郁亮首张成绩单：5299亿之后重新定位万科

　　3月26日，万科发布2017年度全年业绩，这是郁亮成为董事会主席后交出的首份答卷。数据显示，公司销售金额在2017年达到5299亿元，同比增长了45.3%。

　　2017年，万科实现营业收入2429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%。尽管在销售额上落后，但万科的净利润比碧桂园高出了33.6亿元。

　　尽管业绩领跑，但是万科对未来的风险意识却在不断增强。在3月27日的业绩发布会上，郁亮为万科描绘了一幅新蓝图。

　　按照郁亮的规划，万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”。这是继2012年转型“城市配套服务商”之后，万科的又一次战略调整。

　　业绩会上，郁亮表示万科早已不在意排名和规模，并抛出“房价单边快速上涨时代结束了”的观点，“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱”。

　　“行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。” 这是来自行业龙头房地产商的思考。

　　新时代下的万科之变

　　大部分开发商在年报季都交上了一份不错的成绩单，销售规模、利润都出现了不同程度的增长。然而对2018年业绩的成长预期，这些房企却给出了相对保守的目标。这种现象在龙头企业中表现得尤为突出。

　　前三名中，当大家都在期待房地产销售榜上“状元郎”—碧桂园的万亿故事时，碧桂园总裁及执行董事莫斌却透露，“2018年碧桂园不会设定具体的销售目标”。

　　2018年，恒大地产将合同销售目标制定为5500亿元，增长幅度相对保守。其年度关键词也从“规模”指向“利润”。“公司将从2018年由原来的规模型向规模加效益型的转变，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。”恒大董事局主席许家印如是说。

　　而在融创董事长孙宏斌看来，未来将继续看好大消费板块，“文旅板块是诗和远方，我们投资的就是诗和远方”。

　　从龙头业绩发布中足以窥见新时代房地产的语境。曾经的地产开发商们，正在由纯粹的地产商向城市服务提供者的身份转型，试图将消费者的注意力从房子里转移出来，放置在优质的生活服务和生活场景中。

　　而在“城乡建设与生活服务商”的定位上，万科给自己规划了未来的四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，谐生态建设者。

　　定位改变背后源自于万科对于新时代的解读。

　　十九大报告指出新时代产生了两点深刻的变化，第一，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”；第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。

　　有了对行业的判断，万科的转型顺理成章。在2017年致股东书中，万科写道，“没有成功的企业，只有时代的企业。”企业必须顺应变化，调整自己的动作，这样事业才有更长久的生命力。而万科未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。

　　谈到行业未来的发展趋势，郁亮表示，住房全面短缺时代已经结束了，并不意味着存在供应过剩，现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

　　而万科对创新业务的发展信心满满，在引述经合组织(OECD)的研究结论称，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。所以房地产行业只要坚持为普通家庭提供好服务，未来的发展空间还非常广阔。

　　创新业务成绩单

　　作为行业标杆，万科已经不谈销售目标很多年，有人担心万科是否会就此黯然失色。而事实上，万科的领跑心态已经转移到多元化业务中。

　　郁亮称，“面对大时代和行业的变化，谁引领变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。”同时他表示，领跑意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。

　　从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”，万科增加了乡村的内容，乡村包括城中村，城市周边的乡村，以及远离城市的乡村。

　　在现场，郁亮也回忆起了其早年的深圳城中村经历：自行车被偷是常事。目前万科已经启动“万村计划”，参与城中村综合整治和经营，与深圳人才安居集团战略携手，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。

　　除了定位改变外，万科多元业务的发展情况也备受瞩目。

　　抛开规模，长租公寓、商业管理面积、物流仓储面积等持有物业和物理空间的规模，都成为当前转型房企角逐的核心。

　　租赁住宅业务方面，万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，从2007年万科就开始布局，整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，已开业96个项目，覆盖29个一、二线城市。在2018年希望新增10万间。

　　不过，目前整个长租公寓领域都处在规模化扩张阶段，盈利能力仍旧是每家机构要面临的难题

　　郁亮指出，“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现”。

　　在物业服务领域，万科物业2017年实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元。副总裁张旭张旭在业绩说明会上表示：“北美有一个标杆，可以做到8%的市场占有率，万科物业还有很大的发展空间。现在我们已经服务了500万户家庭，这是一个很大的规模。”并表示万科物业没有上市计划。

　　商业地产业务，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。以印力集团为商业地产运营管理平台，2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实现商业物业资产证券化。

　　在物流仓储业务，万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平米，稳定运营项目平均出租率达到96%。目前已参与完成普洛斯私有化。

　　此外，万科在养老、教育及其他业务方面进行了探索。截至2017年底，已在15个城市布局养老业务，获取项目约170个；在全国参与运营超过10所学校；与华人文化控股集团携手，探索文化领域的产品和服务。

　　传统的房地产开发业务将面临天花板，多元化业务成为行业共识。但就目前而言，房地产业务依然是其保持高增长的关键，占比高达95.9%。

　　万科董秘朱旭在介绍万科业绩时也强调：“我们可以看到在22个城市销售金额超过100亿元，在37个城市销售位列前三，其中22个城市销售排名第一。”

　　而对于郁亮来说，在重新定位万科之后，其领导的多元化转型之路仍然任重道远。