年终专稿

　　沧海横流 群雄逐鹿 再越巅峰

　　严查风暴强劲的省城楼市，不知不觉进入到了岁尾年头。此刻，京津冀协同发展的呼声渐高，楼市“去库存”的压力山大。过去一年间，石家庄楼市的起伏起伏，开发企业的艰难时世，百姓购房的亦步亦趋，互联网+与房地产+的相互借力又相互纠缠，品质地产与五证齐全房子的一枝独秀，外地品牌房企与本土企业间“与狼共舞”的激情碰撞，满城尽是综合体商业地产遭遇滞销的“滑铁卢”，城市区划调整后楼市“板块”效应的连续放大。这一切的一切，仿佛一夜之间又都浮现在人们眼前，令人扼腕、让人纠结、催人奋起、更叫人感叹。

　　严查之下 多盘失语 少盘逆袭

　　回首过去的一年间，省城楼市几乎在整个年度中都缺少亮点，乏善可陈。除去碧桂园效应，瀚唐旋风，天山九 之恋，星河盛世城的广场舞步，华润万象城城市展厅闪亮登场，宝能中心崛起正定新区，世界之门的世界依然精彩等让人印象深刻外，省城多家楼盘几乎同时集体失语：那些五证不全的楼盘为了补证而奔波忙碌，那些停工的楼盘为了复工而费尽周折，那些想打市场擦边球的项目也不得不暂时收手，致使一些售楼处不是“铁将军把门”，就是成为了“相亲场”和“拓客”风行的舞台；一些项目的推广者更是为市场的低迷所震慑，在宣传上理念模糊，畏手畏脚，最终只得在被电商、微信的绑架中品尝苦果。

　　过去的一年间，能够让人感到震撼与新鲜的楼盘为数不多。但仍然有像碧桂园这样的楼盘在推广上大张旗鼓，在规划建设上独树一帜，在赢得市场与民心上大刀阔斧，取得了首次开盘就狂揽14亿的业绩；虽说这一楼盘因远离市中心也颇受诟病，对其未来的前景也众说纷纭，但毕竟这是今年省城楼盘中少之又少的高开高走中的一个。

　　反观本土房企，自瀚唐高调冠名汪峰石家庄演唱会后，这一位于东垣遗址古城的项目已经家喻户晓，也使得项目三期销售如火如荼，售楼处场景火爆，门庭若市，一房难求。这既与项目的宣传定位有关，更与宇晨地产扎实做项目，不断提升楼盘本身的品质、景观与生活配套紧密相连。

　　特别值得注意的是，在多个楼盘“无语”的时候，天山集团、卓达集团却未停止前行的步伐。天山集团所属的天山世界之门、天山九 、天山熙湖、睿博国际、银河广场、正定天山熙湖、壹方中心等多个项目却都相继亮相，呈现出多点开花之势；而卓达集团则在文登香水海项目上取得进展外，更是对太阳城项目进行深耕细作，除保持健康养老产业地产的特色外，还为项目引入了北国商城、金棕榈影城、公交车枢纽等多项设施，从而使整个社区的配套更加完整，社区居民更能安居乐业。

　　区划更新 板块延展 呼唤亮点

　　这一年是省城城区规划实现调整后的第一年。原有的行政格局被打破，新的城区建制正在完善。在这样的背景下，一方面省城楼市的板块化呈现得到了进一步放大与延展，不仅正定新区、藁城区、栾城区、鹿泉区与市区的融合更加迅速，而且在桥东区完成历史使命之后，长安区、裕华区、桥西区、新华区的行政版图也都有所扩大；另一方面，在城市区划重新界定之后，一些撤县为区的板块之内品质楼盘也渐渐成长。而这方面尤以栾城区的智高常春藤项目为代表。

　　来自日本的後腾隆之也许想到了他终有一天能来到中国，但这位日立电梯（中国）有限公司的副总经理绝想不到他的一次重要行程是来到了省会石家庄的栾城区，他与这一区位上的高品质楼盘智高常春藤项目总经理贾振江在双方合作将日立电梯引入小区的协议上的郑重落笔，竟然在不经意间创造了历史。这是石家庄市撤县划区后，栾城区域内一个品相兼具的教育地产项目在为业主安全上所做出的努力，也把这一相对远离市区的优质项目推到了人们面前。而其独树一帜的图书馆型会所，更是把项目与文化教育的结合提升到了一个新的高度。

　　另外，大者别墅推出的国山雅院与中节能健康城的依山而起，构成了鹿泉区楼市新的亮点。前者以弘扬中华传统文化而著称，后者则以推广恒温、恒氧、恒湿的三恒养生为中心，在雾霾多发的今天，注重室内空气的质量已成为很多开发商的共识。

　　品牌品质 房地产+渐成主流

　　记者注意到，这一年里尽管省城整体楼市的发展不尽如人意，但在严格规范楼市运营的铁律之下，在激烈竞争到白热化的“抢客风潮”中，品牌与品质地产却依然能在风口浪尖上冲锋陷阵，笑傲江湖。

　　华润万象城凭借雄厚的资金实力和品牌影响力在省城楼市一展风姿。在8月8日全新亮相的城市展厅里，记者看到了包括万象城国际购物中心、华润大厦超5A甲级写字楼、华润公寓等业态在内的高品质综合体大平台。

　　这一年房地产+也在整个市场上异军突起。随着人们生活水平的提升和需求的改善，越来越多的开发商意识到，过去那种简单单纯卖了房子就一走了之“一锤子买卖”的做法已难再延续，而不断地从业主需求入手，强化人居区域的小环境建设和无缝隙的周到服务才是“王道”。新源燕府则大胆在小区的环境建设与为业主服务的资源配置上进行探索，既为业主引入了红墙御医，提升业主的“健商”指数，又将菲佣服务引入社区。

　　商业地产 增量过猛 商圈重塑

　　记者了解到，近年来石家庄市的商业地产开发已成井喷之势。在提升城市景观和增加标志性建筑文化令人耳目一新的同时，也使整个城市商业设施与经营发生着裂变。

　　正是在这种商业格局的裂变之下，城市综合体建设的与日俱增和商业办公项目的竞相崛起，构成了商业地产项目的庞大集群。有关方面提供的资料显示，截至10月底，石家庄市商业办公类用房库存接近500万平方米，另外要补办各种手续的商业地产项目的在建面积也接近500万平方米。两项相加全市的商业地产库存已迫近1000万平方米。有关专家认为，要消化这样一个庞大的体量至少需要4到6年的时间。

　　在商业地产面积严重过剩的同时，仍然有一些项目因品牌影响大、楼盘品质高、地段优良、定位准确等受到了人们的追捧。这其中尤以华润万象城和建华城市广场更为突出。前者因定位于高端城市综合体而与先天下形成东西呼应之势，后者则因雄踞建华商场区域而价值凸显。不仅赢得了更多购房者的认可，而且加速了省城商圈的重塑。

　　“从实际的发展看，商圈的发展，促进带动生活圈的形成是历史的必然。而商业地产建设与商圈构建和生活圈形成的完美结合，才是商业地产和谐发展的关键。”中经联盟秘书长、河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会主任陈云峰这样说。

　　刚需让位 改善“称王” 生机再现

　　随着国家鼓励住房消费政策的出台和二孩政策的推出，人们惊讶地发现，在省城一向以刚需为主的住房消费潮流如今正在为改善性住房的消费需求所取代。由此引发的70、90平方米面积住宅受欢迎程度降低，而小三室、大三室甚至四室内住宅需求量增加的住房新格局正在显现。

　　记者注意到，在购买改善型住房的人群中，除了因取消限购释放出更多购买力外，二孩政策的推出和家庭式养老的回归，均成为增加改善性住房消费的巨大推手。董先生的妻子刚刚又生了一个女儿，伴随着这个新生命的呱呱坠地，原来家里的住房间量一下子就显得局促起来。于是，他们决定赶紧换一套更大点的房子。

　　付先生原来和父母住在两个小区。两个小区又都离得比较远。开始还不觉得怎样，可当老人年纪渐渐增大，特别是老人有个病什么的，要照顾老人就很不方便。为了真正解决这个问题，付先生连续几个周末都是开车看房。最终他选择了天阳御珑湾的一套5室的房子。“这真的是一个大平层结构。这样就可以和老人一起住了。照顾他们也就更容易一些了。”他如释重负地这样说。

　　其实，像董先生和付先生这样的人还大有人在。“这种改善性需求必将占据未来住房消费的主导地位。而一旦改善性需求择机释放，那么整个楼市低迷的状况也必将出现好转。”市房地产业协会副会长兼秘书长李水源对记者如是说。

　　促销乏力 推广趋陈 变革维艰

　　记者注意到，造成当下省城楼市整体销售不畅的重要原因之一，是一些开发商在移动互联网的冲击和营销观念的演变之下，对如何做好房地产项目的宣传推广失去方向，一些职业经理人在选择媒介时更是乱了方寸。一方面，面对网络、纸媒、电商、户外、汽车、大屏、微信等诸多的广告宣传形式呼啸而来，缺少心理准备，没有事先预案。很大程度上在未深思熟虑的情况下，把楼盘的推广简单化。有的项目为了节约资金，单纯依靠电商驻场；更有一些项目在推广上选择了街头派单、车后条屏等简单粗放的投放形式，效果不佳也是必然。

　　更有甚者，一些项目在推广时只是简单地把售楼处当成了报告厅、演艺场。以相亲、讲座、品酒、卖车等为噱头，吸引人气。仿佛在“传统媒体不行了”的喧嚣中，只有在过度依赖所谓“拓客”、微信、电商等方法才能将手里房子卖出去。“其实这是一种非常不可取的做法。有的楼盘所谓的拓客就是在一些活动公司想方设法往售楼处拉人。就像‘人贩子’一样，这种固定的模式造成去这个楼盘是这些人，去另外的楼盘还是这些人。买不买房先不说，先挣了开发商的钱再说。”一位活动公司的经理告诉记者：“现在的所谓拓客基本上是没什么效果的，就像油被榨干一样。”

　　白驹过隙，岁月匆匆。对于即将过去一年的省城楼市，石家庄市房地产协会副会长兼秘书长李水源会长这样指出：“房地产对于城市发展的作用不用细数是显而易见的，但问题也不能忽视：一是各区的均衡发展还欠缺，城市的发展和配套显得被动；二是商业地产的配建失衡，远远超出了大城市所需的人均配比；三是目前整个楼市‘去库存’、‘降房价’的任务还很重。只有做好这两项工作才能保证房地产行业的健康发展。”