李亚鹏折戟丽江背后：文旅商业最后一公里困局

　　文旅商业项目既不同于文化旅游地产，也与传统商业地产有别。以丽江为代表的旅游城市经济结构的特殊性，也对企业开发运营能力提出更高的要求。

　　一则李亚鹏因欠债4000万元成为被执行人的消息，让李亚鹏以及他进军地产的首个项目丽江雪山艺术小镇项目重回公众视野。

　　11月22日，该项目一位管理层人士告诉记者，2015年阳光100集团接手以来，虽然项目还处于亏损状态，但亏损幅度在不断缩小。

　　阳光100接手前，丽江雪山艺术小镇项目面临巨额的债务到期压力，“李亚鹏没干过地产，在很多方面有点理想化，比如原来规划都是商业，实际上不符合市场。”上述管理层人士表示。

　　文旅商业项目既不同于文化旅游地产，也与传统商业地产有别。以丽江为代表的旅游城市经济结构的特殊性，也对企业开发运营能力提出更高的要求。不仅仅是雪山艺术小镇项目，相邻的金茂谷镇、复华雪山小镇等项目也面临着同样的情况。

　　雪山艺术小镇管理层人士告诉记者，最近，项目几个股东连续多次开会，商讨未来项目运作模式，其中最主要的就是留住游客，“丽江4000多万人次的客流量，能吸引过来千分之一就足够了。”

　　三个项目均位于丽江北部文化旅游度假区内，与游客青睐的束河古镇仅一路之隔，束河古镇内车水马龙，但让游客跨越短短路途过来显然不容易，让游客停留下来并消费似乎更加艰难。

　　海水与火焰

　　从束河古镇东门出来，跨过一条公路，便是丽江雪山艺术小镇项目，小镇是开放式空间，部分摄影、酒店、咖啡等店铺开业，大部分物业处于待营业状态。

　　项目销售人员表示，项目中物业可租可售，毛坯销售均价为1.8万元/平方米，精装公寓均价为3.5万元/平方米，还有2020年交房的合院独栋均价为2万元/平方米，“每一栋售价和租金都不一样，每月每平方米租金从20多元到50多元。”

　　丽江雪山艺术小镇项目占地408亩，总建筑面积为19.7万平方米，共分为四期，目前一期除了南侧一排，其他都已经建成开放。二期项目开始启动，三期和四期将于2020年启动。

　　上述项目管理层人士透露，2015年阳光100集团入主后，项目操盘团队全部换成阳光100方面人士。

　　阳光100集团年报显示，2015年接手第一年，该项目销售金额为6800万元，2016年为1600万元，2017年为8100万元，2018年上半年销售金额只有200万元。

　　项目方一位人士透露，2016年和2017年是丽江旅游业最艰难的两年，各种生意均不好做，2017年销售额相对较高，主要因为相关股东认购了一期两个组团，“贡献了四五千万销售”。

　　11月22日和23日，记者中午在小镇内的多数店铺只看到了服务人员，“旺季的时候还有些客人，淡季就很少了。”一位咖啡店服务员表示。

　　丽江雪山艺术小镇东侧靠南是丽江金茂谷镇项目，北侧是复华国际度假世界，这两个项目商业部分面临着和雪山艺术小镇相似的处境。

　　复华国际度假世界除了酒店、休闲娱乐配套之外，云南非物质文化遗产相关的商品销售也是主要板块。一位店员介绍，项目商业设施大部分由复华运营，他本人也来自复华，“我们和品牌方合作，对方供货，我们销售，然后分成。”

　　该店员说，丽江项目今年7月开业，“夏天晚上会有一些游客来花海雪山，白天人不多，淡季基本没人。”

　　这位店员告诉记者，由于发不出工资，一部分员工离职，留下的每个店员都要照看多个门店，他自己平时需要照看两到三个店。

　　复华国际度假世界项目用地面积为568.62亩，原为今典集团旗下红树林项目，2015年6月，复华控股从今典集团接手项目，并开发成复华国际度假世界项目。

　　项目分为非物质文化遗产区、养生区、酒店区、酒吧区等，整体风格为南邵古王国建筑，项目北侧是一片巨大的花海。

　　在旅游旺季，度假区内一些餐饮店铺能够迎来不错的客流，零售店铺也会因此受益。但丽江旅游旺季时间并不算长，主要为暑期、国庆、春节。

　　不同于其他项目，复华度假世界大部分店铺为自营，复华文旅将出售的物业以每年8%的收益反租回来，一部分店铺用于对外出租，另一部分由复华与品牌商或供应商合作。

　　复华员工透露，复华文旅大部分项目开发和运营资金均来源于旗下复华资本的私募基金和海象、凤凰钱包两个P2P平台，平均利息成本在15%左右。自营模式下，复华度假世界多数店铺都处于开业状态。

　　金茂谷镇内的时尚生活中心商业人气和上述两个项目基本一样，金茂谷镇由雪山语住宅、逸墅别墅、3家酒店、时尚生活中心商业、文化创意产业园及相关公建组成，其中商业配套建筑面积2.19万平方米。谷镇另配套的一处占地10亩左右商业地块已出售给当地一家民企。

　　11月是丽江旅游淡季，但丽江古城、束河古镇和玉龙雪山到处都是游客。丽江市旅游发展委员会数据显示，截至10月底，丽江客流量已经突破4000万人次，超过2017年全年客流量。但显然，丽江的客流量转化为这些新项目消费力的并不多。

　　打通最后一公里

　　对雪山艺术小镇、复华度假世界和金茂谷镇来说，将游客吸引来、留下来是当务之急，目前，他们正试图通过引入IP、调整业态等方式来增加对游客的吸引力和黏性。

　　丽江雪山艺术小镇管理层人士透露，近期阳光100和李亚鹏方面两次召开会议，初步形成的调整方案是将闲置的物业改成公寓和酒店。

　　这样做的原因有两个：第一，丽江本地市场及游客经济目前难以支撑起大体量的商业形态；第二，公寓和酒店可以让游客或者业主“留”下来，而留下来则意味着消费。

　　另外一方面，随着游客观念从观光逐步向度假进行转变，越来越多的游客选择居住在古城之外，比较安静，交通也方便。

　　这也带动了一批丽江古城、束河古镇周边客栈的兴起，丽江雪山艺术小镇借鉴了这一思路。

　　复华度假世界在项目建设时，在北侧看得见雪山的地方修建观山广场和花海等设施，增加对游客的吸引力。同时，在原有五星级酒店基础上，计划将南邵国王宫等旅游设施改成酒店，进一步扩大消费群体。

　　金茂谷镇项目有君悦酒店及两个住宅项目，在出售10亩商业配套用地的同时，金茂还计划增加一处客栈，吸引更多游客入住。

　　此外，丽江雪山艺术小镇还引入摄影摄像工作室，吸引更多旅行结婚的游客入住、拍婚纱照和消费；复华度假世界有专门的健康板块，吸引一线城市退休老人来丽江进行康养。不过，这一切能否奏效还有待时间验证。