一季度东莞房价上涨三成，成交量暴增1.2倍。对于一季度东莞房地产的火爆局面。据数据监测显示，2016年一季度东莞住宅网签面积达304万平方米，月均成交量达100万平方米，成交量大幅刷新历史同期纪录，同比2015年增195%，同比2014年涨288%，是过去历史同期最高值的2倍。瑞峰地产东莞研究部经理李玲玲表示，“宽松政策+规划预期+深圳客涌入”三驾马车促成了此次东莞房地产市场上首次跳跃式增长。同时，业内认为，东莞房价经过一季度的快速增长，基本达近期内的“天花板”，将出现企稳现象，短期内持续攀升的空间有限。

　　供不应求促房价上涨

　　一季度东莞楼市供不应求，供求失衡促房价上涨。合富辉煌东莞市场研究部数据显示：今年一季度，东莞住宅新增供应189万平方米，同比去年上涨5%，同比2014年上涨124%。供需均创了历史同期最高，但供需比仅为0.6：1，处于较严重的供不应求，促房价快速上涨。一季度东莞一手住宅均价约11539元/平方米，同比大幅上涨29.9%。截至2016年3月底，东莞一手住宅库存面积仅约272万平方米，连续12个月下滑，持续时间之长创历史之最，库存量亦创历史最低。按照过去半年的月均去化速度测算，消化库存仅需要2.6个月，亦创历史最短。“超低库存”这一局面短期内难改观，将会支撑二季度房价保持高位。

　　2015年以来东莞房价经历两轮上涨行情。第一轮是2015年4-6月，主要导火线为“3·30”新政，即持续5年高压的二套房政策宣告终结，楼市看涨预期大幅上升，此轮上涨行情更多为政策刺激所导致，房价出现理性稳定上涨。第二轮是2015年11月至今，虽然此阶段政策持续宽松，但主要因素为深圳客疯狂入莞，导致房价出现非理性跳跃式上涨。房价前十区域八成集中于临深片区，16个镇区房价均价每平方米过万元，同比去年（7个）增加9个区域，增幅达1.3倍。

　　李玲玲认为，去年下半年以来国、省、市相关去库存利好房地产政策不断出台，加上东莞城市规划利好的预期，及深圳客外溢东莞这三重利好叠加，导致东莞房地产短期内快速火爆，但经过前期的快速增长，东莞房价基本已达“天花板”，基本短期内均价将稳定在11000-12000元/平方米。

　　值得注意的是，过去一年东莞住宅新增量持续高位运行，供应主力片区随着深圳客蔓延而转移，刚开始临深片区大幅放量，持续主导东莞楼市供应，随着临深片区被“扫荡一空”，深圳客持续北扩，松湖及滨海片区逐渐成为全市供应主力，沉寂已久的大石龙片区亦迎来“春天”，3月住宅新增供应量达21万平方米，创下历史单月新高。

　　大石龙及水乡片区快速放量

　　据东莞中原研究部数据监测显示，3月东莞住宅网签面积达115万平方米，是以往历史同期最高值的近2倍，自去年四季度开始，除上月受春节假期影响住宅成交量没突破百万平方米外，3月东莞住宅网签量再次突破百万平方米，连续第12个月打破历史同期成交量纪录，过去一年东莞住宅月均成交量达百万平方米。

　　但从市场推售情况来看，3月深圳客入市成交态势冲高后迅速回落。据不完全统计，3月东莞入市推售新品楼盘超过20个，3月每个周末均迎来一波项目推售新品入市，3月中上旬东莞日光盘频现，深圳客在众多项目推售新品下疯狂入市，量价飞涨呈现一种非理性状态，至月中东莞楼价涨至“天花板”，同时媒体曝光个别楼盘乱象，给疯狂入市的深圳客泼了一盆冷水，加之月底一线城市楼市调控收紧，深圳客观望情绪渐浓，东莞在售项目来访量迅速大幅下滑，下旬虽众多项目新品入市，但前期频出的“日光盘”现象霎时间销声匿迹，欲冲高入市的项目亦难以达到销售预期，3月东莞楼市销售在急剧升温中急转而下。

　　据数据监测显示，一季度东莞住宅成交结构中，90-110平方米产品成交持续占据主导，占比达37%，60-90平方米产品成交占比达22%，110-145平方米产品成交占比达17%。一季度东莞七大片区中，滨海片区及松湖片区住宅成交量均超过60万平方米，全市总量占比均达两成。

　　另外，随着深圳客的持续北扩，东莞片区成交集中度亦明显下滑。从3月东莞七个片区住宅成交情况亦可看出，随着临深片区几近“断货”，滨海及松湖片区占据成交主导，而大石龙片区及水乡片区成交量显著提升，大石龙片区3月住宅成交量排至七大片区第二位，水乡片区排至第四位，而历来成交的排头兵临深片区因货量问题仅排至第五位。

　　库存减少 价格调整有限

　　3月各镇街住宅成交面积排行中，沙田以12万平方米成交量排至首位，石龙以约9万平方米成交量居第二，厚街以约7万平方米成交量排第三。住宅成交面积排行前列均不见凤岗、塘厦、虎门等明星镇街，沙田、石龙等“洼地”强势逆袭。

　　自去年年末开始，东莞楼市成交价格便开始飞涨模式，3月作为节后首月，迎来年后第一波推售热潮，在连月成交热度高涨下，房企入市项目纷纷再次大幅拉高定价，3月入市项目产品价格均暴涨。据东莞中原研究部数据监测显示，3月东莞住宅网签均价达到12025元/平方米，普通住宅（洋房+公寓）网签均价达10857元/平方米，再次刷新历史单月新高，全市洋房网签均价过万的镇街达到16个。另外，除前期凤岗、虎门、松山湖等镇街个别项目价格有所上涨外，前期的价格洼地开始快速追涨，3月各镇等洋房网签均价环比中，大岭山以55%的上涨幅度排在首位，其次是沙田及大朗，环比上涨幅度达23%。

　　中原地产东莞市场研究总监车德锐认为，在众多项目疯狂提价入市下，东莞楼价冲顶滞涨已现端倪，后市回调压力剧增。一方面，3月众多楼盘大幅提价入市，个别楼盘甚至单日上涨几千元一平方米，已快速透支楼价上涨潜力，莞深楼价差距快速缩小，并挤压掉深圳投资客的投资利润空间。另一方面，在东莞楼价冲顶，同时3月底一线城市楼市调控收紧，深圳客观望情绪渐浓，东莞在售项目来访量大幅下滑。3月入市推售项目销售状况已现分水岭，3月中上旬项目推售入市纷纷售罄，而下旬“日光盘”难现；再次，3月底在市场急变下，亦开始有个别项目低于预期价格入市，但销量仍不及预期。但东莞住宅存量仍不断刷新低，截至3月底，东莞住宅存量仅有328万平方米，再次刷新10年以来单月录得低位，按照过去12个月消化速度，目前东莞住宅存量消化周期仅为3个月，处于严重供不应求状态，这一局面将导致东莞房地产价格回调有限。

　　本版采写：南方日报记者 郝金朋（除署名外）