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李宇嘉:2016年深圳房价不会暴涨 未来仍处上涨通道

  • 发布时间:2015-12-28 08:45:00  来源:中国经济网  作者:李宇嘉  责任编辑:罗伯特

  2015年中国楼市,最大的看点之一就是深圳房价“飙高音”。从新房均价水平看,深圳房价在一年之内经历了“三连跳”,即从年除的2万多元调涨到年中的3万多元,再到年末的4万多元。从房屋价格指数看,根据官方的数据,深圳新房价格在2015年上涨超过45%,部分区域的房价甚至翻了一倍,而北上广三个一线城市房价平均涨幅还未到10%。截止到11月,深圳房价已连续12个月领涨全国。

  某研究机构统计,2014年深圳的房价收入比已超过20倍,位居各大城市的第一位,意味着对深圳常住居民家庭来说,要积累超过20年的收入才能买得起一套房;2014年,深圳人社局发布的本地工资平均数仅为4360元/月,意味着目前的房价将绝大部分“刚需”甩出几条街去了。即便是对于深圳市政府扶持力度很大的人才或企业来说,因买不起房或高房价和高房租而逃离深圳的现象也屡见报端。因此,从住房支付能力来讲,深圳的高房价是不可持续的。

  对于即将来临的2016年,笔者认为,深圳2015年房价暴涨后,2016年存在冲高回落和向下调整的诉求。事实上,从7月份开始,深圳房价已经出现回调的迹象,特别是更能代表市场走势的二手住房量价连续4个月(7月-10月)回调,10月份二手住房成交量不足高峰期7月份的一半。典型中介二手给出的住房报价指数也连续4个月(7月-10月)回调,据笔者的调查,单套二手住房报价在10月份有10-20万的向下议价空间。新房也出现了调整,成交量连续3个月回调。

  但是,进入11月份以后,楼市淡季不淡,并重归上升通道,新房和二手房成交面积环比逆势增长7.7%和16.2%。特别是,新房价格出现了有历史记录以来的最大调涨,均价从二季度以来的3万多调涨到4万多。尽管3-4个大体量、高价盘入市扰动,造成房价跳涨,但从11-12月份深圳楼市微观信息判断,楼市有继续上攻的可能,比如11月创造单体最大项目(1637套)被万人疯抢和6小时“日光”的纪录,足见市场热情之高涨。

  笔者认为,货币宽松、购房成本(利率、税费)降至历史最低,加上居民大类资产配置面临严重的资产配置荒,这是将深圳楼市量价向上托的几股力量。近年来,储蓄型、增值型万能险、资管计划、银行理财、私募基金等资本中介,已成为居民投资新通道。深圳的资本市场体系在国内最完善,比如集中了全国2/3的私募,上市中小企业和创业企业也最多,诞生了一大批高净值人群。同时,由于深圳楼市体量较小(每年新房销售规模仅为北上广平均值的1/3-1/2),高净值人群购房明显抬升房价,并改变了市场预期。此外“3.30”新政刺激改善需求,加上首套房增值的积淀,“换房需求”空前高涨。由此,深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

  2014年6月(国务院43号文)份之前,居民投资集中在刚性兑付、近乎高利贷的“非标”资产;2014年7月-2015年6月,上证指数从2000点上涨到5200点,短短一年之内狂涨了160%,推手就是杠杆资金,即居民把钱借给别人炒股,本质上是大类资产配置迁移。今年6月份“股灾”爆发,股市经历剧烈的指数下滑和“去杠杆”,资金大规模出逃。于是,我们看到,6月以后,债券市场和房地产市场明显回升,一线城市地价房价暴涨,并蔓延至南京、杭州等重点二线城市。同时,向广大居民发行高收益万能险的险资,开始大规模在二级市场举牌地产上市公司;银行间债券市场、私募股权、险资等融资渠道向地产完全打开,开发商疯抢一线城市土地。

  因此,即便2016年,股市不再可能出现类似于2014-2015年的财富效应,即便高净值人群购房不会像2015年那样高涨,即便房价已连上数个台阶,刚需已被房价甩出,即便改善型需求前期释放较多,新增总需求被严重制约,房价存在回调的诉求,但2016年深圳房价回调幅度不会很大,短期微调或平稳的可能性很大,未来或重新进入上涨通道。近期坪山诞生区域地王、宝安刷新全市楼面均价,除了开发商对于深圳楼市未来看好,更折射了“资产配置荒下”资金确实没有更好的选择。

  11月份,深圳房价之所以一下子跳涨到4万多,三个楼盘的拉动功不可没,即龙华的玖龙喜、蛇口招商海上世界双玺、南山的华润城。这三个大体量楼盘的均价在5-9万元,市场反映也比较认可。仔细观察,这三个楼盘代表了深圳未来房价上涨或将呈现三种模式。一是地王推动下的房价上涨(玖龙喜)。在深圳,未来或许不存在增加土地出让可以降低房价的可能,“逢推地、必地王”或许才是常态。地王不仅推动周边新房价格,而且通过预期效应,带动二手住房价格上涨;二是反映创新城市风险溢价的房价上涨(蛇口双玺项目)。11月,深圳房价跳涨,前海和蛇口区域新房价格暴涨是动力之一。

  深圳设想到2020年,前海、蛇口每平方公里的GDP将超过100亿元,单位产值是上海自贸区的5倍以上。前海蛇口将成为亚洲单位产值仅次于香港中环,新加坡和东京银座的区域。目前前海入驻的企业数量超过了曼哈顿。深圳国内创新中心的崛起,必然伴随着高房价的背景,居高不下的房价实际上是资金聚集的产物,是投资溢价的体现;三是旧改带动的高房价(华润城)。旧改意味着区域功能完善(而不是铺摊子)和空间释放,房价上涨在清理之重。如果看看包括恒大、碧桂园、中海等消息灵通的各大开发商纷纷进驻深圳,并在深圳囤积的旧改项目来看,就知道未来深圳房价会如何走向了。

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