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结构因素推深圳房价持续走高 需求透支“金九银十”反成年内低谷

  • 发布时间:2015-10-29 15:33:33  来源:新华网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  新华网深圳10月29日电(记者 赵瑞希)什么原因致深圳楼市持续走高?记者采访的业内人士认为,推动这一轮深圳房价上涨因素,与人口结构和经济结构等不无关系。据国家统计局数据显示,自2015年4月起,深圳新建住宅价格同比增速“翻红”,之后逐月快速递增,9月同比增速高达37.6%,并以较大涨幅领涨全国数月。而据深圳规土部门数据,2015年前9个月全市新建商品住房成交均价为30661元/平方米,同比增长33%。

  从国家统计局每月公布的70个大中城市新建住宅价格指数看,2015年4月和5月,在其他城市房价同比下降的情况下,深圳是唯一一个新建住宅价格同比上涨的城市,同比增幅分别为0.7%和7.5%。6月,上海房价开始“翻红”,同比上涨0.3%,而深圳房价同比增幅却高达15.7%。7月和8月,深圳房价同比上涨幅度分别又达23.6%和31.3%,同期北京和上海的房价同比增幅均在1%-6%之间。9月,深圳房价同比上涨幅度更是升至37.6%,同期北京和广州房价增速在5%以内,上海房价增速在9%以内。

  深圳市规划和国土资源委员会数据显示,随着房价上涨,2015年6月开始,深圳新建商品住宅成交均价已突破3万元大关。2015年前9个月,深圳新建商品住宅共成交47915套,成交面积481万平方米,同比分别上涨103%和116%。

  专家及业内人士在分析今年深圳楼市为何走出一波大涨行情,并上涨大幅高于一线其他城市领涨全国时认为,移民型的人口结构和高速增长行业的经济结构是主要原因。

  从人口结构看,深圳家家顺集团副总经理杨文认为,作为四大一线城市中唯一一个以外来移民为主体的城市,深圳的购房需求与北上广有着巨大的不同。按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于全国平均水平以及其他一线城市的水平。

  而与此相矛盾的是,深圳新增土地供应量少、供给量远跟不上市场需求。深圳每年住宅用地成交以个位数计,而旧改成本持续走高进展缓慢,土地资源日益紧缺导致供需失衡,使得楼市增长预期难以逆转。因此,深圳购房需求相对于其他一线城市更显急迫。

  从经济结构看,深圳有大量的高速增长行业,例如金融、科技等,这些行业的一些从业者财富快速增长,拥有较强的购买力。

  世联行市场研究部经理刘文春认为:“作为一个对政策高度敏感的城市,虽然深圳一直没有放开限购,但‘330新政策’给了购房者一个积极的信号。因此,出现了需求暴增的现象。很多投资者也纷纷以各种方式入市。这一轮购房者中起码有20%属于投资者。但随着市场的冷却,目前已显投资者逐渐退出市场的迹象。”

  然而,一轮燥热后,受需求过度透支、价格上涨过快影响,在传统的“金九银十”销售旺季,深圳楼市却迎来了年内“小低谷”,新盘开盘销售率开始大幅走低。7月以来深圳新建商品住宅成交量月同比涨幅虽然依旧可观,但月环比增速呈现明显下跌态势。

  深圳中原地产数据显示,9月深圳有14个住宅项目取得预售许可证,共批售7162套,批售面积71.74万平方米,环比增加78%,达到2015年以来的次高水平。截至27日,10月有8个项目获得预售许可证,总批售住宅套数为5328套。

  但据记者了解,9月下旬和10下旬虽然迎来推盘高峰,开盘项目销量却出现明显分化,不像之前只要有项目开盘销售率就直达90%以上,而目前,一些项目销售率仅6成,少数项目甚至只有4成。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,9月深圳新建商品住宅成交量为4060套,成交面积为40.91万平方米,环比减少29.1%。

  楼市形势的变化,已使得不少开发商开始转变营销策略,以“平价走量”推动销售。刘文春认为,目前深圳楼市已处于供应上升、需求下降的阶段,若定价过高会出现有价无市的问题。虽然今年深圳开发商在销量大增的带动下,早已完成销售目标,但受现金流影响,依旧有推盘动力,10月末至年底推盘量将增加。

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