今年以来，住宅市场的火爆是有目共睹的，但随着住宅市场的热力四射，公寓行情也同样是魅力不凡。广州市场近段时间不断地传出公寓热卖、日光等消息。甚至在五一假期，卖得最好的项目当中，也不乏公寓楼盘的身影。但记者发现，并非所有的公寓盘都是那么光彩照人。作为投资性的产品，公寓市场今年表现出来的更多是“不稳”和“多变”。而更为关键的是，在公寓的“妖行情”之下，投资者所承担的风险似乎越来越高。特别是在“返租”横行的公寓市场当中，其风险已经不仅仅是“可能”，而是变为活生生的案例。

　　公寓行情有点“妖”

　　住宅市场的火热也带动了公寓市场的升温，有很多由于名额限制的投资者都将目光投向了商业性质的公寓产品。然而，与住宅项目相比，今年以来的公寓楼盘行情却并不是一荣俱荣。

　　据广州房价点评网提供的数据显示，从4月份开始，广州一手公寓市场就出现了严重的分化迹象。从整个4月来看，天河、番禺和南沙三个区出现了量价齐跌的情况，三个区域当中尤其以番禺最为严重。据广州房价点评网统计发现，番禺公寓网签均价出现了大幅下滑，特别是一些低价公寓盘面市，直接拉低了成交价格。如南站商圈全新开售的低价盘雄峰城，该盘是4月番禺成交套数最多的盘，共成交84套，均价仅为10854元/平方米。而与此同时，一些此前售价较高的项目，也开始纷纷“降价”。如番禺的公寓热盘保利大都汇，4月的成交均价环比大幅降了18%，4月成交均价仅为16758元/平方米。

　　然而，番禺并不是降价最狠的区域。除了番禺以外，增城4月公寓的网签均价猛挫了21%，不过价格下跌换来的是量的增长，增城4月成交环比涨了205%。其中，119套成交中的117套由奥园康威广场贡献，基本上属于独家包揽。

　　值得关注的是，广州公寓行情的“妖”，并不仅仅体现在“价跌”上面。记者发现，4月开始，广州各区域的公寓产品价格出现了严重的分化。与跌幅较大的番禺和增城区相比，广州部分区域的一手公寓却在4月份，价格涨得惊人。数据显示，4月花都、白云和海珠的公寓楼盘都出现了不同程度的量价齐升态势，其中以郊区花都最为突出。花都的广物星港国际就是主打公寓的楼盘，该盘3月成交61套，均价11281元/平方米，而到4月份，该盘的成交均价就涨到了12531元/平方米，一个月的时间，涨幅超过11%，并且成交了100套。

　　而位于市区的公寓楼盘也涨价颇凶。海珠区的公寓成交量在4月涨了近2倍，如新城国际寓项目，该盘3月成交了47套，成交均价为23095元/平方米，而4月该盘成交量猛增到157套，包办了海珠区86%的成交，价格也上升到了24961元/平方米，价格涨幅超过8%。涨价最厉害是越秀区。尽管4月越秀成交量有所下滑，但是整体网签价格环比大涨31%。

　　行情不稳存隐忧

　　公寓行情的起伏成为眼下市场的一大特征。记者发现，尽管对于投资者而言，公寓产品是政策门槛较低的投资产品，但行情的起伏却是一大隐忧。据广州房价点评网统计显示，2016年3月和4月全市同期有网签的公寓盘共计70个。其中，均价环比持平的楼盘仅6个，涨价盘38个，降价盘26个。从这个数据可以看出，公寓行情的变化相比于住宅而言存在着更大的不确定性。

　　在这种行情不确定性的背后则是广州公寓产品近来的巨大供应量。记者发现，从2011年开始，广州公寓产品就进入了大开发的阶段。而在去年开始，供应就进入了巨量阶段。特别是番禺、萝岗、增城、花都等近郊区域，公寓楼盘的面市数量与日俱增。仅是番禺万博板块、汉溪板块，其公寓项目多得令人眼花缭乱。仅在今年不到半年的时间，番禺万博板块至少有三个新公寓项目上市，而供应的产品均相差无几。同样的情况在萝岗、增城、花都也存在。大量的新公寓项目上市。使得投资市场变得愈发不确定。

　　“返租”甜果并不甜

　　更为值得注意的是，广州的公寓楼盘，目前最为普遍的营销手段就是“返租”。与传统的开发商返租商铺不同，这些公寓楼盘都会通过与一些品牌酒店进行合作，以返租酒店经营的方式来吸引投资者。而投资者在购买这些公寓的时候，往往开发商都会以“返租十年”、“租金抵月供”等方式吸引买家。

　　事实上，酒店返租的甜果并一定就甜。不久前，奥园城市天地的公寓业主就在返租上“吃了亏”。这些业主在购买公寓产品时就已经通过开发商与深圳康辉维也纳国际酒店公寓签订合同。按照协议，开发商的交楼时间是去年的12月25日，从那时算起，酒店拥有4个月的装修免租期，而从4月开始就要支付业主的第一笔租金。然而，开发商却在3月17日才正式与酒店办理收楼手续。也就是说，业主要等到7月才能收到第一笔租金。而前后相差的3个月，每户业主损失万元以上。

　　记者从酒店处了解到，酒店曾要求开发商支付业主因迟交楼而产生的租金损失却遭到开发商的拒绝。有业主向记者表示，“现在酒店也是损失方，追他们没用，但开发商又不负责！亏了好像只能认亏一样！”

　　有市场人士指出，在各种公寓销售手段横行的当下，公寓投资的风险远不止返租纠纷这一项，投资者在选择投资产品的时候，需要更多的是谨慎。南方日报记者 蒋劲劲