房屋买卖无小事

　　每年的“3·15”，铺天盖地都强调“消费者保护”，但今年本版希望“反弹琵琶”，分析一下消费者本身应该负的责任。以房屋买卖来说，涉及个人或家庭的支付能力、购买资格以及房屋产权的明晰，这些都是购房者和业主所应该清楚的，有时候把纠纷怪罪到中介头上，如果中介本身缺乏有关信息，他们又怎能为买卖双方做好参谋呢？

　　为此，记者从广州市房地产中介协会了解到以下四个案例，“祸源”都是来自于买卖双方，有的购房者甚至以为撕毁买卖合同就不用支付中介费，用“脑残”来形容也不为过。如果大家不想买卖房屋闹上行业协会，闹上法院仲裁庭，各位在签约前的确要谨慎判断。

　　文/图:广州日报记者李凤荷

　　教训一：购房要看政策 社保要连续缴

　　2012年9月7日，余某从外省到广州某A公司工作，欲打拼一番事业。2015年9月8日，余某跳槽至收入丰厚的B公司，并决定在广州购房定居。余某经某中介公司介绍，看中越秀区某物业，且得知外地人在广州购房需连续缴满社保3年。余某从该中介公司得知限购政策后，立即前往人社局核实自己社保缴纳情况，并补缴因跳槽而断缴的社保。余某认为自身已具备购房资格，遂通过该中介公司与业主周某就上述房屋签订《房屋买卖合同》，并分别向周某与该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。但事后在递件过户时，房管部门工作人员经审查发现余某3年社保存在补缴情况，不具备购房资格。最终，余某由于不具备购房资格，导致交易不成，已支付的定金与中介服务费因自身违约无法退还。

　　贴士：限购细则要看清

　　《2011广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定：“不能提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。”

　　余某非广州市户籍居民，亦未在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社保，故在本市不具备购房资格。根据《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》：“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”的规定，余某不得通过补缴个人所得税或社保的方式获取购房资格。

　　为此，房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：在购房前，应注意核实自身的购房资格，可通过前往房地产管理部门查询自身名下物业及前往税务部门或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况。特别是对于非本市户籍居民，在跳槽至另一家公司前，应及时与原公司及新公司协商社保的缴纳，防止因跳槽出现社保的断缴。在签订买卖合同时，可约定若因购房资格导致交易不能履行的处理方式，从而减少由此产生的经济损失。

　　另外，通过中介方促成房屋交易的，中介公司及经纪人员应向交易当事人说明“限购政策，特别是提醒买家核实自身的购房资格”。

　　记者留言：“自以为”害了自己

　　有能力月入数万元买房，却没有能力判断自己是否符合购房资格，这是购房者的一个悲哀。一个房屋动辄上百万元，一旦签字成交就要负担起上百万元的责任，这是购房者必须清楚的。此外，有关限购政策的条文以及解读，在媒体等公开信息渠道都可以查得到，购房者过分自信“自以为”，真的是害到自己。

　　教训二：买房大事要商量 夫妻一方莫逞强

　　2015年7月15日，王某夫妻欲换购新房，在某中介公司介绍下，前往实地查看位于黄埔区某物业。丈夫王某对该物业表示满意，但其妻子许某认为该物业无市一级学位，且离市区较远，不利于孩子上学，表示需再考虑。王某担心该物业被他人购买，私下单独与业主吴某签订《房屋买卖合同》，并分别向业主与该中介公司支付定金3万元与中介服务费2.5万元。事后，妻子许某得知丈夫背着其签订合同，非常生气，拒绝协助支付房款及履行其他交易手续。

　　最终，丈夫王某因妻子许某拒绝协助支付房款，以及自身资金不足，与吴某取消交易，经协会调解后，该中介公司同意减免王某部分中介服务费。

　　贴士：共有资金买房要双方同意

　　出售夫妻共有房屋或者以共有资金购买房屋，涉及家庭主要财产且价值较大，夫妻双方应当共同、平等协商，考虑好各种因素（比如家人是否同意，购买资金是否充足）后，再签订房屋买卖合同或协议。否则，夫妻一方在未取得另一方同意的情况下擅自签订合同，如因另一方反对而导致合同无法履行的，签订合同的一方仍须承担法律责任。

　　记者留言：别“剃头担子一头热”

　　看到这宗夫妇买房不成的个案，记者不禁担心他们的婚姻前景。选择一处住所居住或是投资，是夫妇两人的共同决定，如果两人对此没有达成共识，那么共同购房是没有意义的。买房也是一面镜子，丈夫“剃头担子一头热”签约，也反映了个人性格上的缺陷。希望他们两人这次买房不成，付出小小代价，能够发现各自的缺点而尽力修补。

　　此外，记者见过不少夫妇两人因房产投资产生分歧的个案，都是批评保守判断的一方错过入市时机，“如果当时买了××房，我们现在就不用背这么重的月供了”，每每遇到这种案例，记者都希望夫妇以两人感情为优先考虑，房子是身外物，如果两人感情因此受损，那买来多好的房屋也是枉然。

　　教训三：

　　撕毁买卖合同 中介费仍需付

　　家住广州的杨某，看中本地房产的升值潜力，欲再购房以保值。2015年4月17日，买家杨某通过某中介公司与业主温某就位于海珠区某物业签订三方《房屋买卖合同》，约定杨某需分别向温某及该中介公司支付定金20000元及中介服务费30000元。

　　合同签署后，杨某依约向温某支付了定金20000元，但其因无足额现金，当日未支付中介服务费。在办理贷款手续时，银行发现杨某的个人征信有问题，不同意审批贷款。于是，杨某与温某协商决定，定金20000元赔偿给温某，双方当场撕毁合同以解除交易。

　　事后，该中介公司多次催促杨某支付中介服务费，但杨某以合同已撕毁，交易取消为由拒绝支付。无奈之下，该中介公司持自己手头上的《房屋买卖合同》，向仲裁委员会提起仲裁，申请裁决杨某支付中介服务费30000元。

　　仲裁庭经审查，该中介公司已促成买卖双方签订合同，虽买卖双方各执的合同已撕毁，但并不影响该中介公司与杨某的居间关系，且本次交易不成是因杨某贷款不成所致。最终，仲裁庭裁决杨某向该中介公司支付中介服务费30000元。

　　贴士：找中介买房要交佣

　　通过中介公司办理房屋交易（买卖/租赁）手续时，中介公司一旦促成交易双方签订买卖/租赁合同，即有权利向当事人收取中介服务费；若当事人需解除交易，除需与另一方当事人协商解除买卖/租赁关系，还需与中介公司协商解除居间关系，即解决中介服务费的支付问题。买卖关系的解除，不等于居间关系的解除。并且，合同关系的解除，不能以撕毁合同的方式，而应在协商一致后签订解除关系的书面协议，或者在协商不成时通过司法途径处理。

　　另外，买卖当事人若要保障中介服务费的合理支付，可与中介公司协商采用分项支付的方式，如将全部中介服务费分为促成签订买卖/租赁合同服务费、房屋过户咨询服务费、房屋交付服务费等，或是按交易步骤支付费用。

　　记者留言：“一拍两散”事仍在

　　两个人在房屋交易登记中心撕毁合同，以为一拍两散就可以把这件不愉快的事情忘掉，两人真的是“很傻很天真”。在当今商业社会，且不说买卖合同上面有中介公司的签字，同时中介公司也有留底存档。如果两人是手拉手的交易，不涉及中介公司的服务，他们当然可以这样做，但是一旦涉及中介公司，他们必须解决与中介公司的服务关系才能真正把这个事情处理好。

　　教训四：

　　继承手续未办完 着急卖房空喜欢

　　2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔湾区的房屋。白某避免睹物思人，乘楼市回暖，欲办理继承公证，将该房屋过户到自己名下后出售。在办理继承手续时，白某在朋友介绍下，与买家李某签订《房屋买卖合同》，保证该房屋仅有其一人继承及愿承担由此产生的违约责任。买家李某依约向白某支付定金3万元。之后，白某取得继承公证书，发现载有另一继承人何某。白某疑惑万分，经调查得知何某为白某父亲与前妻所生，且双方多次沟通，均达不成一致出售意向。最终，因何某拒绝出售房屋，导致交易不成，白某返还双倍定金给买家李某。

　　贴士：继承公证存在不确定性

　　本案例的交易房屋发生继承，需办理继承公证及产权转移登记手续后才能进行交易。而在办理继承公证手续时，除了继承人的范围之外，还可能涉及遗产范围、遗嘱效力等争议；有的虽然各方当事人之间没有争议，但因年代久远，相关证明身份关系的证据材料不齐全，也会影响继承公证的办理，所以存在一定的不确定性。

　　在此，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大的消费者：遗产继承既涉及证据的收集审查和事实的认定，又涉及法律的适用和权利义务关系分析，当事人一般难以自行做出准确判断，故在出售继承的房屋前，应当先办妥继承手续，确认继承份额，并在房地产管理部门办理完成产权转移登记后，再上市交易，避免交易纠纷。

　　记者留言：买房暴露各种隐私

　　每一个家庭都有这样那样的隐私，有时候这些隐私会体现在房本上。本案的业主甚至连自己有个同父异母兄弟都不清楚，这也是够奇怪的。当然，这种隐私也不是什么丑事，按照正常的继承程序，做好遗产分割，出新的房产证即可进行交易。