80%。

　　大举拿地扩张、举债开发，荣安地产能否实现业绩突围尚难以判断。但在二级市场上，投资者似乎并不看好。去年1月16日，其股价曾上涨至6.22元，随后迅速回落，至当月底跌至4.70元。至今年2月1日收报2.30元，一年之间股价腰斩。同期，公司市值蒸发了76亿元，仅剩73亿元，不足2015年巅峰时307亿元的四分之一。

　　此外，为了突围，早在2017年11月底，公司就曾表示，公司未来仍以房地产为主营业务，将择机进入大健康、教育、金融等领域多元化发展。只是，时隔一年后，多元化并未实质进展。在宁波辖区上市公司2018年度投资者网上集体接待日活动中，公司相关负责人旧话重提。