文/广州日报记者蒋幸端

　　图/广州日报记者石忠情

　　2015年，东莞楼市离不开深圳客、“地王”、高成交量和房价上涨这些关键词，随着交通的便利，莞深融城现象愈加明显，许多深圳人在东莞置业安家、投资房产，东莞楼市一片欣欣向荣。不过也有人表示担忧，过高的房价没有与之相适应的完善配套，楼市不理性带来的隐患或在明后年出现。

　　人物故事

　　深圳客在东莞安了家

　　今年年中，李先生以不到8000元/平方米的价格在大朗镇买了套二手房，他所在的企业年初从深圳搬到了东莞的松山湖，他说：“东莞的房价比深圳的便宜多了，我在深圳买不起房，在东莞终于有了属于自己的房子。”

　　今年下半年，大朗镇拍出了新“地王”，房价也上涨到1万元/平方米左右，李先生在庆幸自己早买了房的同时，也准备在东莞找房子投资。“我相信明年房价还会涨，我很多朋友的企业都从深圳搬到东莞了，很多人需要买房。”

　　刘先生去年也将自己的公司从深圳搬到了东莞松山湖的一个产业园内，他告诉记者，主要原因就是东莞的房价低。“我的员工收入不算低了，但是在深圳还是买不起房，许多人都跑到东莞来买房子，我干脆将公司也搬到东莞来了。”

　　东莞的陈女士趁着这一波的成交潮将两房的小户型换成了大房子。“我将我的两房卖给了一户从深圳过来的人家，原来40万元的房子卖了80多万元。”

　　关键词：深圳客

　　过半新建住宅被深圳客买走

　　今年东莞楼市最不能忽视的一个词是“深圳客”。东莞房地产业内人士普遍认为，今年深圳客起码买走了东莞五成以上的新建住宅。“按照今年东莞全年成交金额1000多亿元计算，深圳客贡献了近600亿元。”业内人士称，受深圳房价上涨、东莞地铁即将开通、高速公路免费等影响，大量深圳客在今年进入东莞买房，从临近深圳的凤岗、塘厦开始向周边镇扩散。下半年，松朗片区也迎来大量的深圳客，由于华为等深圳企业向东莞松山湖转移，松山湖及其周边镇区迎来火热期，楼盘成交量快速上涨，成交价也纷纷上升。

　　进入年底，深圳客来莞置业势头依然凶猛。据东莞中原研究部的市场监测数据，上周，包括恒大·绿洲、佳兆业·碧海云天、班芙春天、御江1号等在内的12个项目新增供应住宅3639套，共成交3411套，环比大幅上升64.46%。市场供应量大增，刺激购房需求大幅释放，上周，东莞住宅主要由于恒大·绿洲、班芙春天、金地·湖山大境等多个近期开盘的项目集中签约带动成交大幅上行，其中深圳客向莞外溢势头凶猛，纷纷向凤岗、黄江、沙田、清溪等镇区加深渗透，成为东莞楼市的购房主力军。

　　价格方面，深圳客的购买力也加速推动了东莞房价的快速上涨，上周，东莞住宅均价已突破1.1万/平方米，达11711元/平方米，环比上涨17.8%。

　　合富辉煌东莞市场研究部也认为，元旦将至，楼盘现场也将推出各种各样的暖场活动，一来为储备潜在客户，二来为提升项目的知名度。还有不少项目趁楼市大热加紧出货，预计未来几天，厚街万达公馆、珠江观澜御景、春晖国际城等的签约量将再度“井喷”。记者也发现，这些项目无一不是盯紧深圳客，吸引深圳客来莞投资置业。

　　目前，东莞楼盘成交最有效的法宝就是能够成功地吸引深圳客。记者了解到，除了有交通路线可以从深圳抵达的镇区外，一些经济欠发达镇区如石排等镇区的楼盘也开始想办法吸引深圳客的到来，以推动楼盘的成交。

　　关键词：“地王”年

　　土地市场下半年十分火热“地王”频现

　　今年，东莞土地市场呈“两极分化”状态，上半年极为冷清，下半年却十分火热，各类“地王”全部集中在下半年出现，特别是11~12月，连续6宗“地王”诞生，“地王”价不断被刷新，开发商之间的“地王之争”极为激烈。

　　11月底，大朗镇3宗“连体地”出让，多家开发商入市抢夺。按照以往惯例，通常被一家开发商拍下的“连体地”，这次却被碧桂园、万科和天麟地产3家瓜分。

　　首先是11月26日晚，碧桂园历经近3个小时的拼杀，以13.96亿元的总价拍下连体地中的首宗地块，成为2015年总价“地王”。第二天上午，万科以11.3亿元的总价拍下第二宗地块，楼面地价达4750元/平方米，刷新当时的大朗楼面地价“地王”纪录。当天下午，来自甘肃的天麟地产加入战局，以6665元/平方米的楼面地价拍下编号为2015WG058的第三宗地块，再次刷新楼面地价，成为大朗楼市的新楼面地价“地王”。

　　12月初，碧桂园转战长安土地市场，经过与5家房企的激烈竞争，最终以2.89亿元的总价拍下编号为2015WG060的商住地，成交楼面地价达9906元/平方米，溢价率为143%，成为今年的楼面地价“地王”，也是东莞历史上拍出的第二高楼面地价，仅次于2007年万科以15243元/平方米楼面地价拍出的塘厦“广东地王”。

　　随后，碧桂园又以12.4亿元的总价、6353元/平方米的楼面地价再拍下大岭山一宗12万平方米的商住地，刷新大岭山“地王”价。神奇的是，该地块曾于去年3月公开出让过一次，当时的起拍总价为5.5亿元，遭遇流拍，今年该地块竟以12.4亿元成交，比去年的起拍总价高了6.9亿元。

　　而在12月25日上午，万科紧随其后拍下大岭山镇金桔村一宗商住地，楼面地价达6447.89元/平方米，溢价率为258.19%，再次刷新大岭山“地王”纪录。

　　关键词：涨价快

　　临深片库存量迅速减少有楼盘房价“三连跳”

　　今年东莞楼市最早的涨价出现在临深片区。年中，凤岗镇部分楼盘的均价从8000多元/平方米上涨至1万元/平方米，下半年再上涨至1.5万元/平方米。年底，个别项目甚至向2万元/平方米的均价发起冲击。大量的深圳客在临深片区买房，凤岗、塘厦库存量迅速减少，甚至不够3个月的消化量。在房价上涨和库存量减少的影响下，深圳客开始向东莞其他镇区扩散，清溪镇的房价从每平方米六七千元上涨至9000多元/平方米，沙田镇的房价也从5000多元/平方米上涨至每平方米八九千元，让许多东莞人大为震惊。

　　11月~12月，大批的深圳客来到松朗片区，加上“地王”频频在松朗片区出现，松朗片区的房价出现了明显的上涨。位于大岭山的光大·山湖城项目在7月开盘的时候均价为“6字头”，在10月上涨到“8字头”，12月，大岭山“地王”相继出炉，该楼盘洋房定价已经上涨至1万元/平方米，成功完成“三连跳”。

　　楼盘调高房价成为今年楼市的一个主要现象，在高成交量和“地王”的共同作用下，部分楼盘房价见风就涨，与年初相比，个别楼盘的上涨幅度甚至高达80%~100%。

　　后市

　　观点一：

　　房价还要涨

　　东莞拍出“地王”，深圳也拍出了新“地王”，业内人士认为，深圳的房价明年还要上涨，这也让许多深圳人被迫到价格洼地的东莞买房。同时，交通便捷、融城速度加快也让许多深圳人相信东莞房价上涨机会大，更增加了在东莞投资买房的信心。

　　“明年房价应该还会上涨。”一名业内人士表示。不过他认为上涨的速度或可能放缓，不会有今年这么快了，但是这种上涨的现象可能向其他镇区扩散。“特别是拍出‘地王’的镇区，房价上涨预期高涨，不少人已经开始在这里投资。”该人士称。

　　观点二：

　　深圳客或退潮

　　不过，也有业内人士认为，目前的市场已经逐渐不理性，明年深圳客或出现退潮。“大量的楼盘陆续交楼后，空置现象将会对深圳客继续投资东莞楼市有一定的影响，存量房的转手速度慢，缺乏购房者接盘，也会影响到深圳客的投资热情，部分人甚至会亏本抛售住房撤离东莞市场。”

　　此外，对于目前部分区域地价过高引发的房价过高，不少人表示担忧。有业内人士认为，从东莞不少镇区目前的城市建设情况来看，目前的配套与万元房价并不匹配，过高的地价、房价给后市带来隐忧。