房地产营改增：是否减税关键看 进项税抵扣

　　张歆晨

　　5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。

　　按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基于“只减不增”的原则，这项被税务系统视作“攻坚战”的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。

　　利好低利润房企

　　房地产行业增值税税率基本确定为11%，而此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率。从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。

　　广东省某市国税局相关人士表示，房地产及建筑业营改增的税率确定为11%，原来营业税是5%，假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11个点，那么税负自然大幅上升。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。

　　截至目前，有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。

　　例如德勤华东区间接税主管合伙人高立群不久前在一场媒体会上提及：“影响房地产企业税负增减有几个重要方面。比如，房地产企业融资的时候进项税能否抵扣？房地产企业的土地成本能否抵扣？对于存量房地产，过渡期政策如何处理？”

　　在房地产行业内部，财务以及税务口的人士对5月1日将要推开的营改增保持高度关注。

　　万科（000002.SZ）在其刚刚发布的年报中表示，营改增之后集团的主要业务使用的税种将发生变化。但鉴于细则并未落实，万科未在年报中就税种改变后可能对盈利的影响作预测性分析。

　　一位就职于广州某上市房企的人士透露，公司专门针对营改增进行过全员培训，旨在让全体员工了解这一项新的税务改革以及可能对公司各个业务口带来的影响。

　　总部位于福建的一家房地产上市公司相关负责人表示，营改增有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。

　　这位福建房企的负责人表示，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负；未来开发商对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。

　　建筑业营改增将推高工程造价

　　建筑业是房地产业最主要的上游供应商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对房地产的工程造价带来直接影响。

　　目前，对建筑业利润影响较大的税种为营业税、企业所得税，税率分别为总营业额的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之后的税率为11%。

　　考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高房地产建筑成本。

　　一是原材料方面，大宗材料如钢材、水泥、混凝土的供货商比较容易提供增值税票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，这些小型地方材料供应商能否提供增值税票，以及提供的票据如果不是增值税票，将影响建筑商能否抵扣。

　　二是人工费用，大概占据工程总造价的20%~30%，未来还有继续走高的趋势。目前，建筑行业离规范管理的目标还有距离，大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作以及收取固定管理费，并不对旗下挂靠的工程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承担的税率也将上涨。

　　四川一家一级资质建筑公司的相关负责人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑业的税收开始核定征收，建筑企业必定会将增加的税点打到甲方（开发商）身上。”

　　目前建筑行业在项目招标时一般会将应缴税率作为成本写入承包合同，由工程发包方承担。

　　举个简单的例子，以前建筑商从供应商处购买一张10元的凳子，如果需要对方提供发票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工资一般在240~300元/天/人，如果要缴纳个人所得税，人工成本也将水涨船高。作为建筑商，势必将新增成本转移到甲方，间接增加工程建筑成本。

　　“如果解决了建筑安装上面的问题，能够拿到足够的进项，那么税负有可能会低于五个点，也就是相应减负了。”上述税务部门相关人士称，相反，假如拿不到足够多的抵扣进项，则意味着建筑业未来承担的税率会在6%~11%，高于现有税率。

　　促进流动降低库存

　　虽然细则尚未出台，但业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动降低库存。

　　对于营改增对房地产行业的影响，高立群认为会利好商业地产。他的判断是基于新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。

　　上述税务部门的人士也提及，房地产建筑安装可以开增值税发票，将增加企业行业购置物业修建厂房的积极性，因为可以取得进项发票进行抵扣。

　　值得提及的是，在二手房交易环节，营改增的改革会给市场带来一些变化。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，这会在一定程度上增加商品房的流通性。

　　广东佛山一位从事二手房交易的人士称，主要是可以刺激手中物业增值幅度较高的业主尽早出货，因为按照增值税征收后，升值较多的物业应交税款可能会比现在大幅提升。

　　不过，大多数业内人士依然不认为营改增会对一二手楼市价格造成显著冲击。

　　克而瑞执行总裁丁祖昱表示，税改后按照11%的税率计算，直接抵扣不足可能会使得房地产应缴税率比原来略高，但由于总理承诺了只低不高，如果未来应税比率更高，那么是否有其他的虚拟抵扣来使得实际征收比照现有税率，所以实际的影响不会太显著。

　　至于税改对房价以及房地产市场的影响，丁祖昱表示，不是成本决定房价，而是市场决定房价。“今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。”