李迅雷“理性唱空”楼市：每过一年离熊市就近一年

　　中国经济网北京1月24日讯 进入2017年，房地产能否延续2016年的火爆备受关注。针对中国房地产市场走势，中泰证券首席经济学家李迅雷今年以来两度撰文“理性唱空”楼市，认为每过一年离熊市就近一年，今年的房价很难上涨。

　　1月22日，李迅雷在其微信公众号上发表《六个维度看未来房价》一文指出，从长期看，由于人口老龄化，房地产开发投资的增速仍会不断下降，房地产从长期看并不乐观。从中期看，不排除房价有反弹的可能。但从短期看，全国总体房价应该有所回落或最多走平。

　　李迅雷从六个变量分析房价，认为人口是影响房价最重要的因素。从人口老龄化角度看，中国未来的房价肯定是不乐观的，因为老龄化意味着房地产总需求长期回落，也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。中国人口基数庞大，不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上 升周期中，不再有普涨行情，只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。

　　货币膨胀是导致高房价的主要因素。从2012年开始，一线城市的房价开始大幅上涨，但人口增长快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放缓，2015年上海人口还出现了负增长。因此，此轮一线城市的房价上涨与人口因素关系不大，却与M2 和存款增速高增长相关。由于2014年底政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款转为一般存款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，从而带动了住房贷款的大幅增加。

　　居民收入结构对房价的影响不容忽视。大家经常喜欢用房价收入比或房价租金比证明中国房价过高，但普遍忽视了居民可支配收入比低估的问题。根据国家统计局公布的2014年居民可支配收入的抽样调查数据推算，2014年城镇居民的可支配收入总额为21.61万亿，农村居民可支配收入为6.49万亿，加总之后为28.1万亿；同时，国家统计局又公布了“2014年住户部门实物交易资金来源_可支配总收入”为39.11万亿，则住户部门可支配总收入超过居民部门可支配总收入11万亿。由于居民可支配收入比低估，居民收入结构中的贫富差距可能比公开的数据更大，因此，在居民的资产配置方面，财富一定会向少数人集中，富裕阶层拥有的房产数量或许超出大家预期。少数人拥有大量住房，使得一二线城市的社会房源更加紧张，这又导致住房供不应求，房价居高不下。

　　产业结构变化致各地房价分化。总体看，始于2015年的房价上涨，就是一个结构性的房地产牛市，除了长三角和珠三角这两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。这四大区域板块也是为中国GDP贡献份额最多的前四大地区，同时也是 发展经济前景较好的地区。房价不仅反映供求关系，同时也反映了购房者对房屋所在地的经济发展前景和公共服务提升的预期，就像买股票就是买未来一样，房价也是未来社会经济环境与福利的贴现值。

　　外部因素对国内房价构成负面影响。由于国内货币的超发导致资产荒，资产荒又使得国内资产估值水平偏高，于是国内的企业、机构投资者和居民通过各种途径增加海外投资的规模。2015年中国成为规模仅次于美国的境外直接投资最多的国家，这其实也是货币超发后外溢的表现。

　　政策对当前房价的影响最明显。数据表明，政策变化对房价短期的影响最明显。如不少人认为央行调整基准利率对房价会带来影响，从逻辑上是可以这样解释，但通过相关性分析，并不支持该结论。研究发现，房地产政策对房价的影响十分明显，如下图：如果考察“金融机构贷款加权利率”，计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平，可以完美解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应：“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧，表明房贷利率打折幅度缩减，二套不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策开始升级。

　　1月14日，李迅雷在题为《2017年汇率、利率、通胀与资产价格怎么看》的文章中，围绕2017年中国楼市如何走分析指出，今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨，也相信房价在“十九大”之前不会下跌。

　　李迅雷表示，从长期来看，对房价并不乐观。针对原因，李迅雷说，第一，房地产开发投资增速的回落，估计2017年为负增长。去年一二线城市房地产的火爆是因为居民购房加杠杆，而由于基数过高，估计今年会负增长；第二，中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评，提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。也相信房价在“十九大”之前不会下跌，会处于稳中求进的总基调格局中。