快评

　　龚名扬

　　在过去一周，东莞住宅成交2676套，环比上周上升15.54%。虽然从数字上看成交量还是有所提升，但据东莞中原研究部的监测显示，这主要受松湖碧桂园个盘拉动，若将松湖碧桂园签约的803套住宅剔除，上周住宅楼市交易量仅为1873套，环比大幅下降19%。

　　数据显示，东莞上周住宅成交超过20套的项目数明显减少，从环比的31个减少到24个，成交过百套的项目数也仅剩下两个，热销盘已经连续两周缩减，市场持续降温。

　　事实上，这一趋势在3月楼市一度过热之后已经出现了。

　　元宵节后东莞住宅楼市成交量迅速增加，“日光盘”频现。由于深圳房价飞速攀升，再加上中介推波助澜，使得深圳客持续组团来莞买房。今年一季度东莞的住宅成交量虽然环比去年四季度下降16.42%，但同比大幅增长127.23%。

　　不过在3月下旬，这一局面迅速转变，市场出现明显的降温。据笔者了解，3月下旬购房客来访量大幅下滑，很多项目的访客降幅超过30%，甚至腰斩。与此同时，很多项目的认购成绩明显骤降，推货的项目解筹情况普遍较差，“日光盘”不再。甚至有不少业内人士断言，东莞的楼市均价已经触摸到了阶段性的“天花板”。

　　要做出这样的判断其实并不难。3月东莞单月的楼价环比涨幅高达6.72%，高居百城楼价涨幅排行榜之首，支撑这个数字的，其实是高房价和中介推动下的深圳客恐慌式购房。而在春节后疯狂入市的这波深圳客多以投资为主。深圳作为东莞楼市的最大客源地，其一举一动都会对东莞的楼市产生直接的影响。

　　从3月下旬开始，一方面，东莞的楼价由于中介炒房哄抬房价以及首付贷被打击限制，这挫伤了深圳客的信心，让他们进入观望阶段；另一方面，深圳出台新的调控政策，评估价普遍上调超50%，这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加，从而使得深圳的楼市开始出现降温迹象，这使得很多原本急着出手的深圳人重新考虑。

　　让深圳客变得更理性的，无疑是房地产“因城施策”的调控方针。一些库存量高的城市，出台了购房补贴等鼓励政策，和这些城市所不同的是，东莞的楼市库存量一直偏低，去年起被快速消化以至于一度告急。此前，部分热点城市相继出台调控政策抑制楼市过热，措施包括差别化住房信贷政策、打击首付贷、加严资格审核等。而短期楼市的快速升温，使得购房者对东莞政策调控预期也越来越强。

　　当前东莞的房价在短期内被快速推高，造成的后果是房价与东莞本地购买力严重脱节。而东莞人向来比较理性，预计本地客户多抱观望心态等待楼市调整的出现。

　　在以上多方面因素叠加之下，东莞楼价短期内要继续攀升，已经不具备基本条件。没有只涨不跌的市场，笔者认为，东莞的楼市在二季度将会出现价值回归，成交量会逐渐回落并出现平稳，而住房均价也会出现调整。

　　对于有自主需求的购房者而言，虽然短期内不太可能出现楼价的大幅调整，但这毕竟算是个好消息。而对于开发商而言，逐渐冷静的市场也并非坏事，只要合理定价和适当促销，也能够吸引一定的客源。

　　从长远来看，短期过热的市场犹如饮鸩止渴，可持续发展才是正道。